Polski rynek usług FM

Karolina Wielądek, PRFM [dalej: KW]

Mam ogromną przyjemność porozmawiać ze Zbigniewem Mazurkiem, właścicielem i założycielem firmy doradczej MENPRESA, wiceprezesem zarządu Polskiej Rady Facility Management, którego opracowanie Polski rynek usług FM. Analiza danych 2023 wkrótce będzie dostępne dla wszystkich zainteresowanych. 

Zbigniew Mazurek, PRFM i MENPRESA [dalej: ZM]

Tak, raport pojawi się w pierwszym kwartale tego roku na stronie www.menpresa.pl.

[KW] To już piąta odsłona tego cennego opracowania, wcześniejsze edycje obejmowały lata 2016–2019 (pierwszy raport), 2020 (drugi raport), 2021 (trzeci raport) i ostatni, z opublikowanych do tej pory, zbierał informacje z roku 2022 . Skąd wziął się pomysł na publikację podsumowującą roczny rozwój branży FM w Polsce?

[ZM] Pomysł narodził się podczas lockdownu, w 2020 r. Pandemia sprawiła, że zostaliśmy zmuszeni do zawieszenia wielu dotychczasowych działalności, pojawiło się sporo wolnego czasu… Pomyślałem wówczas, że mogę wykorzystać moje doświadczenie i kontakty w branży, aby przygotować opracowanie poświęcone polskiemu rynkowi FM. 

[KW] Jak można się domyślać, przygotowanie tak nowatorskiego raportu musiało zostać poprzedzone opracowaniem metody badania. Nim o tym porozmawiamy, chciałam zapytać, jakie firmy i dlaczego znalazły się w pierwszym raporcie Polski rynek usług FM. Analiza danych za lata 2016–2019?

[ZM ]Zebrałem w nim informacje o 58 firmach, spośród których z większością miałem jakieś kontakty zawodowe. Firmy same deklarowały, że działają w branży FM. Ich stwierdzenie o przynależności do tego rodzaju działalności nie było dodatkowo weryfikowane, ponieważ wyszedłem z założenia, że usługi oferowane przez ten sektor są trudne do jednoznacznej kwalifikacji.

[KW] Powrócę do kwestii, która pojawiła się wcześniej – jak opracować rynek, który do tej pory nie był opracowany. Takie próby nie pojawiły się ani w polskim środowisku biznesowym, ani akademickim. Czym inspirował się Pan, opracowując zgromadzone dane, a może nawet cofnijmy się jeszcze dalej – czym inspirował się Pan, żeby wiedzieć, jakie dane zgromadzić, by później poddać je analizie?

[ZM] To prawda, to było trudne zadanie. Na szczęście rynek FM na zachodzie Europy był już wówczas bardziej rozwinięty niż u nas i stamtąd czerpałem inspiracje. Pierwsze duże badanie tego zagadnienia w skali europejskiej zostało przeprowadzone przez International Real Estate Business School of the University of Regensburg (IREBS), a jego wyniki obrazujące skalę tego rynku dotyczyły roku 2008. Raport jest często kojarzony ze Svenem A. Teichmannem, który był jednym z członków projektu badawczego. Autor zgromadził zarówno wiadomości źródłowe, jak i szacunkowe (opracowane na podstawie PKB danego kraju). Założył również, że rynek FM składa się z dwóch części – usług realizowanych przez firmy zewnętrzne i usług realizowanych własnymi zasobami. Opracowanie wskazywało, że w krajach z rozwiniętym rynkiem FM-owym (Wielka Brytania, kraje skandynawskie, Beneluks) procent usług realizowanych przez firmy zewnętrzne jest zdecydowanie większy, ale nigdy nie stanowi 100% rynku – w Wielkiej Brytanii proporcje te przedstawiają się mniej więcej w następujący sposób: 2/3 rynku obejmują usługi realizowane firmami zewnętrznymi, specjalistycznymi, a 1/3 trzecia zasobami własnymi. W krajach, w których rynek FM rozwija się (jak np. w Polsce) proporcje te kształtują się odwrotnie.

