Międzynarodowa agencja doradcza Cushman & Wakefield przedstawia podsumowanie sytuacji w polskim sektorze nieruchomości handlowych. W przeciwieństwie do rynków biurowego i magazynowego, segment handlowy wyróżnia się znaczną aktywnością deweloperską. Analiza wskazuje, że powierzchnia parków handlowych w budowie osiągnęła historycznie najwyższy poziom, a deweloperzy intensywnie rozwijają swoje projekty w mniejszych miejscowościach, co świadczy o stopniowym nasycaniu się rynku tym formatem. Jednocześnie miesiące letnie przyniosły kontynuację wzrostów sprzedaży detalicznej oraz obrotów generowanych przez najemców centrów handlowych.

Podaż: parki handlowe liderem nowej powierzchni

Sytuację po stronie podażowej w trzecim kwartale bieżącego roku charakteryzuje stabilność i dominacja obiektów typu retail park.

„Wyniki za trzeci kwartał wskazują na dość stabilną sytuację po stronie nowej podaży rynku handlowego – w tym czasie wprowadzono bowiem ok. 90 tys. mkw. nowej powierzchni, co jest niemal identycznym wynikiem jak w drugim kwartale, a nowe otwarcia obejmowały głównie parki handlowe. Tym samym całkowita nowoczesna powierzchnia handlowa w Polsce sięga obecnie nieco ponad 17 mln mkw.” – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research Poland, Cushman & Wakefield.

Wśród nowo otwartych obiektów handlowych największym był S1 Włocławek, zrealizowany przez dewelopera Saller, o powierzchni 17 000 mkw., który powstał na terenie po wyburzonym centrum z dawnym operatorem Tesco. Do projektów przekraczających 10 000 mkw., otwartych między lipcem a wrześniem, należą także M Park Ciechanów oraz Przystanek Karkonosze w Miłkowie. Łącznie w trzecim kwartale rynek wzbogacił się o siedem nowych parków handlowych, a dwa istniejące obiekty w Iławie i Wrocławiu poddano rozbudowie. Dodatkowo oddano do użytku dwa nowo wybudowane wolnostojące markety budowlane Leroy Merlin w Chojnicach i Dzierżoniowie. W analizowanym okresie nie odnotowano otwarcia ani zamknięcia żadnego centrum handlowego.

„Wolumen realizowanych projektów stale rośnie, a z każdym kwartałem notowane są kolejne rekordy. Na koniec września w budowie znajdowało się aż 618 000 mkw. powierzchni handlowej i tym samym aktywność deweloperska była najwyższa od 2018 roku. Na rynku niezmiennie dominują parki handlowe – obecnie powstaje aż 480 000 mkw. tego typu powierzchni, najwięcej w historii. Około 50% z tej powierzchni znajduje się w miastach i miejscowościach o liczbie mieszkańców nieprzekraczającej 50 tys. osób, zlokalizowanych poza głównymi 30 aglomeracjami, co wskazuje na rosnącą rolę mniejszych rynków handlowych” – dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz.

Popyt: siedem debiutów nowych marek, w tym trzy w Złotych Tarasach

Popyt na atrakcyjną powierzchnię handlową znajduje odzwierciedlenie w debiutach nowych marek, dotychczas niedostępnych na polskim rynku w formacie stacjonarnym. Sieci te otwierają swoje pierwsze placówki i planują dalszą ekspansję. W trzecim kwartale odnotowano siedem takich debiutów: amerykańska marka modowa Carhartt WIP przy Placu Zbawiciela w Warszawie, sklep z akcesoriami MiniSo w Złotych Tarasach, oferujący personalizowane dodatki DRM-LND w Złotych Tarasach, marka biżuteryjna ZAG Bijoux, również w Złotych Tarasach, dwie ukraińskie marki modowe Ocean (ul. Marszałkowska w Warszawie) i One By One (centrum Posnania) oraz perfumeria Almarah Perfumes w Galerii Młociny.

Sprzedaż detaliczna: wzrost napędzany dobrami trwałymi

Po bardzo dynamicznym drugim kwartale, trzeci okres roku przyniósł dalszy wzrost sprzedaży detalicznej, choć jego tempo było niższe niż w szczytowym kwietniu.

