W jakim stopniu napięcia geopolityczne oraz związane z nimi wzrosty cen energii, paliw i transportu oraz zakłócenia dostaw mogą oddziaływać na rynek nowych mieszkań w Polsce? Czy przełożą się na wzrost kosztów realizacji inwestycji i stawek ofertowych w tym roku? Które czynniki, poza inflacją, będą w najbliższym czasie determinować poziom cen mieszkań? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Presja kosztowa a limity rabatów

Deweloperzy wskazują na malejące pole do negocjacji cenowych wynikające z rosnących wydatków operacyjnych.

Obserwujemy utrzymującą się presję kosztową wynikającą przede wszystkim z niestabilnej sytuacji geopolitycznej, w tym przedłużającego się konfliktu na Bliskim Wschodzie, co może wpływać m.in. na ceny surowców, energii i koszty realizacji inwestycji. W efekcie w kolejnych kwartałach można spodziewać się stopniowego ograniczania przestrzeni do oferowania rabatów na rynku mieszkaniowym. Na wzrost cen mieszkań mogą wpływać również ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów w największych miastach oraz dalsze decyzje dotyczące poziomu stóp procentowych. Mimo utrzymującej się niepewności geopolitycznej rynek mieszkaniowy pozostaje relatywnie stabilny a klienci aktywni. Nabywcy coraz częściej zwracają uwagę nie tylko na cenę lokalu, ale także na wiarygodność dewelopera, bezpieczeństwo zakupu oraz standard inwestycji. – mówi Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii.

Podobną diagnozę stawiają przedstawiciele Dom Development, zwracając uwagę na konkretne kwoty wzrostu kosztów budowy.

Sytuacja geopolityczna, w tym trwające konflikty i napięcia w różnych regionach świata już dziś przekładają się na funkcjonowanie rynku nieruchomości. Obserwujemy, że część klientów przyspiesza decyzje zakupowe w obawie przed rosnącą inflacją, która przełoży się na wzrost cen mieszkań. Jednocześnie widoczna jest presja kosztowa po stronie wykonawców i dostawców materiałów budowlanych. Szacujemy, że wzrost kosztów realizacji inwestycji w ostatnim czasie wynosi średnio około 250–300 zł na metrze kwadratowym. W konsekwencji część deweloperów dostosowuje poziom cen oraz ogranicza skalę udzielanych rabatów. Trudno jednak jednoznacznie wskazać, o ile dokładnie mogą wzrosnąć ceny mieszkań w tym roku, ponieważ zależy to od wielu zmiennych: wysokości inflacji, kosztów materiałów, sytuacji na rynku pracy, poziomu stóp procentowych, podejścia firm do rozpoczynania kolejnych projektów. Wszystkie te elementy razem kształtują bieżącą dynamikę cen na rynku pierwotnym. – komentuje Grzegorz Smoliński, członek zarządu Dom Development.

Brak gruntów głównym czynnikiem wzrostu cen

Poza czynnikami globalnymi, silny wpływ na rynek mają lokalne deficyty ziemi pod zabudowę oraz przeszkody biurokratyczne.

Geopolityka wpływa na rynek nieruchomości przede wszystkim pośrednio. Jeśli wzrosną ceny paliw, energii, transportu czy surowców, wcześniej czy później przełoży się to na koszty budowy. Nie spodziewałbym się jednak gwałtownych wzrostów cen mieszkań wynikających wyłącznie z obecnej sytuacji geopolitycznej. Znacznie większy wpływ będą miały dostępność gruntów, koszty finansowania inwestycji, nowe regulacje oraz tempo wydawania decyzji administracyjnych. W dłuższym terminie największym problemem pozostaje ograniczona podaż mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach. To właśnie ona będzie wywierać największą presję na ceny. – uważa Tomasz Stoga, prezes zarządu Profit Development.

Zbigniew Juroszek z Atalu podkreśla korelację między sytuacją na Bliskim Wschodzie a paliwami.

Koszty budowy w ubiegłym roku były stabilne, lecz ostatnio notujemy ich zwyżkę, przeciętnie o około 3-4 proc. w ujęciu r/r. Jeśli konflikt zbrojny na Bliskim Wschodzie będzie się przedłużać, a presja inflacyjna nasilać, głównie przez dostępność i ceny paliw to być może te parametry kosztowe będą rosły. W przeciwnym razie nie widzimy w tej chwili zagrożenia dla budżetów budów. Łagodząco, póki co, działa jeszcze wprowadzony pakiet osłonowy. Oprócz napięć geopolitycznych, na rynek oddziałują także inne czynniki wpływające na koszt wytworzenia mieszkań, a ostatecznie na ich ceny. Na przykład przejściowa sytuacja na rynku gruntów spowodowana reformą planistyczną i ogólny deficyt dużych, dobrych działek pod budownictwo mieszkaniowe. Nowe inwestycje uruchamiane będą przez deweloperów na gruntach zakupionych po coraz wyższych stawkach, trudno więc oczekiwać spadku cen nowych mieszkań w przyszłości. Do tego dochodzi arbitralność decyzji urzędniczych w zakresie procedowania pozwoleń, co wpływa na długość i pewność cyklu inwestycyjnego. To także przekłada się na ceny. – analizuje Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal.

