Innowacja czy niezbędny standard?

BIM jako kompleksowe źródło danych o budynku w całym cyklu jego życia

Główną cechą wyróżniającą technologię BIM od tradycyjnej dokumentacji projektowej jest odwzorowanie struktury obiektu w formie geometrii 3D. Kluczowe jednak w tej technologii jest to, aby poszczególne części obiektu były analogicznie jak w rzeczywistości odrębnymi elementami geometrycznymi określonymi poprzez odpowiednie parametry. Umożliwia to precyzyjne określenie współzależności pomiędzy tymi elementami oraz jest źródłem informacji o ich właściwościach.

Technologia ta, dzięki tym danym, umożliwia precyzyjne i szybkie generowanie niezbędnych zestawień ilościowych w podziale na poszczególne elementy i materiały w projekcie. Jednak informacje o geometrii i dane przedmiarowe to tylko podstawowa funkcja i część możliwości, jakie daje model BIM. Główną zaletą jest możliwość dodania nieograniczonej ilości informacji przypisanych do poszczególnych elementów obiektów, od tak podstawowych jak nazwa i właściwości materiału, specyfikacja techniczna po możliwości dodania dodatkowych plików czy instrukcji związanych z ich eksploatacją, konserwacją czy gwarancją.

To, w jakim stopniu będą te dane uszczegółowione, zależy od przyjętego poziomu rozbudowania modelu tzw.  LOD (Level of Development). Kluczowe w technologii BIM są jednak: standaryzacja danych, zarządzanie nimi, ich wymiana umożliwiająca efektywne zarządzanie zarówno danymi w modelu, jak i ogólnie wszystkimi plikami i wymianą informacji podczas realizacji procesu projektowego.

Model BIM to także możliwość współpracy w chmurze i współdzielenia jednego pliku i pracy na nim równocześnie przez wielu projektantów, jak i  przy udziale innych osób zaangażowanych proces projektowania czy realizację obiektu – inwestora, wykonawcy czy zarządcy. Taka cyfrowa replika obiektu, zawierająca wielowarstwowo informacje o elementach projektowych, jak i związane z procesem realizacji obiektu i dokumentację związaną z jego użytkowaniem, stanowi również bazę do kolejnego etapu i możliwości wykorzystania tego modelu jako digital twin, czyli cyfrowy bliźniak.

Różni się on od samego modelu BIM tym, że jest to model, który niejako żyje w czasie rzeczywistym równolegle do funkcjonowania obiektu i jest uzupełniany o bieżące informacje z jego użytkowania. Daje to nie tylko wgląd w aktualny stan i precyzyjne informacje o tym, co się dzieje w obiekcie, ale również jest podstawą do wykonywania analiz i symulacji optymalizacyjnych związanych z funkcjonowaniem budynku. 

BIM w całym cyklu życia budynku – dlaczego wykonawcy oraz zarządcy powinni się nim zainteresować?

Projektanci znają korzyści BIM

O korzyściach wynikających z wdrożenia technologii projektantów nie trzeba przekonywać. Ci, którzy używają tej technologii w choćby najprostszym podstawowym jej w zakresie, nie wyobrażają sobie powrotu do standardowej dokumentacji 2D – łatwość projektowania i wprowadzania zmian, koordynacja wielobranżowa, eliminacja błędów projektowych czy współpraca na jednym pliku to główne zalety, które dają wymierne korzyści na etapie projektowania.

Jednak mimo to nadal zaskakujące jest to, że praca na modelach BIM nie stanowi jeszcze powszechnego standardu. Z rozmów z architektami i projektantami branżowymi wynika, że problem z systemowym wdrożeniem tej technologii do projektowania wynika z braku powszechnego zrozumienia korzyści z posiadania takiego modelu i ciągłości przekazywania danych podczas całego procesu realizacji inwestycji budowlanej.

Utrata danych w procesie inwestycyjnym

Ten brak świadomości inwestorów i innych osób decyzyjnych planujących inwestycje powoduje rezygnację z realizacji projektów tej technologii i wymogu stosowania odpowiednich standardów i przekazywania pełnych danych w całym cyklu realizacji projektu. W takiej sytuacji nawet jeśli w danej pracowni jest wdrożona technologia i standard BIM w projektowaniu, to jest to tylko dobra wola projektanta, czy zrealizuje projekt w tej technologii, przy czym w takiej sytuacji jest to robione dla własnych korzyści polegających na optymalizacji pracy projektanta, a modele nie są przekazywane dalej do wykonawcy.