„W lipcu sprzedaż detaliczna w cenach stałych wzrosła o 4,8% r/r, a w sierpniu o 3,1% r/r. W sierpniu pozytywnie wyróżniły się kategorie szczególnie ważne dla centrów handlowych, takie jak „Tekstylia, odzież i obuwie” oraz „Meble, RTV, AGD”, które zanotowały wzrost o odpowiednio 18,9% r/r i 13,9% r/r. W segmencie mebli, RTV i AGD, po okresie spadków w latach 2023–2024, w ostatnich miesiącach również obserwujemy wyraźne odbicie sprzedaży detalicznej. Taka sytuacja może być rezultatem wyższego aniżeli w innych państwach Europy wskaźnika ufności konsumenckiej. Według badania Eurostat Polska wciąż pozostaje pod tym względem w czołówce na tle innych państw europejskich. Po tegorocznych przeskokach z czerwca (+2,8) oraz lipca (-2,5), we wrześniu wskaźnik ufności polskich konsumentów ustabilizował się wynosząc -1,0. Średnia w Unii Europejskiej wyniosła z kolei w tym czasie -14,3” – komentuje Ewelina Staruch, Senior Analyst, Cushman & Wakefield.

W sierpniu spadki sprzedaży detalicznej dotyczyły trzech kategorii: „Pozostałe”, „Żywność, napoje i wyroby tytoniowe” oraz „Prasa, książki, sprzedaż w wyspecjalizowanych sklepach”. W grupie o najwyższym udziale w sprzedaży detalicznej ogółem – „Żywność, napoje i wyroby tytoniowe” – zanotowano spadek o 3,4% rok do roku. Utrzymanie korzystnych warunków makroekonomicznych, w tym stabilnego zatrudnienia i wyhamowania inflacji, może sprzyjać dalszym wzrostom konsumpcji prywatnej w czwartym kwartale.

Odwiedzalność i obroty: lepsze wyniki najemców

Analiza danych dotyczących odwiedzalności i obrotów w centrach handlowych przedstawia zróżnicowany obraz.

„Średnia odwiedzalność centrów handlowych w trzecim kwartale sięgnęła ok. 425 tys. klientów w przeliczeniu na jeden obiekt. Najlepszym miesiącem pod względem liczby odwiedzających okazał się sierpień, kiedy centra odwiedziło średnio ok. 440 tys. per jeden obiekt. Natomiast rok do roku koniec wakacji odnotował spadek o 1,4%” – dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz.

W lipcu odnotowano wynik na poziomie około 435 tys. klientów, co jest wartością niemal identyczną jak w analogicznym okresie 2024 roku. Wrzesień był z kolei jedynym miesiącem ze wzrostem odwiedzalności rok do roku (3,3%), jednak liczba klientów wynosząca około 400 tys. była niższa niż w lipcu i sierpniu.

„Analizując wpływy finansowe najemców centrów handlowych w trzecim kwartale można zauważyć, że po uśrednieniu wzrosły one o nieco ponad 3%. W lipcu średnie obroty sięgnęły ok. 1130 zł netto na mkw., co wskazuje na wzrost o 3,4% r/r. W sierpniu zarejestrowano obroty na poziomie 1145 zł/ mkw. – wzrost o 3,2% r/r” – tłumaczy Ewelina Staruch.

Analiza poszczególnych kategorii najemców pokazuje, że w okresie od stycznia do sierpnia 2025 roku obroty najbardziej wzrosły w sektorze usług (ponad 8%) oraz w gastronomii i rozrywce (ponad 6%). Należy jednak podkreślić, że branża gastronomiczna zmaga się ze znacznym wzrostem kosztów działalności, przez co dobre wyniki obrotowe nie przekładają się wprost na zyski przedsiębiorstw.

Czynsze: potencjał do wzrostów w obiektach typu prime

Kluczowym wskaźnikiem kondycji rynku są stawki czynszowe, które wykazują tendencję wzrostową w najlepszych lokalizacjach.

„Średnie czynsze w najlepszych obiektach tzw. “prime” wzrosły rokrocznie we wszystkich trzech formatach, czyli centrach, parkach i na ulicach handlowych. Wzrosty przewyższają wartości corocznej indeksacji o wskaźnik inflacji, co oznacza, że popyt na flagowe lokale jest wysoki, a dostępność najbardziej atrakcyjnych powierzchni ograniczona. Obiekty pozycjonowane na rynku średnio lub nisko mają zdecydowanie słabszy potencjał wzrostu czynszu, a najemcy lepszą pozycję negocjacyjną” – mówi Paulina Bauer, Head of Retail Asset Services Poland, Cushman & Wakefield.

Stawki czynszowe w parkach handlowych zanotowały najwyższy wzrost rok do roku, sięgający 12,5%, a także kontynuowały wzrost w ujęciu kwartalnym. W przypadku centrów handlowych i lokalizacji przy ulicach handlowych roczna dynamika utrzymała się na poziomie około 7–10%, przy jednoczesnej stabilizacji stawek w porównaniu z poprzednim kwartałem.