Łańcuchy dostaw i regulacje

Zakłócenia logistyczne bezpośrednio odbijają się na końcowej wycenie lokali, co zauważają przedstawiciele MS Waryński Development i Eco Classic.

Niestabilność geopolityczna i związane z nią wahania cen paliw, energii czy kosztów transportu mają bezpośredni wpływ na sektor mieszkaniowy, ponieważ oddziałują na cały łańcuch realizacji inwestycji, od produkcji materiałów budowlanych po logistykę i wykonawstwo. Zakłócenia dostaw czy wzrost kosztów operacyjnych naturalnie zwiększają presję kosztową po stronie deweloperów, co w dłuższej perspektywie może znajdować odzwierciedlenie w cenach mieszkań. Jednocześnie na poziom cen wpływają także inne czynniki, niezależne od inflacji czy sytuacji geopolitycznej, w tym m.in. ograniczona dostępność dobrze przygotowanych gruntów inwestycyjnych, wydłużające się procesy administracyjne, rosnące koszty przyłączy i wymogów technicznych czy zmieniające się regulacje. Warto podkreślić, że presja na wzrost cen mieszkań nie wynika wyłącznie z kosztów samej budowy, ale z całego otoczenia inwestycyjnego, na które branża ma ograniczony wpływ. – mówi Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.

Zasadniczym czynnikiem cenotwórczym w naszej branży jest koszt wytworzenia a w tym przede wszystkim koszt gruntu i budowy. Koszt budowy jest pochodną również cen paliw. Dopóki ceny paliw są regulowane trudno powiedzieć, jak to wpłynie na koszt budowy. Z pewnością na wzrost cen mieszkań zasadniczy wpływ ma podaż gruntów a tych zwłaszcza „bezproblemowych” działek jest coraz mniej. Dodatkowo miasta sporządzając nowy plan ogólny określają ilość gruntów pod budownictwo mieszkaniowe w oparciu o dane GUS, dotyczące ilości mieszkańców, a te dane w porównaniu do danych pochodzących z telefonii komórkowej czy zużycia wody są niższe 25-30 proc., a co za tym idzie plany będą zapewniały mniejszą niż potrzebna podaż gruntów. To z kolei doprowadzi do dalszych wzrostów cen. – wskazuje Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic.

Prognozy: stabilizacja czy wzrost?

Mimo wyzwań, większość ekspertów nie spodziewa się gwałtownych skoków cenowych, lecz systematycznych korekt.

Sytuacja geopolityczna zawsze wpływa na gospodarkę, a sektor nieruchomości pozostaje szczególnie wrażliwy na wzrost kosztów energii, paliw i logistyki. Ewentualne zakłócenia łańcuchów dostaw mogą przełożyć się na wyższe ceny materiałów budowlanych i wydłużenie realizacji inwestycji. Na ceny mieszkań wpływa obecnie, nie tylko inflacja i koszty wykonawstwa, ale również dostępność gruntów, nowe wymogi techniczne, rosnące koszty finansowania inwestycji oraz wydłużające się procedury administracyjne. Wszystkie te elementy powodują stopniowy wzrost kosztów realizacji nowych projektów. Nie spodziewamy się jednak gwałtownych skoków cen mieszkań porównywalnych z okresem po pandemii. W największych miastach możliwy jest raczej umiarkowany wzrost stawek za metr kwadratowy, szczególnie w projektach o wysokim standardzie i w centralnych lokalizacjach. – twierdzi Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland.

Joanna Chojecka z Grupy Robyg zwraca uwagę na rosnące standardy technologiczne budynków.

Sytuacja geopolityczna ma realny wpływ na sektor nieruchomości. Wzrost cen paliw, energii i transportu przekłada się bezpośrednio na koszty materiałów budowlanych i realizacji inwestycji. Dodatkowo, rynek pozostaje wrażliwy na zakłócenia łańcuchów dostaw oraz koszty finansowania. Zakładamy, że ceny mieszkań nadal mogą rosnąć, choć skala wzrostów będzie zależeć od sytuacji makroekonomicznej, poziomu stóp procentowych i podaży nowych inwestycji. W największych miastach presję cenową podtrzymuje ograniczona dostępność gruntów oraz wydłużające się procedury administracyjne. Poza inflacją, istotnym czynnikiem wzrostu cen są także rosnące koszty pracy, wymogi środowiskowe, nowe regulacje prawne oraz coraz wyższe standardy technologiczne i energetyczne budynków. – wyjaśnia Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg.

Andrzej Gutowski z Ronson Development podaje konkretne przewidywania procentowe dla nadchodzącego roku.

