Pierwsza połowa 2025 roku przyniosła wyraźną poprawę na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej. Zgodnie z najnowszymi danymi firmy doradczej Knight Frank, łączna wartość transakcji na pięciu głównych rynkach regionu – w Czechach, Polsce, Rumunii, na Słowacji i na Węgrzech – sięgnęła blisko 5 mld euro. Wynik ten stanowi niemal 60% całego wolumenu odnotowanego w 2024 roku. Co istotne, nastąpiła zmiana na pozycji lidera: Czechy, z rezultatem 2,1 mld euro, po raz pierwszy wyprzedziły Polskę (1,7 mld euro). Na te dwa kraje przypadło łącznie 77% całkowitej aktywności inwestycyjnej w regionie CEE.

Sektor logistyczny i inne branże

Niezmiennie pozycję lidera utrzymał sektor logistyczny, który przyciągnął 32% całkowitego kapitału, z największą koncentracją transakcji w Czechach, Polsce i na Słowacji. Atrakcyjność tego segmentu opiera się na solidnych fundamentach, w tym stabilnych dochodach i niskim ryzyku, a dodatkowo jest wzmacniana przez trendy strukturalne, takie jak dynamiczny rozwój e-commerce oraz nearshoring. Dalsze pozycje w strukturze rynku zajęły sektory: biurowy (23%), handlowy (16%), hotelowy (11%) oraz mieszkaniowy (8%).

Największe transakcje

Wśród największych transakcji sfinalizowanych w pierwszej połowie roku znalazły się między innymi przejęcie portfela Contera, obejmującego aktywa w Czechach i na Słowacji, przez Blackstone za 470 mln euro, a także zakup hoteli Hilton Prague oraz Four Seasons Hotel Prague przez PPF Real Estate. Na polskim rynku wyróżniła się rekordowa transakcja sprzedaży i najmu zwrotnego (sale & leaseback) zakładów produkcyjnych Eko-Okna, której wartość opiewała na 253 mln euro.

„W Polsce obserwujemy powrót dużych inwestorów instytucjonalnych, jak dotąd głównie w segmencie magazynowym. Warto podkreślić również dynamiczny rozwój aktywności kapitału krajowego. Trend, który jeszcze pięć lat temu miał marginalne znaczenie w sektorze nieruchomości komercyjnych, a dziś odpowiada już za 15% całkowitego wolumenu transakcji. Spodziewamy się, że jego udział będzie nadal rósł,” – komentuje Dorota Lachowska, Dyrektor Działu Badań Rynku w Knight Frank Polska.

Znaczenie inwestorów krajowych

W raporcie „CEE Investment Market” zwrócono również uwagę na rosnące znaczenie inwestorów krajowych w całym regionie. Ich dominacja była szczególnie widoczna w Czechach i na Węgrzech, gdzie odpowiadali oni odpowiednio za 78% i 80% wolumenu transakcji. W Rumunii udział ten wyniósł 35%, a w Polsce 15%.

„Czeski rynek inwestycyjny wyróżnia się silną obecnością kapitału krajowego, który dominuje w największych transakcjach. Solidne fundamenty gospodarcze, stabilny popyt w segmencie logistycznym oraz perspektywy wzrostu czynszów w najlepszych biurach sprawiają, że nasz rynek pozostaje wyjątkowo odporny,” – dodaje Lenka Šindelářová, Dyrektor Działu Badań i Doradztwa w Knight Frank Czechy.

Prognozy na przyszłość

Prognozy na drugą połowę 2025 roku pozostają optymistyczne. Pozytywnym nastrojom sprzyja stabilna oferta produktów inwestycyjnych, utrzymujące się stopy kapitalizacji dla aktywów typu prime oraz perspektywa spadku stóp procentowych. Analitycy przewidują, że liderem rynku we wszystkich krajach CEE może stać się sektor biurowy, podczas gdy nieruchomości przemysłowe mają szansę dominować w Polsce i na Słowacji, a sektor handlowy w Czechach oraz Rumunii.

„Rumunia nadal oferuje najbardziej atrakcyjne stopy zwrotu w regionie, co wzmacnia jej pozycję jako destynacji przyciągającej kapitał międzynarodowy. W pierwszej połowie 2025 roku sektor biurowy zanotował imponujący powrót, odpowiadając za niemal jedną trzecią wartości inwestycji, podczas gdy aktywa handlowe osiągnęły 42% udziału w rynku. Aktywność koncentrowała się głównie wokół parków handlowych, które pozostają preferowanym formatem zarówno dla inwestorów, jak i najemców, dzięki elastyczności, silnym wynikom w miastach regionalnych i stabilnemu popytowi konsumenckiemu. Ta zrównoważona struktura sektorowa podkreśla odporność Rumunii oraz jej zdolność do zapewniania trwałych możliwości wzrostu w różnych klasach aktywów,” – mówi Ileana Stanciu-Necea, Dyrektor Działu Badań Rynku w Knight Frank Rumunia.