Zgodnie z najnowszym raportem firmy doradczej Avison Young, pierwsza połowa 2025 roku na polskim rynku nieruchomości komercyjnych charakteryzowała się wzmożoną aktywnością, osiągając łączny wolumen inwestycyjny na poziomie około 1,7 mld euro. W tym okresie sfinalizowano 63 transakcje obejmujące wszystkie główne segmenty rynku. Sektor magazynowy okazał się liderem, przyciągając największą część kapitału i odpowiadając za najbardziej znaczącą umowę. Poza tą jedną, rekordową transakcją, wartość pozostałych umów nie przekroczyła 80 mln euro każda. Analiza rynkowa wskazuje, że sektor magazynowy odpowiadał za 40% całkowitego wolumenu transakcji. Aktywność odnotowano również w segmencie biurowym, gdzie umowy zawierano zarówno w Warszawie, jak i w głównych miastach regionalnych. Z kolei rynek handlowy, zdominowany przez parki i centra convenience, zanotował także istotne transakcje sprzedaży obiektów przeznaczonych do przebudowy. Na segment mieszkaniowy przypadło 13% łącznego wolumenu w ramach 6 sfinalizowanych umów. Raport podkreśla, że rynek cechuje obecnie obniżona aktywność inwestorów instytucjonalnych, którzy często mierzą się ze spadkiem wartości swoich portfeli i zachowują dużą selektywność w podejmowaniu decyzji o nowych zakupach. Jest to zjawisko, które odzwierciedla szersze tendencje obserwowane na rynkach globalnych.

„Obecnie aktywność inwestycyjna w Polsce, ze względu na obniżone ceny nieruchomości, jest w dużej mierze napędzana przez kapitał prywatny, w tym lokalny, którego udział w rynku rośnie. Polski kapitał staje się coraz bardziej widoczny na rynku nieruchomości komercyjnych, z 14% udziałem w całkowitym wolumenie i średnią wartością transakcji ok. 13 mln euro.” - komentuje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young.

Sektor magazynowy – niegasnący potencjał

Sektor magazynowy potwierdził swoją dominującą pozycję, zajmując pierwsze miejsce pod względem wolumenu inwestycyjnego, który stanowił 40% całkowitej wartości transakcji. W kwietniu sfinalizowano historycznie największą umowę typu sale & leaseback w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, o wartości przekraczającej 253 mln euro. W ramach tej transakcji amerykański fundusz REIT Realty Income Corporation nabył dwa obiekty należące do polskiego producenta okien, firmy Eko-Okna. Transakcja ta, stanowiąca ponad jedną trzecią całego wolumenu w sektorze, jest postrzegana jako sygnał powrotu dużych umów logistycznych. Z wynikiem niemal 2,5-krotnie wyższym w ujęciu rocznym, sektor magazynowy stał się kluczowym motorem napędowym rynku w pierwszej połowie roku. Strategie inwestorów wciąż skupiają się na nowoczesnych aktywach z potencjałem wzrostu wartości, choć rośnie także zainteresowanie obiektami z dłuższymi umowami najmu (WAULT), których wyceny nie odzwierciedlają jeszcze w pełni premii za wydłużony okres.

Sektor biurowy – okazje w całej Polsce

Segment biurowy w Polsce niezmiennie przyciąga uwagę inwestorów, którzy jednak podchodzą do transakcji z dużą ostrożnością. Szczególną popularnością cieszą się strategie „value-add” oraz „core+”, zwłaszcza w lokalizacjach, gdzie nastąpiło zbliżenie oczekiwań cenowych sprzedających i kupujących. Warto podkreślić, że ponad jedna trzecia kapitału zainwestowanego w tym sektorze pochodziła od polskich podmiotów.

