Rynek mieszkaniowy w stagnacji mimo obniżek stóp

Wbrew oczekiwaniom wielu analityków, deweloperów i kredytobiorców, rynek mieszkaniowy w Polsce nie zareagował gwałtownym wzrostem na ostatnie obniżki stóp procentowych. Najnowszy raport Barometr Cen Mieszkań autorstwa portalu Tabelaofert.pl, sporządzony na podstawie majowych danych z 10 największych miast w kraju, pokazuje, że sprzedaż co prawda wzrosła — o 8,4% względem kwietnia — ale nadal pozostaje niższa niż w marcu. Rynek pozostaje w stagnacji, z dominacją ostrożnego kupującego. Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl, komentuje jasno: „Obniżka stóp procentowych nie przełożyła się na gwałtowny wzrost popytu. Klienci ostrożnie podchodzą do decyzji zakupowych, czekając z nadzieją na dalsze obniżki kosztów finansowania. Rynek nadal jest rynkiem kupującego.” Średnia cena metra kwadratowego mieszkania, liczona według wskaźnika Tabelaofert TOP 10, wyniosła w maju 14 170 zł/m² — to zaledwie o 0,59% więcej niż miesiąc wcześniej. Efekt? Złudny wzrost spowodowany nie wzrostem wartości nieruchomości, a wprowadzeniem do sprzedaży droższych projektów, zwłaszcza nowo rozpoczętych inwestycji objętych wyśrubowanymi normami budowlanymi. „Nie mamy do czynienia z realnymi podwyżkami. Co więcej, w maju więcej deweloperów decydowało się na obniżki (5,5%) niż podwyżki (3,3%) cenników – to najniższy poziom wzrostów od ponad roku” – mówi Ewa Palus, główny analityk rynku mieszkaniowego Tabelaofert.pl.

Regionalne zróżnicowanie cen

Największe ceny odnotowano tradycyjnie w Trójmieście, gdzie średnia stawka za metr kwadratowy wzrosła o 4% do poziomu 16 086 zł/m². Jednak i tu wzrost ten wynikał wyłącznie z wprowadzenia na rynek nowych, droższych inwestycji, a nie z rosnącego popytu. Dla porównania, w Warszawie ceny nawet spadły – o 0,59% do poziomu 15 423 zł/m². Podobnie sytuacja wygląda we Wrocławiu (–1,1%), Bydgoszczy (–0,9%), Łodzi (–0,49%), Poznaniu (–0,41%) czy Lublinie (–0,39%). Nieco lepszą kondycję wykazały Kraków – gdzie ceny pozostały bez zmian (16 203 zł/m²) oraz Szczecin, który odnotował delikatny wzrost o 0,6%.

Roczne zmiany na rynku

Ciekawostką pozostaje Aglomeracja Śląska, która notuje najwyższy wzrost rok do roku: aż 24,8% do poziomu 11 867 zł/m². Rokroczne skoki cen w Trójmieście (13,9%) i Bydgoszczy (13,8%) również zwracają uwagę, mimo że miejscowy popyt maleje. Wzrost we Wrocławiu to umiarkowane 7,8% (14 757 zł/m²), co daje obraz rynku działającego jeszcze pod wpływem wzmożonego popytu z 2023 roku. Jedynym rynkiem, który zanotował roczny spadek cen, jest Łódź – o 4,2% do pułapu 11 212 zł/m². Jak pokazuje analiza, decydujący wpływ miała tutaj rekordowo wysoka podaż mieszkań. Mówiąc prościej – łodzianie mają w czym wybierać, więc deweloperzy zmuszeni są do bardziej agresywnych strategii cenowych.

Kryzys oczekiwań a realia rynkowe

Porównując sytuację sprzed roku, kryzys oczekiwań staje się jeszcze bardziej oczywisty: w maju 2024 roku aż 9,8% mieszkań drożało, przy zaledwie 2,3% przecenionych ofert. Tymczasem dziś, w maju 2025 roku, mamy do czynienia z odwrotnym trendem – 5,5% przecenek kontra 3,3% podwyżek. Jak zaznacza Robert Chojnacki, „deweloperzy ograniczają korekty cen w górę, skupiając się na sprzedaży aktualnej oferty. Wielu klientów kalkuluje koszty, analizuje ryzyko i traktuje zakup mieszkania jak inwestycję życia. Brak zdecydowanego popytu i wciąż wysokie ceny powodują, że decyzje o kupnie są przekładane na bardziej sprzyjający moment – zarówno pod kątem rynku, jak i gospodarki.”

Wpływ sektora bankowego

Branża bankowa również nie pozostaje bez wpływu. Obecnie promowane są głównie oferty kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem, co tylko wzmacnia niepewność tych, którzy liczyli na szybkie obniżki rat. Według metodologii Tabelaofert.pl, prezentowane dane dotyczą średnich cen mieszkań, które reprezentują 90% całej rynkowej oferty. Pominięto mikroapartamenty (<25 m²), lokale typu „open space” oraz luksusowe penthouse’y z ogromnymi tarasami, by uzyskać jak najdokładniejszy obraz przeciętnego poziomu cen. Indeks Tabelaofert TOP 10, który stanowi podstawę raportu, oscyluje wokół największych aglomeracji: Warszawy, Krakowa, Łodzi, Wrocławia, Poznania, Trójmiasta (Gdańsk, Gdynia, Sopot), Aglomeracji Śląskiej (głównie miasta na prawach powiatu), Lublina, Bydgoszczy i Szczecina. Dane te stanowią przekrojowy pomiar zachowania całego rynku mieszkaniowego w Polsce.

Rynek w zawieszeniu

Obecne realia to obraz rynku, w którym ceny pozostają wysokie, popyt ciągnie nogi, a deweloperzy decydują się na przeceny. Mimo teoretycznie sprzyjających warunków makroekonomicznych, takich jak obniżka stóp procentowych czy stabilna sytuacja gospodarcza, widmo przeszłych kryzysów hipotecznych wciąż unosi się w powietrzu. Kupujący czekają. Deweloperzy nie mogą pozwolić sobie na zbyt wiele. A rynek? Wstrzymuje oddech.