W roku 2014 ukazało się kolejne opracowanie, przygotowane przez niemiecką firmą konsultingową Reality Consult GmbH. 

[KW] Czyli te dwa opracowania posłużyły Panu do oszacowania polskiego rynku FM drugiego dziesięciolecia XXI w.?

[ZM] Tak. Na podstawie przyjętych w obu opracowaniach metod badawczych i wynikających z nich wniosków, na zasadzie analogii podjąłem próbę oszacowania polskiego rynku. Analiza rozwoju 58 zgromadzonych przeze mnie firm posłużyła do wskazania i opisania pewnych tendencji w rozwoju rynku FM-owego i szacunkowego określenia jego wartości. Nie było to zadanie łatwe, ponieważ – jak wiadomo – specyfika tego rynku polega na jego multidyscyplinarności, więc firmy mogą się określać różnymi kodami PKD , a w każdym kodzie mogą mieścić się zarówno usługi Facility Management, jak i usługi dla ludności.

[KW] Raport Polski rynek usług FM. Analiza danych za lata 2016–2019 został opublikowany w 2020 r. Jak był skonstruowany? Czy jest on jeszcze dostępny?

[ZM] Raport miał dwudzielną konstrukcję. W pierwszej postarałem się oszacować wartość usług FM w Polsce, w drugiej – zamieściłem kluczowe informacje o opisanych firmach. Ten pierwszy raport, podobnie jak kolejne, jest dostępny na stronie Menpresy. Monitorowaliśmy liczbę pobrań wersji polskojęzycznej i muszę stwierdzić, że cieszyła się ona dużą popularnością. Natomiast wersja anglojęzyczna, którą także przygotowaliśmy, spotkała się z mniejszym zainteresowaniem, dlatego w kolejnych wersjach raportu zrezygnowaliśmy z niej. Pierwszy raport miał też wersję papierową, dystrybuowaną m.in. na kongresach PRFM.

[KW] Kolejny raport, opublikowany w roku 2021, obejmował dane za rok 2020. Czym różnił się od opracowania za lata 2016-2019?

[ZM] Przede wszystkim ilością ujętych firm. Raport analizuje rynek FM na podstawie danych z 71 firm tej branży. W drugim raporcie znalazły się obie części znajdujące się w pierwszym opracowaniu. Dodałem tam jednak jeszcze jedną część, będącą analizą przychodów ze sprzedaży i zatrudnienia.

[KW] Kolejny raport, za rok 2021, miał analogiczną konstrukcję. Ile firm poddano analizie?

[ZM] 91, czyli rokrocznie poszerzamy liczbę firm poddanych analizie. Ten raport, podobnie jak poprzednie, zawierał dane wybranych firm FM, a także szczegóły wpisu do KRS oraz kluczowe zagadnienie – wskaźniki finansowe za miniony rok.

[KW] Jakie było kryterium doboru firm zastosowane w tegorocznym raporcie?

[ZM] Tegoroczne opracowanie koncentruje się na analizie rynku FM na podstawie 96 firm działających w branży. Kryterium doboru firm było jasno określone, w raporcie uwzględniono firmy:

a) działające na terenie Polski,

 b) oferujące usługi typowe dla FM, takie jak obsługa techniczna, utrzymanie czystości, ochrona, usługi cateringowe (świadczone pojedynczo lub w pakietach),

c) których sprawozdania finansowe były kompletne za lata 2019–2023

d) których minimalny próg przychodów ze sprzedaży w ostatnich dwóch latach wynosił 5 mln zł. 

Warto podkreślić, że w raporcie nie uwzględniono grup kapitałowych oraz firm realizujących usługi in-house, czyli tylko dla własnej firmy, oraz firm świadczących usługi indywidualne. 

