Zgodnie z danymi zawartymi w raporcie inwestycyjnym „Retail parks uncovered”, opracowanym przez Avison Young we współpracy z partnerami: CMS, Newgate Investment oraz PROH, sektor handlowy stał się siłą napędową ożywienia na rynku, osiągając 34 proc. udziału w całkowitym wolumenie inwestycyjnym. Segment ten odnotował najwyższy wolumen inwestycyjny pierwszej połowy roku od 2018 r. Na wynik ten złożyło się 20 sfinalizowanych transakcji. Kluczowe znaczenie miało 5 największych operacji, w tym sprzedaż 70 proc. udziałów w centrum handlowym Posnania, które wygenerowały łącznie 73 proc. wolumenu sektora. Za akwizycjami stał przede wszystkim kapitał z regionu Europy Środkowo-Wschodniej (CEE).

W pierwszej połowie 2026 r. obserwowano intensyfikację transakcji portfelowych. Spółki Auchan i Ceetrus zbyły portfel 8 obiektów na rzecz grupy Adventum. Z kolei Star Capital Finance wspólnie z Generali nabyły 6 parków handlowych pod marką Vendo Park (transakcja przy udziale Avison Young). Proces konsolidacji sfinalizowały również Ares Management oraz Slate, przejmując ostatnie 9 aktywów z portfela obejmującego łącznie 36 obiektów Vendo Park.

Na dzisiejszym rynku inwestycyjnym parków handlowych kluczowe znaczenie ma skala. Transakcje portfelowe pozwalają inwestorom na szybkie uzyskanie ekspozycji na rynek oraz osiąganie korzyści operacyjnych wynikających z efektu skali, natomiast sprzedający mogą dzięki uproszczonemu procesowi zbycia aktywów wygenerować dodatkową wartość. Połączenie skali, dywersyfikacji i efektywności niezmiennie wspiera silny popyt na portfele parków handlowych, zarówno w Polsce, jak i w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Sektor parków handlowych coraz skuteczniej przyciąga zagraniczny kapitał typu core poprzez wielkoskalowe transakcje portfelowe, umożliwiając inwestorom bardziej efektywną alokację kapitału – komentuje Bartłomiej Krzyżak, Co-Head of Investment Department w Avison Young.

Due diligence prawne w skali portfelowej

Badanie stanu prawnego przy transakcjach obejmujących wiele nieruchomości wymaga innego podejścia niż w przypadku pojedynczych aktywów. Skala operacji, obejmująca niekiedy setki lokalizacji i tysiące dokumentów, wymusza selektywność działań.

W praktyce oznacza to konieczność pragmatycznego ograniczenia zakresu badania. Pełne due diligence każdego aktywa na poziomie szczegółowości właściwym dla transakcji jednostkowej byłoby często niewykonalne w ramach harmonogramu i budżetu transakcji. Zwykle, strony przyjmują zatem podejście oparte na analizie ryzyka, koncentrując się na kwestiach o najwyższym znaczeniu ekonomicznym i prawnym – informuje Dominik Rafałko, Partner (Real Estate) w kancelarii CMS.

W praktyce rynkowej stosuje się mechanizmy filtracji, takie jak:

Dominik Rafałko, Partner (Real Estate) w kancelarii CMS, wypowiada się na temat badania stanu prawnego przy transakcjach portfelowych.

• Analiza umów najmu generujących powyżej 5 proc. przychodów z nieruchomości,

• Badanie reprezentatywnej próbki dokumentacji z wybranych lokalizacji,

• Koncentracja na kluczowych klauzulach: break option, indeksacji czynszu czy przenoszalności praw.

Eksperci podkreślają, że ustalony zakres due diligence musi zostać precyzyjnie odzwierciedlony w dokumentacji transakcyjnej, szczególnie w oświadczeniach sprzedającego i mechanizmach ochrony kupującego.

Modelowanie dokumentacji transakcyjnej

Struktura prawna dużych akwizycji opiera się zazwyczaj na modelu dwupoziomowym. Fundamentem jest umowa ramowa (framework agreement), która definiuje relacje stron, mechanizmy alokacji ceny oraz warunki zawieszające dla całego portfela. Drugi poziom stanowią wykonawcze umowy sprzedaży (SPA), replikowane dla każdego obiektu na bazie wspólnego wzorca.

Alternatywą pozostaje realizacja projektu wyłącznie poprzez odrębne umowy sprzedaży. Wymaga to jednak precyzyjnego powiązania dokumentów poprzez klauzule cross-default, co pozwala na zachowanie spójności transakcji w przypadku problemów z pojedynczymi aktywami.

Polisy W&I oraz Title jako standard rynkowy

Ubezpieczenia typu Warranty & Indemnity oraz Title stały się kluczowym narzędziem transferu ryzyka ze sprzedającego na ubezpieczyciela. Skuteczność tych instrumentów zależy od ich wczesnego wdrożenia do struktury projektu – najlepiej już na etapie definiowania zakresu due diligence.

Widok z lotu ptaka przedstawia rozległy, oświetlony park handlowy z dużym parkingiem wypełnionym samochodami o zmierzchu. Duże transakcje portfelowe w sektorze handlowym, często z udziałem parków handlowych, stanowią kluczowy element wzrostu wolumenu inwestycyjnego.

Współpraca z ubezpieczycielem pozwala na ustalenie minimalnych wymogów badania prawnego niezbędnych do objęcia ryzyk ochroną. Zapobiega to sytuacjom, w których ograniczony zakres analizy uniemożliwia wystawienie polisy dla konkretnych kategorii odpowiedzialności. Odpowiednie dopasowanie oświadczeń i zapewnień w dokumentacji do wymogów ubezpieczyciela pozwala na uzyskanie szerszego pokrycia ochronnego i sprawne domknięcie negocjacji.