W umowach najmu dla parków handlowych obserwuje się coraz więcej rozwiązań, które odbiegają od tradycyjnej formuły Triple Net Lease, zwłaszcza w kontekście rozliczania kosztów eksploatacyjnych i podziału obowiązków między stronami. Zgodnie z analizą ekspertów z kancelarii CMS, Dominika Rafałko i Pawła Śliwki, najnowsze tendencje rynkowe redefiniują relacje między inwestorami a najemcami, dążąc do zrównoważenia ich interesów i sprostania rosnącym oczekiwaniom. Materiał, oparty na praktycznych obserwacjach zespołu, wskazuje na kluczowe zmiany i ich konsekwencje dla sektora handlowego. Standardem w sektorze nieruchomości komercyjnych jest model umowy najmu Triple Net Lease (NNN), w którym najemca, oprócz czynszu bazowego, pokrywa całość kosztów operacyjnych związanych z utrzymaniem obiektu. Do obciążeń tych zalicza się między innymi podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, opłaty za utrzymanie części wspólnych oraz media. Taka konstrukcja umowy pozwala najemcy na swobodne korzystanie z nieruchomości na zasadach zbliżonych do właścicielskich, bez konieczności angażowania kapitału w jej zakup, co zapewnia większą elastyczność w zakresie okresu użytkowania. Formuła triple-net, poprzez przeniesienie ryzyka kosztowego z właściciela na najemcę, stanowi atrakcyjne rozwiązanie dla inwestorów i funduszy nieruchomościowych. Parki handlowe, jako jeden z segmentów rynku komercyjnego, tradycyjnie funkcjonowały w oparciu o ten model. Jednak analiza bieżącej praktyki rynkowej, zwłaszcza w obszarze rozliczeń kosztów eksploatacyjnych, skłania do postawienia pytania, czy stosowane obecnie rozwiązania wciąż w pełni odpowiadają klasycznym założeniom Triple Net Lease.

Nowe modele rozliczeń

Obserwacje ekspertów wskazują na rosnącą liczbę odstępstw od klasycznego modelu rozliczania kosztów eksploatacyjnych. W tradycyjnym podejściu Triple Net Lease, najemcy pokrywają je w całości, zazwyczaj w formie miesięcznych lub kwartalnych zaliczek, które podlegają rocznej weryfikacji w odniesieniu do faktycznych wydatków właściciela. Wynajmujący zachowuje także prawo do korekty wysokości zaliczek na kolejne okresy, aby dostosować je do prognozowanych kosztów. W praktyce rynkowej coraz częściej pojawiają się jednak alternatywne modele rozliczeń, takie jak:

• Limit kosztowy (cap) – określenie górnego pułapu kosztów obciążających najemcę w danym okresie rozliczeniowym. Nawet jeśli rzeczywiste wydatki wynajmującego przekroczą tę kwotę, najemca płaci wyłącznie do uzgodnionego limitu.
• Indeksacja – opłata ustalona w formie stałego ryczałtu, która podlega waloryzacji jedynie o wskaźnik przyjęty w umowie (np. wskaźnik inflacji GUS lub HICP).
• Ryczałt – stała, miesięczna opłata oparta na prognozach, która nie jest rozliczana na podstawie rzeczywistych kosztów po zakończeniu okresu. W niektórych umowach wyklucza się możliwość jej podwyższenia w trakcie trwania najmu, choć jest to obecnie najrzadziej stosowane rozwiązanie.

Zgodnie z analizami CMS, wspomniane modele stają się coraz powszechniejsze w parkach handlowych. Co istotne, przestają być one wyjątkiem zarezerwowanym wyłącznie dla kluczowych najemców, jak to ma miejsce w przypadku dużych galerii handlowych.

Specyfika parków handlowych

W kontekście omawianych zmian warto podkreślić techniczną i kosztową specyfikę parków handlowych w odróżnieniu od wielkopowierzchniowych centrów handlowych. Obiekty te charakteryzują się prostą konstrukcją techniczną i ograniczonymi częściami wspólnymi, które najczęściej obejmują drogi dojazdowe oraz parkingi. Niezależny dostęp do lokali, bezpośrednio z parkingu, sprawia, że to najemcy są zazwyczaj odpowiedzialni za utrzymanie wynajmowanych przez siebie powierzchni. Obowiązki wynajmującego sprowadzają się natomiast do dbałości o konstrukcję budynku i utrzymania wspomnianych, ograniczonych części wspólnych. Podsumowując, mimo rosnącej liczby odstępstw od tradycyjnego modelu rozliczeń, umowy najmu w parkach handlowych wciąż w dużej mierze wpisują się w ogólną koncepcję Triple Net Lease. Kluczowe staje się jednak precyzyjne zdefiniowanie obowiązków obu stron w zakresie utrzymania zarówno wynajmowanej powierzchni, jak i części wspólnych, z uwzględnieniem specyfiki konkretnego obiektu. Odpowiednie uregulowanie tych kwestii w umowie pozwala na zachowanie modelu rozliczeń, który z jednej strony chroni wynajmującego przed stratami, a z drugiej podnosi atrakcyjność inwestycyjną nieruchomości.