[KW] Czy w tegorocznym raporcie znajdziemy dane analogiczne do tych, które były zawarte we wcześniejszych opracowaniach?

[ZM] Ten raport jest skonstruowany inaczej niż te z lat poprzednich. Zrezygnowałem z umieszczenia w nim wizytówek zgromadzonych firm, skupiając się na oszacowaniu wielkości rynku FM w Polsce. Aby zrobić to w sposób rzetelny, prześledziłem ewolucję opisywanych firm, a także ich umiejętność radzenia sobie z czynnikami zewnętrznymi (np. inflacja), wpływającymi na kształt rynku. Biorąc pod uwagę wszystkie te czynniki, a szczególnie wysoką inflację, widać, że w stosunku do poprzedniego raportu wartość rynku FM w Polsce spadła. 

[KW] Czy intensywnie rozwijający się rynek FM znalazł się wreszcie w orbicie zainteresowań naukowców?

[ZM] Tak, przy opracowaniu tego raportu współpracowałem z dr hab. Iwoną Foryś, profesorem w Instytucie Ekonomii i Finansów Uniwersytetu Szczecińskiego. Pani profesor pozytywnie oceniła wartość naukową opracowania, co ma dla mnie ogromne znaczenie.

[KW] Z jakich danych korzystał Pan, przygotowując opracowanie?

[ZM] Raport przygotowano na podstawie oficjalnych danych publikowanych przez firmy, danych pozyskanych z GUS-u oraz informacji zawartych na oficjalnych stronach rządowych. To są pewne dane. Ale w raporcie pojawiły się też dane szacunkowe, które dotyczą analogii w rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych (biurowych, logistycznych, handlowych) i rynku Facility Management. W tych szacunkach oparłem się na danych dużych agencji nieruchomości, takich jak Colliers, Cushman & Wakefield, Knight Frank.

Raport sporządzono zgodnie z zasadami opracowań naukowych, co oznacza, że oprócz zasadniczej części analitycznej zawiera on także bibliografię i odnośniki do źródeł. 

[KW] Ostatnie raporty były publikowane w dwóch wersjach: skróconej, darmowej,  przedstawiającej wielkość rynku FM i prognozy jego rozwoju oraz obszerniejszej, zawierającej wizytówki firm; ta część była płatna i wciąż, jak wspominaliśmy, można ją pobrać w wersji PDF. Bieżący raport będzie opublikowany w dwóch wersjach językowych – polskiej i angielskiej. Do kogo adresuje Pan to opracowanie?

[ZM] Oczywiście, nie tylko dla specjalistów z branży FM. Raport Polski rynek usług FM. Analiza danych za rok 2023 polecam np.:

• osobom szukającym wiadomości na temat rynku FM, zarówno tym, którzy chcą rozpocząć przygodę z tą branżą, jak i osobom chcącym rozszerzyć swoją działalność na tym rynku,
• odbiorcom usług, poszukującym wiarygodnych partnerów do współpracy (dostawców usług), ponieważ raport zawiera rzetelne informacje na temat każdej z nich (podstawowe dane, takie jak adres, telefon kontaktowy, adres mailowy, ale także datę rejestracji w KRS, kapitał zakładowy, ewolucję przychodów ze sprzedaży z ostatnich pięciu lat, bilanse, zatrudnienie, 
• uczestnikom branży FM, aby mogli zobaczyć swoje miejsce na rynku,
• naukowcom i firmom konsultingowym chcącym badać ten rynek.

[KW] Panie Zbigniewie, bardzo dziękuję, że znalazł Pan czas na rozmowę i przybliżenie naszym czytelnikom zagadnień związanych z powstawaniem  raportu. Chciałabym, aby na koniec powtórzył Pan, kiedy i gdzie będzie można się z nim zapoznać .

[ZM] Raport „Polski rynek usług FM. Analiza danych za rok 2023” zostanie opublikowany w pierwszym kwartale tego roku na stronach MENPRESA,

‍

‍

‍