Koncepcja zarządzania strategicznego w obszarze Facility Managementu rozwija się nieustannie już od niespełna dwudziestu lat. Szczególnego znaczenia nabrała w rzeczywistości postpandemicznej, kiedy kluczowa stała się nie tylko szeroko rozumiana optymalizacja zasobów, ale też podążanie za rosnącym na znaczeniu trendem ESG.

STRATEGICZNY FACILITY MANAGEMENT

Zarządzanie strategiczne w organizacji polega na określeniu długoterminowych celów, metod działania oraz kierunków rozwoju w kontekście alokacji zasobów przedsiębiorstwa. Długookresową strategię realizują przede wszystkim poszczególne działy organizacji, które poprzez swoje bieżące działania na poziomie operacyjnym i taktycznym kształtują jej kierunek rozwoju. Dobrze prowadzony, strategiczny Facility Management, będący jednym z kluczowych (aczkolwiek często niedocenianych) filarów organizacji, może być nie tylko źródłem dużych oszczędności, ale też przekładać się większy popyt i zadowolenie najemców.Ze względu na konieczność dopasowania działań FM do globalnych planów organizacji odbiorczej, łatwiej realizować takie działania w modelu wewnętrznym. Z drugiej strony jednak, poszukiwanie wsparcia u zewnętrznych partnerów przyczynia się nie tylko do poszerzania know-how w organizacji, ale przynosi też wymierne oszczędności w zakresie alokacji zasobów. Ze względu na dynamicznie rozwijający się trend zrównoważonego budownictwa oraz rosnące wykorzystanie technologii i sztucznej inteligencji eksperci szacują, że kolejne lata przyniosą zwiększenie udziału outsourcingu w kluczowych obszarach organizacji z obszaru nieruchomości.

OPTYMALIZACJA NA PIERWSZYM MIEJSCU

Spopularyzowanie hybrydowego modelu pracy i zmieniające się oczekiwania najemców spowodowały konieczność wprowadzenia nie tylko bardziej przyjaznego środowiska pracy, ale także zintegrowanych systemów i funkcjonalności budynkowych. Aplikacje do rezerwowania biurek czy miejsc parkingowych w ciągu kilku lat stały się standardem, a efektywne wykorzystanie przestrzeni oraz idące za tym oszczędności są teraz priorytetem dla większości najemców komercyjnych. Organizacje, które włączyły działania z zakresu FM do swojej strategii biznesowej, zoptymalizowały koszty, nie tracąc jednocześnie na użyteczności powierzchni.

WYZWANIA DLA BRANŻY FM

Zaawansowanie technologiczne Facility Managementu w stosunku do innych sektorów branży w dalszym ciągu jest stosunkowo niskie, głównie ze względu na brak odpowiedniej wiedzy i doświadczenia inwestorów, a także konieczność poniesienia dużych nakładów na dostosowanie strategii, systemów i wymianę instalacji.Dużym wyzwaniem są przede wszystkim stare budynki. Istniejące instalacje często nie pozwalają na zautomatyzowanie działań poprzez BMS, co sprawia, że optymalizacja kosztów i zużycia energii elektrycznej jest praktycznie niemożliwa. Przekłada się to nie tylko na mniejsze zainteresowanie takimi powierzchniami pod kątem kryteriów ESG, ale także na wysokość service charge’ów, które są jednym z kluczowych czynników wyboru konkretnej lokalizacji.Na stołecznym rynku dobrym przykładem niedoinwestowania i niewykorzystanego potencjału jest Brama Zachodnia, czyli biurowiec położony przy Alejach Jerozolimskich 92, nieopodal Dworca Zachodniego. W porównaniu do sąsiedniego Nimbusa, koszt opłat eksploatacyjnych w tym budynku jest 50% wyższy, co znacząco przekłada się na wysoki wskaźnik pustostanów w Bramie Zachodniej. Mimo świetnego usytuowania oraz wysokiego współczynnika miejsc parkingowych (poniżej 1:50!) nie jest już konkurencyjny dla podobnych budynków.Konsekwencje braku strategii w obszarze Facility Managementu dotykają także właścicieli nowszych obiektów. W oddanym do użytku w 2014 roku kompleksie Plac Unii, na który składa się zarówno centrum handlowe jak i powierzchnie biurowe, współczynnik pustostanów wynosi około 20%. Mimo dość nowoczesnego wyglądu i systemów oraz stosunkowo niskich kosztów eksploatacyjnych (27.5 PLN/m2), niektóre powierzchnie nie cieszą się zainteresowaniem przez brak funkcjonalności i nie do końca przemyślane rozwiązania architektoniczne. Okazuje się więc, że brak strategii i uwzględnienia potrzeb przyszłych najemców przy projektowaniu i realizacji inwestycji, ostatecznie rzutuje na popyt na konkretne powierzchnie.Kolejne lata będą dużym sprawdzianem dla branży, która musi dostosować się do zmieniających się trendów i wymagań. Wiele organizacji będzie musiało zmienić podejście do zarządzania strategicznego, a Facility Management stanie się już nie prostą usługą, a kluczowym obszarem wspierającym sprawne funkcjonowanie przedsiębiorstwa.