Co facility manager ma wspólnego z ESG? Raczej nic. Część I

Niby z E, ale jeszcze nie… Od kilku dobrych już lat branża technicznego Facility Management przeżywa w Polsce jakościową stagnację. Doszliśmy – szybciej, bo tylko w dwie i pół dekady, ponieważ start był znacznie później niż rynki zachodnie, do tzw. 4 fazy rozwoju outsourcingu FM z perspektywy rynku i dostawcy: nisko marżowe usługi podstawowe, skromny zakres usług ryczałtowych, a więc duży udział prac dodatkowych w przychodach, proponowanie rozwiązań opartych na nowych technologiach, mających za wszelką cenę zoptymalizować koszty inwestora i zrekompensować niskie marże usługi podstawowej.

Kierunek prawidłowy, tyle że …

1. …w tak zwanym między czasie zabrakło na rynku wystarczającej liczby znaczących wolumenowo konsolidacji dostawców, co wpłynęłoby na silniejszą merytorycznie konkurencję i większe zróżnicowanie w ofercie dla inwestora. Wciąż liczba dostawców jest bardzo duża, rozpiętość skali ich wielkości ogromna, zakres usług większości kalką pozostałych. ERGO: właściciele nieruchomości otrzymują bardzo podobne w zakresie i cenie oferty, podobnie od lat konstruowane przetargi sprowadzają się do minimalnych różnic jakościowych. Czym konkurują dostawcy? Tzw. wartością dodaną, czyli … kto da więcej w tej samej cenie i wymyśli COŚ nowego.
2. …więcej w tej samej cenie ryczałtowej oznacza nic innego jak ograniczenie kosztów w usłudze podstawowej. A w tym zakresie branża doszła do mistrzostwa, niestety jak w wielu innych – kosztem jakości. I tu zaczyna się rzecz o: „oczekiwania vs. rzeczywistość” – czyli moja ulubiona scena: weźmy popcorn do ogrodu i oglądajmy jak sąsiedzi myślą, że kupili mercedesa w cenie Fiata 125p. Nie. Nie da się. Naprawdę. Przerabiamy to od lat. Doszliśmy do muru, a teraz rośnie frustracja. Po obu stronach stołu. Właściciel z jednej strony wie czego może oczekiwać - jak powinien działać, komunikować, współpracować, reagować, raportować, proponować i dowozić zespół FM – doskonale, zgodnie z umownymi „ dobrymi praktykami i najwyższą wiedza fachową”. Z drugiej zaś strony mierzy się z wymogami przepisów, producentów, projektantów, inwestorów, banku, ubezpieczyciela, najemców, produktu i zwyczajnie musi im sprostać. A teraz jeszcze to całe ESG i ta cała emisja i jeszcze ta Greta Thunberg!
3. …dlaczego w dalszym ciągu „w tej samej cenie”? Bo ceny rosną. Można by się w tej logice zgubić, ale lepiej to zrozumieć. Media i surowce drożeją, inflacja rośnie, pensje rosną, transport drożeje, materiały drożeją, produkt trzeba produkować taniej, a najemcy szukają oszczędności… Budżet rozciąga się w drugą stronę, więc trzeba oszczędzać na czym się da. A na czym się da najszybciej? Na usłudze commodity, a takie stały się już dawno usługi FM. Tu oszczędza się szybko i mało. W dłuższej perspektywie zdecydowanie traci, ale czy w dzisiejszym otoczeniu myślimy jeszcze długoterminowo? Czy w ogóle kiedyś tak o nieruchomościach myśleliśmy? Że recykling, że dziesiątki lat, że środowisko, że dłuższy cykl życia, że można lepiej jeśli wolniej, ale nie będzie szybkiego efektu wow.
4. …mało w ryczałcie, dużo usług dodatkowych. No i super. Ale. Dużo usług dodatkowych to dużo przetargów, dużo zapytań, dużo kupowania, analizowania, a więc istny dział zakupów … „w cenie”. Do tego sprytny i dowożący oszczędności, argumentujący, sprawny negocjacyjnie. Jaka skala jest potrzebna, aby wszystkim się opłacało – tym końcowym dostawcom też? Jak największa. Brak konsolidacji. Wracamy do początku. A nawet jeśli mam skalę, to pewnie jestem graczem globalnym i mam globalnych dostawców. Na zachodzie dostarczają tanio, ale w Polsce te same warunki to już drogo, a bonus obrotowy? – do centrali. Bądź elastyczny i sprytny drogi Facility Managerze. Za to Ci płacą…
5. … za co mi płaca a czego oczekują? To drugie łatwiej opisać: człowieka orkiestrę. Wszechstronnego inżyniera z szeroką wielobranżową wiedzą techniczną, wspaniałego lidera dla zespołu, sprawnego negocjatora, dyplomatycznego komunikacyjnie managera, twardego egzekutora gwarancyjnego z biurkiem w pomieszczeniu bez okna na -1. Za co mi płacą? Za zgodę na pracę bez okna na -1. Wciąż (!) zaniżamy wartość naszych oczekiwań. Wciąż nie stać nas na zapłacenie za wymarzony święty spokój na nieruchomości. Święty spokój może zagwarantować tylko doświadczona, wykwalifikowana, na bieżąco edukowana, doinwestowana osoba. A taka osoba jest droga. I musi być, aby wnosić WARTOŚĆ. Z czego dostawca FM ma finansować ciągłą poprawę wiedzy swojej kadry? Nie ma bocznej kieszeni w „skastomizowanych” spodniach roboczych spełniających wymogi BHP i gwarantujących spójność wizualną z typem obiektu. Trzymamy tam środki łączności, narzędzia i inne podstawowe wymogi kontraktu. W cenie.
6. …Oddajemy niedofinansowanej kadrze technicznej w zarządzanie assety o ogromnej wartości, o ogromnych powierzchniach, z ogromną odpowiedzialnością za bezpieczeństwo ludzi, za wzrost biznesów ulokowanych w nich firm, za wzrost wartości dla inwestorów. A teraz jeszcze to całe ESG!...
7. …”do dużych budynków wpuszczamy tylko duże firmy”; „dla mnie firma nie ma znaczenia, wszędzie jest to samo, chodzi o ludzi”; „za dobrych ludzi mogę zapłacić więcej” (ale najpierw musze poznać, potestować, przekonać się że są dobrzy, czyli najpierw dobry ma być tani); „ja nie widzę sensu zmieniać dostawcy, te zmiany generalnie niewiele wnoszą”; „ekipy FM nie mają wiedzy”; „nasz dział techniczny ma wiedzę, a dostawca ma pracować” …….. Tutaj jesteśmy dzisiaj. W czwartej fazie rozwoju rynku FM. W 2024 roku. Tak branże komentują jej klienci. Dlaczego?
8. O co w ogóle chodzi z tymi technologiami…
9. Quo vadis eFeMie?