Najnowszy raport firmy doradczej Savills, podsumowujący trzeci kwartał 2025 roku na warszawskim rynku biurowym, wskazuje na wyraźne sygnały dojrzewania stołecznego sektora. Wskaźnik pustostanów obniżył się do poziomu 9,7%, co jest najniższym wynikiem odnotowanym od czwartego kwartału 2020 roku. Jednocześnie spowolnienie aktywności deweloperskiej i silna koncentracja nowych projektów w lokalizacjach centralnych przekładają się na rosnącą presję na wzrost stawek czynszowych.

Podaż koncentruje się w centrum

Zgodnie z danymi Savills, na koniec września 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie ustabilizowały się na poziomie 6,24 mln mkw. Oznacza to wzrost o 6% od końca 2020 roku, co świadczy o bardziej zrównoważonym tempie rozwoju w porównaniu do dynamicznego okresu 2015-2019, kiedy rynek powiększył się o 20%. Strefy centralne stanowią 46% całkowitej podaży. Od początku roku do końca trzeciego kwartału oddano do użytku 88 700 mkw. nowej powierzchni, z czego jeden obiekt o powierzchni 3 500 mkw. został ukończony w samym trzecim kwartale. Wolumen ten jest o 18% wyższy niż w analogicznym okresie 2024 roku. Kluczowym trendem pozostaje dominacja lokalizacji centralnych, które odpowiadały za 90% nowej podaży w 2025 roku. Jest to kontynuacja tendencji obserwowanej od 2020 roku, kiedy udział centrum w nowej podaży wzrósł do blisko 80%, podczas gdy w latach 2015-2019 wynosił poniżej 45%.

Spadek aktywności deweloperskiej

Znacząco zmalała ilość powierzchni biurowej w budowie, która obecnie wynosi niespełna 140 000 mkw., co stanowi spadek o 50% rok do roku. Podobnie jak w przypadku nowej podaży, aż 90% realizowanych projektów znajduje się w centrum miasta. Wśród największych inwestycji przekraczających 20 000 mkw. wymienić można Upper One (35 500 mkw.), V Tower (31 000 mkw.), Studio A (24 000 mkw.) oraz Skyliner II (23 000 mkw.). Analizy Savills wskazują, że do końca 2027 roku na rynek może trafić łącznie do 200 000 mkw. nowej powierzchni. Równocześnie z ograniczeniem wolumenu budów nasila się zjawisko wyburzania starszych biurowców, głównie w celu realizacji projektów mieszkaniowych, co dotyczy już nie tylko obiektów na peryferiach, ale również tych w centralnych lokalizacjach.

Stabilny popyt i wysoka aktywność renegocjacyjna

Popyt na biura w Warszawie w pierwszych trzech kwartałach 2025 roku wyniósł blisko 487 000 mkw., co oznacza niewielki, 2-procentowy spadek w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku i jest zgodne ze średnią z lat 2020-2024. Aktywność najemców w strefach centralnych zamknęła się na poziomie 262 800 mkw., co stanowiło 52% całkowitego popytu. Struktura transakcji pozostaje stabilna – renegocjacje stanowiły 42% popytu, nowe umowy 47%, a pozostałą część stanowiły ekspansje (7%) i umowy typu pre-let (4%). Warto zauważyć, że średnia wielkość nowej transakcji w centrum Warszawy wyniosła 760 mkw., podczas gdy poza nim było to 590 mkw.

Najniższy wskaźnik pustostanów od lat

Na koniec września 2025 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie osiągnął 9,7%, co przekłada się na 605 900 mkw. dostępnej powierzchni i jest najniższym poziomem od czwartego kwartału 2020 roku. W strefach centralnych wskaźnik ten wyniósł 6,9% (spadek o 2 p.p. rok do roku), natomiast w lokalizacjach pozacentralnych utrzymał się na poziomie 12,1%. Absorpcja wolnej powierzchni wpłynęła na wzrost stawek czynszowych. Czynsze wywoławcze za najlepsze powierzchnie w strefach centralnych kształtowały się w przedziale od 22,50 do 27,00 EUR za mkw. miesięcznie, a w najbardziej prestiżowych projektach, często jeszcze w budowie, sięgały nawet 28,00 EUR. W przypadku biur klasy A poza centrum stawki wzrosły do 14,00–18,50 EUR za mkw. miesięcznie. Najemcy muszą również uwzględniać opłaty eksploatacyjne, które w Warszawie mogą przekraczać 40 zł za mkw. miesięcznie.