Rynek inwestycji biurowych w największych polskich miastach staje przed nowymi wyzwaniami, wynikającymi przede wszystkim z malejącej dostępności atrakcyjnych gruntów. Dane Cushman & Wakefield wskazują, że pod koniec 2024 roku w Warszawie w budowie znajdowało się około 180 tys. m² powierzchni biurowej, a w miastach regionalnych – 160 tys. m². Łącznie jest to wolumen niższy aż o 80% w porównaniu do 2020 roku. Mimo to, zapotrzebowanie na nowoczesne, wysokiej klasy biura o niskim śladzie węglowym pozostaje na wysokim poziomie, a wskaźnik pustostanów w aglomeracjach takich jak Warszawa utrzymuje się na relatywnie niskim poziomie 10,6%. W odpowiedzi na kurczącą się podaż gruntów, coraz więcej projektów inwestycyjnych koncentruje się na rewitalizacji centralnych dzielnic oraz terenów poprzemysłowych. Obszary te charakteryzują się gęstą zabudową, ograniczoną przestrzenią i skomplikowaną infrastrukturą, co generuje szereg wyzwań dla inwestorów i generalnych wykonawców, wymagając od nich specjalistycznej wiedzy i doświadczenia.

Logistyka w miejskim gąszczu

Jednym z kluczowych problemów w centrach miast jest organizacja zaplecza budowy. Każdy metr kwadratowy ma wysoką cenę, co sprawia, że stworzenie miasteczka kontenerowego dla ekip budowlanych staje się sztuką kompromisu. Choć w przypadku nowych obiektów problem można częściowo rozwiązać poprzez piętrowe ustawianie kontenerów, to przy pracach w zwartej zabudowie sytuacja jest znacznie bardziej złożona.

„Rozwiązania są kosztowne: wydzierżawienie pobliskiej działki, wynajem lokali lub adaptacja pomieszczeń w remontowanym obiekcie. Każda opcja ma swoje wady – od dodatkowych kosztów i czasu na dojazdy, po obniżony komfort pracy. Często jedyną alternatywą pozostaje zajęcie pasa drogowego, co wymaga miesiąca na uzyskanie pozwolenia i ponoszenie opłat określonych przez województwo” – wskazuje Paweł Dubiel, Kierownik Grupy Kontraktów w SPIE BTS.

Eksperci podkreślają, że brak przestrzeni magazynowej wymusza nowe podejście do logistyki. Wykonawcy coraz częściej muszą polegać na systemie dostaw „just in time” lub dzielić większe ładunki na mniejsze partie. Chociaż zwiększa to koszty transportu, pozwala uniknąć problemów z brakiem miejsca na składowanie materiałów budowlanych i odpadów.

Transport i dostawy pod presją czasu

Osobną kategorię wyzwań stanowią dostawy wielkogabarytowe. W kilkunastu polskich miastach obowiązują zakazy wjazdu pojazdów ciężarowych powyżej określonego tonażu w godzinach szczytu. W Warszawie, przykładowo, pojazdy o masie powyżej 16 ton nie mogą poruszać się po mieście w godzinach 7:00-10:00 oraz 16:00-20:00.

„Rozwiązaniem są identyfikatory typu C-16 wydawane przez zarządy dróg miejskich, ale ich uzyskanie trwa do 30 dni. Planowanie większych dostaw – jak bębny z kablami czy wielosekcyjne rozdzielnice – wymaga więc przewidywania potrzeb z miesięcznym wyprzedzeniem. Sam rozładunek to kolejne wyzwanie wymagające miejsca, czasu i często zatrudnienia osoby kierującej ruchem. W ruchliwych obszarach pozostają dostawy w godzinach porannych lub nocnych, ewentualnie ponowne zajęcie pasa ruchu” – tłumaczy Michał Turek, Dyrektor Operacyjny w SPIE BTS.

Ograniczenia związane z hałasem nocnym

Kolejnym istotnym aspektem jest cisza nocna. Prowadzenie prac budowlanych w godzinach nocnych w centrach miast jest niemal niemożliwe. Pozwolenia na budowę zazwyczaj zawierają zapisy ograniczające prace do pory dziennej. Naruszenie tych zasad może skutkować mandatami od straży miejskiej (zgodnie z art. 51 § 1 Kodeksu wykroczeń) lub grzywną od nadzoru budowlanego. Nawet w przypadku inwestycji niewymagających pozwolenia, głośne prace muszą zakończyć się o 22:00 i nie mogą rozpocząć się wcześniej niż o 6:00. To znacząco ogranicza elastyczność organizacyjną, zwłaszcza przy zadaniach wymagających wyłączeń ruchu czy nocnych dostaw.

Sieci podziemne – niewidzialne zagrożenie

Infrastruktura podziemna w centrach miast jest niezwykle gęsta, tworząc swego rodzaju „podziemne miasto”. Każda inwestycja wymagająca wykonania przyłączy energetycznych czy telekomunikacyjnych wiąże się z pracami ziemnymi na odcinkach liczących często setki metrów, w obszarach nasyconych sieciami z różnych okresów historycznych.

„Kluczowe jest dysponowanie aktualną mapą geodezyjną z urzędu miasta oraz właściwe zabezpieczenie i oznakowanie wykopów. Uszkodzenie istniejących instalacji może sparaliżować nie tylko budowę, ale i funkcjonowanie całego obszaru miejskiego. Realizacja takich prac wymaga więc nie tylko precyzyjności, ale i doświadczenia z podobnych realizacji. Początkujący wykonawca może nie przewidzieć wszystkich zagrożeń” – mówi Paweł Dubiel ze SPIE BTS.

Doświadczenie kluczem do uniknięcia kosztów

Realizacja kontraktów budowlanych w sercu miasta wiąże się również z bardziej prozaicznymi problemami, takimi jak korki wydłużające dojazdy, strefy płatnego parkowania czy brak miejsc postojowych. Te pozornie drobne kwestie sumują się, przekładając się na wyższe koszty i wydłużenie czasu realizacji projektów.

„Skuteczna realizacja kontraktów w takich warunkach wykracza daleko poza standardowe umiejętności budowlane. Wymaga głębokiej znajomości przepisów, doświadczenia w zarządzaniu ograniczoną przestrzenią oraz umiejętności szybkiego dostosowywania się do zmieniających się warunków prawnych i technicznych. W takiej rzeczywistości wybór doświadczonego partnera, z udokumentowaną historią podobnych realizacji, staje się kluczowy dla powodzenia każdej inwestycji miejskiej” – podsumowuje Michał Turek ze SPIE BTS.