„Kapitał „core” pozostaje mało aktywny, ponieważ inwestorzy realizujący takie strategie nadal unikają ryzyka związanego z niepewnością gospodarczą i geopolityczną. W związku z tym w pierwszej połowie 2025 r. na rynku miały miejsce tylko trzy transakcje tego typu: warszawskie budynki Wronia 31 i Plac Zamkowy - Business with Heritage oraz High5ive I&II w Krakowie. Z kolei inwestorzy typu „value-add” i oportunistyczni wykazują większą, choć ostrożną, aktywność, poszukując okazji bez przepłacania za aktywa.” - komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young.

Mimo ogólnej ostrożności na rynku, najwyższej klasy aktywa biurowe w miastach regionalnych, oferujące stabilne przepływy pieniężne i zlokalizowane w atrakcyjnych punktach, pozostają w kręgu zainteresowania zarówno inwestorów instytucjonalnych, jak i prywatnych. Potwierdzają to dane – w pierwszej połowie 2025 roku 13 z 23 sprzedanych obiektów biurowych znajdowało się poza stolicą, co przełożyło się na niemal 50% wolumenu transakcji w tym sektorze.

Sektor handlowy – przebudowy i utrzymująca się dominacja parków handlowych

W sektorze handlowym, po okresie dużych transakcji z udziałem centrów handlowych typu „prime” w 2024 roku, początek 2025 roku zdominowały parki handlowe i obiekty typu „convenience”. Te klasy aktywów, postrzegane jako bezpieczne i odporne na wahania rynkowe, stanowiły 50% wszystkich sfinalizowanych umów oraz 59% całkowitego wolumenu inwestycyjnego w I półroczu. Wyróżniającą się transakcją było nabycie portfela 10 parków handlowych A Centrum przez czeskiego inwestora My Park, który w ten sposób zadebiutował na polskim rynku. Istotne były również transakcje związane z przebudową istniejących obiektów, takie jak sprzedaż Arkad Wrocławskich firmie Vastint oraz przejęcie CH Glinki w Bydgoszczy przez Redkom Development. Firma Avison Young pełniła rolę doradcy po stronie sprzedającej w obu tych procesach.

„Spodziewamy się kolejnych transakcji parkami handlowymi i nieruchomościami typu „convenience”, ale także centrami handlowymi o dominującej pozycji w miastach i o solidnych, stabilnych fundamentach, które pozostają również w obszarze zainteresowania inwestorów.” - komentuje Artur Czuba, Senior Director, Investment w Avison Young.

Sektor PRS – transakcje w Warszawie i Gdańsku

Rynek najmu instytucjonalnego (PRS) w pierwszej połowie 2025 roku odnotował transakcje o łącznej wartości 223 mln euro. Większość tej kwoty, 150 mln euro, została zainwestowana w trzy projekty w Warszawie – dwa z nich sfinalizowała spółka AFI Europe, a jeden nabyła Syrena RE od Xior Student Housing. Pozostałe umowy dotyczyły trzech gdańskich aktywów co-livingowych, które zostały sfinalizowane przez NREP przy wsparciu doradczym zespołu technicznego Avison Young. Analiza rynku pokazuje, że ponad połowa istniejących zasobów PRS jest w rękach trzech głównych operatorów: Resi4Rent, Vantage Rent oraz państwowego Funduszu Mieszkań na Wynajem, którzy łącznie zarządzają ok. 11 400 lokalami. Platforma Resi4Rent jest również liderem pod względem liczby mieszkań w budowie, odpowiadając za niemal jedną trzecią nowych projektów.

Perspektywy na drugą połowę roku

Autorzy raportu Avison Young prognozują, że druga połowa roku może być dogodnym momentem na finalizację zakupów ze względu na wciąż atrakcyjne ceny nieruchomości. Spodziewane obniżki stóp procentowych mogą doprowadzić do spadku stóp kapitalizacji, co czyni obecne warunki szczególnie korzystnymi dla kupujących. Oczekuje się utrzymania stabilnej aktywności ze strony inwestorów typu „mid-cap” we wszystkich segmentach rynku. Po ustabilizowaniu sytuacji gospodarczej prognozowany jest również powrót kapitału „core”, co może przełożyć się na wzrost liczby dużych transakcji dotyczących najlepszych aktywów.