Warszawa doświadcza intensywnych przekształceń na rynku powierzchni biurowych – pierwsza połowa 2025 roku przyniosła zarówno dynamiczny wzrost nowej podaży, jak i niepokojące zahamowanie inwestycji w budowie. Według najnowszego raportu Savills, od stycznia do czerwca 2025 roku oddano do użytku 85 200 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, co oznacza wzrost o 34% rok do roku. To największa ilość nowych powierzchni w Warszawie od trzech lat. Jednak za tym imponującym przyrostem zasobów idzie niepokojąca tendencja – wolumen projektów w budowie spadł o połowę względem ubiegłego roku, osiągając rekordowo niski poziom 140 000 m kw.

Strategiczne Projekty w Centrum

W centrum wydarzeń znalazły się dwa strategiczne projekty: monumentalny The Bridge (52 000 m kw.) realizowany przez Ghelamco, oraz elegancki Office House (27 800 m kw.) autorstwa Echo Investment. Obie inwestycje znalazły swoje miejsce w rozwijającej się strefie Zachodniego Centrum, w okolicach ronda Daszyńskiego – obecnie najbardziej pożądanej lokalizacji przez deweloperów i najemców.

„Popyt najemców konsekwentnie skoncentrowany jest na projektach o najwyższej jakości i standardach ESG, z certyfikatami zrównoważonego rozwoju oraz centralnym położeniem. To pogłębiający się trend ‘flight to quality’, który kształtuje strategie najemców i właścicieli” – komentuje Jarosław Pilch, Head of Tenant Representation w Savills.

Aktualna Sytuacja Rynkowa

Ogólna pula zasobów biurowych w Warszawie wynosi obecnie 6,33 mln m kw., z czego aż 46% przypada na strefy centralne miasta. Spośród 140 000 m kw. powierzchni w budowie, aż 86% ulokowane jest właśnie w centrum, co podkreśla atrakcyjność tej lokalizacji. Na liście największych trwających projektów znajdują się:

• Upper One (35 500 m kw.)
• V Tower (30 700 m kw.)
• Studio A (24 000 m kw.)

Zarazem na horyzoncie rysuje się luka podaży. Według prognoz Savills, do 2027 roku przybędzie maksymalnie 250 000 m kw. nowej powierzchni, co może prowadzić do ograniczonej dostępności najbardziej pożądanych lokalizacji. To sprzyjające okoliczności dla właścicieli prestiżowych budynków gotowych natychmiast do wynajmu. Jednym z przykładów reanimowanych projektów klasy premium jest Atrium1 przy rondzie ONZ, który przeszedł gruntowną modernizację oraz rebranding i jako Wise Point oferuje obecnie ponad 18 000 m kw. zmodernizowanej powierzchni.

Wyzwaniami Przyszłości

Jak pokazują dane, całkowity popyt brutto w pierwszym półroczu 2025 roku wyniósł 301 400 m kw., czyli o 5% mniej niż w analogicznym okresie 2024. Nowe umowy wynajmu odpowiadały za 47% zawartych kontraktów, renegocjacje stanowiły 43%, a ekspansje firm – 8%. Pre-lety pozostały marginalne (zaledwie 2%) co może sugerować ostrożność najemców wobec inwestycji niegotowych do natychmiastowego użytkowania. Wartości czynszów za najlepsze powierzchnie biurowe w warszawskim centrum oscylują od 22,50 do 26,00 EUR/m kw./miesiąc, a dla projektów premium w budowie mogą sięgać nawet 28,00 EUR/m kw./miesiąc. Poza centrum za najem klasy A trzeba zapłacić od 14,00 do 18,00 EUR/m kw./miesiąc. Dodatkowo, opłaty eksploatacyjne potrafią osiągać nawet 40 PLN/m kw./miesiąc, co potwierdza premiowanie lokalizacji wysokiej jakości zarówno przez najemców, jak i właścicieli. Jeśli chodzi o dostępność, na koniec czerwca 2025 roku w Warszawie pozostawało niesprzedanych 682 700 m kw. powierzchni biurowej, co dało wskaźnik pustostanów na poziomie 10,8% – to spadek o 10 pb rok do roku. Warto jednak zauważyć kontrast między strefami – podczas gdy w centrum pustostany spadły do 7,8% (o 130 pb r/r), poza centrum wzrosły do 13,3% (o 100 pb r/r). Największe skupiska wolnej powierzchni zidentyfikowano na Służewcu (223 900 m kw.), w strefie Centrum (155 800 m kw.) oraz wzdłuż Alej Jerozolimskich (87 100 m kw.) – razem odpowiadają one za niemal 70% pustostanów w mieście.

Daniel Czarnecki, Head of Landlord Representation w Savills, zaznacza: „To właśnie starsze obiekty w doskonałych lokalizacjach zyskują nowe życie dzięki modernizacjom i repozycjonowaniu. Zyskują przez to szansę konkurowania z nowoczesnymi inwestycjami – nie tylko technicznym standardem, ale też doświadczeniem najemcy.”

W perspektywie kolejnych kwartałów kluczem do sukcesu na rynku biurowym będą selektywność najemców, konwersje starszych budynków – często na funkcje mieszkaniowe – oraz zaawansowane modernizacje przestrzeni. „Właściciele starszych obiektów wciąż chętniej analizują możliwość przebudowy pod kątem potrzeb mieszkaniowych. Ci, którzy pozostają w obszarze biurowym, decydują się na kosztowne modernizacje, aby utrzymać konkurencyjność” – tłumaczy Wioleta Wojtczak, Head of Research w Savills. Obraz warszawskiego rynku powierzchni biurowych w połowie 2025 roku to nie tylko liczby i procenty – to dynamiczna narracja o transformacji urbanistycznej, o ewolucji gustów i wymagań biznesu oraz o strategicznym przesunięciu wartości: z ilości w stronę jakości. Przewagę będą mieć ci, którzy dostarczą nie tylko metrów kwadratowych, ale także doświadczeń, ekologii i funkcjonalnej przestrzeni dopasowanej do potrzeb firm przyszłości.