Analogiczna sytuacja występuje na etapie wykonawstwa – firmy realizujące inwestycje znając korzyści z wdrożenia technologii i modelowania BIM choćby do precyzyjnego przedmiaru i optymalizacji materiałowej realizowanego obiektu czy koordynacji wielobranżowej umożliwiającej uniknięcie kosztownych błędów wykonawczych, wykonują własne modele na potrzeby budowy. Niestety, najczęściej nie są one przekazywane później do zarządcy budynku, który mógłby te dane dalej wykorzystywać.

Sytuacja ta niestety powoduje, że na każdym etapie realizacji takiego projektu część danych jest tracona – najpierw dane, które projektanci mają w modelu, a nie przekazują ich wykonawcy, potem dane realizacyjne, które byłyby źródłem informacji na temat rzeczywistych wbudowanych materiałów, źródła ich pochodzenia czy szczegółów dotyczących specyfikacji oraz informacji wynikających z procesu zamówienia budowy. 

Dlaczego to ważne, aby nie tracić danych z procesu realizacji inwestycji?

Dotychczas wydawałoby się, że te dodatkowe informacje w modelu BIM z procesu projektowego czy realizacji inwestycji nie są aż tak kluczowe, aby inwestować w tę technologię i ponosić koszty jej wdrożenia. Jednak dziś, gdy przed inwestorami i deweloperami stoją nowe wyzwania związane ze zrównoważonymi rozwojem i raportowanie ESG, może się okazać, że bez wdrożenia technologii BIM realizacja tych wymagań i zbieranie niezbędnych danych będzie trudne i równie kosztowne.

Przykładem jest choćby potrzebny czas i trudność związana z odtworzeniem pewnych informacji etapu projektowego czy wykonawstwa, choćby w kontekście danych potrzebnych do kalkulacji śladu węglowego obiektu. Następnie brak tych danych przekazywanych do zarządcy budynku również utrudnia efektywne zarządzanie i uniemożliwia skuteczne zbieranie kompleksowo danych o obiekcie.

Jak można wykorzystać model BIM na etapie zarządzania obiektem?

Wciąż panuje przekonanie, że BIM to technologia przydatna głównie na etapie projektowania i budowy, a jej rola w zarządzaniu nieruchomościami jest marginalna. Zarządca obiektu, który otrzymuje dokumentację powykonawczą w formie wydruku lub plików PDF, ma przekazane dane ograniczone do podstawowych informacji projektowych w formie rysunków 2D oraz niezliczonych opisów w plikach tekstowych i załączonych dokumentach specyfikacyjnych. Analiza tych dokumentów wymaga poświęcenia znacznej ilości czasu, aby dobrze zaznajomić z tym, co znajduje się w obiekcie.

Model BIM znacznie ten proces ułatwia, a dodatkowo ustrukturyzowana dokumentacja i dodatkowe informacje o poszczególnych elementach obiektu zawarte w modelu ułatwiają zarządzanie i szybkie odnajdywanie kluczowych informacji. Jeśli dodamy do tego możliwość dalszej aktualizacji tego modelu o nowe dane wynikające z jego użytkowania czy integrację z innymi systemami zarządzania obiektem, to technologia ta jest w stanie znacznie usprawnić proces zarządzania i wnieść go na nowy, innowacyjny poziom. 

Korzyści z wdrożenia technologii BIM 

Główne korzyści, które mogą wynikać z takiego wdrożenia technologii BIM, a następnie Digital Twin na etapie zarządzania obiektem, to:

• Efektywne zarządzanie zasobami i planowanie konserwacji – ustrukturyzowane i pełne i aktualne dane o wyposażeniu technicznym obiektu w formie cyfrowej umożliwiające zarządzanie zasobami, łatwe udostępnianie tych informacji lub integracja z innymi systemami np. do FM oraz efektywne planowanie konserwacji, serwisów gwarancyjnych czy wymian lub remontów.
• Optymalizacja kosztów i poprawa efektywności energetycznej – możliwość integracji modelu z innymi systemami, np. BMS, zarządzania energią, czujnikami IoT, i wykonywanie analiz oraz modelowanie w celu zoptymalizowania jego funkcjonowania.
• Dane potrzebne do raportowania ESG – dane umożliwiające kalkulację śladu węglowego (wbudowanego na podstawie precyzyjnych informacji materiałowych oraz związanych bieżącym użytkowaniem oraz operacyjnego na podstawie symulacji energetycznych), dot. wyposażenia obiektu oraz jego parametrów użytkowych.
• Gotowość technologiczna i dane do wykorzystania i integracji z kolejnymi przyszłymi systemami czy technologiami wspierającymi zarządzanie obiektu czy optymalizacji – jak chociażby modele predykcyjne z wykorzystaniem AI z wykorzystaniem  danych historycznych z modelu i jego bieżącego funkcjonowania.

Dlaczego pomimo korzyści nie wykorzystujemy BIM w zarządzaniu nieruchomościami?

Rozmawiając z zarządami obiektów o technologii BIM, mam wrażenie, że jawi się im ona jako Święty Graal, o którym marzą, ale nie wierzą, że uda im się skutecznie ją wdrożyć i wykorzystywać do zarządzania budynkiem. Property i facility managerowie nie mają najczęściej zasobów oraz środków na to, aby taki model obiektu stworzyć, ale nawet jeżeli taki model zostanie im przekazany, to również nie mają wypracowanych standardów działania, wiedzy oraz narzędzi, jak go wykorzystać. Wyzwania i przeszkody skutecznie hamujące proces implementacji tej technologii na etapie zarządzania są podobne jak te, które powodują brak decyzji inwestorów o realizacji pełnego procesu projektowego w BIM.

Głównie jest to bariera kosztowa, która wynika z konieczności początkowej inwestycji w narzędzia i oprogramowanie oraz szkolenia specjalistów przy równoczesnej trudności w oszacowaniu finansowych korzyści z implementacji. Kolejnym istotnym wyzwaniem jest długotrwały proces adopcji technologii, który wymaga zaangażowania wielu stron. Wprowadzenie i skuteczne wykorzystanie BIM wymaga dostosowania standardów projektowych, realizacyjnych i eksploatacyjnych, to zaś – zaplanowanej strategii i transformacji cyfrowej całego procesu: od projektantów i wykonawców po zarządców budynków. Brak gotowości na takie zmiany często prowadzi do odkładania decyzji o wdrażaniu BIM na bliżej nieokreśloną przyszłość.

Podsumowanie – technologia BIM jako niezbędny element transformacji cyfrowej

Technologia BIM to nie tylko narzędzie dla projektantów, ale niezbędny element cyfrowej transformacji całego procesu inwestycyjnego oraz podstawa skutecznego i ustrukturyzowanego zbierania danych o nieruchomości. Daje możliwość efektywnego zarządzania danymi i wykorzystywania innych narzędzi cyfrowych ułatwiających zarządzanie obiektem, optymalizację jego funkcjonowania i eksploatacji. To szansa na lepszą kontrolę nad nieruchomościami, większą efektywność operacyjną, ale też ułatwione zbieranie danych związanych ze zrównoważonym rozwojem i raportowaniem ESG. Wdrożenie BIM stanowi też podstawę do gotowości na przyszłe rozwiązania technologiczne związane z budynkiem.

Warto zatem zaplanować wdrożenie BIM od samego początku planowania inwestycji i zadbać o ciągłość przekazywania danych na poszczególnych etapach jej realizacji. Proces ten może być bardziej wymagający, jednak zaczynając od małych kroków, możemy testować te technologie i analizować efekty i korzyści z wdrożenia. Pamiętajmy też, że korzyści te mogą być wielowymiarowe i nie ograniczają się tylko do wyników finansowych. Inspirując się już realizowanymi w ten sposób inwestycjami, możemy dostrzec, że wdrażanie technologii cyfrowych i ustandaryzowane dane o nieruchomości stają się nie tylko koniecznością wynikającą z optymalizacji kosztów i pracy, ale także ważnym elementem wizerunku firmy działającej na rynku nieruchomości i jej konkurencyjności, jako dojrzałej technologicznie i innowacyjnej.

‍