W naszej ocenie sytuacja geopolityczna już dziś wpływa na rynek mieszkaniowy i koszty realizacji inwestycji. Widzimy to bardzo wyraźnie w nowych wycenach materiałów budowlanych oraz usług wykonawczych. Zakłócenia łańcuchów dostaw, wzrost cen ropy i transportu zaczynają realnie przekładać się na koszty budowy, a to z kolei będzie wpływać na ceny mieszkań. Jeśli chodzi o ceny mieszkań, najbliższe 2-3 miesiące powinny być jeszcze względnie stabilne, natomiast już teraz widać wyraźny, choć stopniowy trend wzrostowy. Deweloperzy, wprowadzają podwyżki raczej delikatnie, ale systematycznie, dostosowując je do rosnących kosztów realizacji projektów. Trudno dziś precyzyjnie prognozować skalę wzrostów, ale można zakładać, że w tym roku ceny mieszkań mogą wzrosnąć średnio o około 7-8 proc. Oczywiście różnice będą także widoczne pomiędzy poszczególnymi rynkami lokalnymi. – szacuje Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży Ronson Development.

Perspektywa roku 2026 i transformacja energetyczna

Dla branży kluczowa staje się przewidywalność projektów oraz ich dostosowanie do zaostrzonych wymogów ESG.

Rynek nieruchomości bardzo silnie reaguje dziś, nie tylko na stopy procentowe czy inflację, ale również na sytuację geopolityczną. Wzrost cen paliw, energii, transportu oraz potencjalne zakłócenia w łańcuchach dostaw bezpośrednio przekładają się na koszty realizacji inwestycji deweloperskich. W praktyce każda większa niestabilność geopolityczna oznacza wyższe koszty wykonawstwa, od transportu materiałów budowlanych, przez logistykę, po ceny surowców i energii wykorzystywanej podczas budowy. Dodatkowo rynek nadal pozostaje bardzo wrażliwy na koszty finansowania dłużnego, które przy dużych projektach mają ogromne znaczenie dla finalnej ceny mieszkań. Nie spodziewałbym się jednak dziś gwałtownych skoków cen, podobnych do tych obserwowanych po wybuchu konfliktu w Ukrainie. Bardziej prawdopodobny jest scenariusz stopniowego wzrostu cen mieszkań, szczególnie w największych miastach, gdzie nadal utrzymuje się ograniczona podaż dobrze przygotowanych gruntów i projektów. Wzrost cen mieszkań może napędzać, nie tylko inflacja czy paliwa, ale również rosnące koszty finansowania inwestycji, ograniczona liczba atrakcyjnych gruntów miejskich, wydłużające się procedury administracyjne, nowe regulacje i wymogi techniczne, koszty związane z transformacją energetyczną i ESG, czy ograniczona podaż mieszkań w największych aglomeracjach. W naszej ocenie w 2026 roku bardziej realny jest umiarkowany wzrost cen niż ich spadek. W największych miastach stawki mogą nadal rosnąć o kilka–kilkanaście procent rocznie, szczególnie w projektach dobrze zlokalizowanych i przygotowanych do szybkiej realizacji. Coraz większą rolę będzie odgrywać również przewidywalność projektu. Dlatego rynek coraz mocniej premiuje inwestycje, które są dobrze przygotowane formalnie i mogą być realizowane bez wieloletnich opóźnień administracyjnych. – punktuje Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment.

Umiarkowany trend wzrostowy przewiduje także Grupa CTE, kładąc nacisk na jakość projektów.

Sytuacja geopolityczna bez wątpienia pozostaje jednym z czynników, które mogą wpływać na dalszy wzrost cen mieszkań. Ewentualne wzrosty cen paliw, energii czy transportu bardzo szybko przekładają się na koszty realizacji inwestycji deweloperskich, od produkcji i dostaw materiałów budowlanych, po logistykę i wykonawstwo. Dodatkowo, wszelkie zakłócenia w łańcuchach dostaw mogą ponownie powodować okresowe niedobory niektórych materiałów oraz presję na wzrost cen. Nie spodziewamy się jednak gwałtownych, dwucyfrowych wzrostów cen mieszkań w krótkim czasie, jak miało to miejsce w okresie najwyższej inflacji i po pandemii. Rynek jest dziś bardziej stabilny, a klienci znacznie ostrożniej podchodzą do decyzji zakupowych. Bardziej prawdopodobny wydaje się umiarkowany wzrost cen, w zależności od lokalizacji i segmentu rynku może to być kilka procent w skali roku. Warto podkreślić, że na ceny mieszkań wpływa dziś nie tylko inflacja. Duże znaczenie mają także rosnące koszty pracy, ograniczona dostępność gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach, coraz wyższe wymagania związane z efektywnością energetyczną budynków oraz koszty finansowania inwestycji. Istotnym czynnikiem pozostaje również sytuacja administracyjna, wydłużające się procedury uzyskiwania pozwoleń czy zmiany planistyczne wpływają na ograniczenie podaży nowych mieszkań. Z perspektywy rynku można spodziewać się dalszej selektywności klientów. Kupujący coraz częściej zwracają uwagę, nie tylko na cenę, ale również na jakość projektu, lokalizację, dostępność gotowych mieszkań i koszty utrzymania lokalu w przyszłości. Dlatego najlepiej będą radziły sobie inwestycje dobrze skomunikowane, oferujące funkcjonalne mieszkania i możliwość szybkiego odbioru. – podsumowuje Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu Grupa CTE.