W pierwszej połowie 2025 roku na rynku nieruchomości magazynowych w Polsce zaobserwowano znaczne ożywienie. Zgodnie z analizą międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield, wartość transakcji inwestycyjnych w okresie od stycznia do czerwca osiągnęła 694 mln EUR, co stanowi ponad dwukrotny wzrost w ujęciu rocznym. Eksperci wskazują, że wraz z rosnącym wolumenem zwiększa się również gotowość inwestorów do finalizowania transakcji na dużą skalę, co jest pozytywnym sygnałem na nadchodzące miesiące. Dynamika na rynku magazynowym wyraźnie przyspieszyła w pierwszych sześciu miesiącach 2025 roku. Dla porównania, w analogicznym okresie ubiegłego roku wskaźnik ten wynosił 294 mln EUR, co obrazuje skalę ożywienia.

„Punktem zwrotnym dla rynku był drugi kwartał, kiedy zarówno sfinalizowano umowę o wartości 250 mln EUR, jak i wzrosła liczba rozważanych transakcji o dużej skali” – tłumaczy Robert Tomaszewski, Associate Capital Markets Poland, Cushman & Wakefield.

Analitycy Cushman & Wakefield podkreślają, że chociaż przepływ transakcji pozostaje selektywny, to ogólna aktywność rynkowa wzrasta. Sprzyja temu poprawa płynności oraz większa otwartość zarówno kupujących, jak i sprzedających na angażowanie się w transakcje o znaczącej wartości. W segmencie najlepszych nieruchomości logistycznych stopy kapitalizacji utrzymują się na stabilnym poziomie, z wartością referencyjną oscylującą wokół 6,25%. Większość finalizowanych transakcji mieści się w przedziale od 6,50% do nieznacznie poniżej 7,00%. Eksperci zaznaczają, że chociaż dla aktywów najwyższej klasy z długim okresem najmu (WAULT) ostrożnie rozważane są stopy poniżej 6,00%, to takie wyceny nie znalazły jeszcze potwierdzenia w zamkniętych transakcjach.

„Obniżone stopy procentowe i poprawa warunków finansowania mogą sprzyjać kompresji stóp transakcyjnych, jednak ich wpływ wydaje się ograniczany przez stosunkowo dużą podaż produktu na rynku. Ta dynamika nadal powstrzymuje presję na wzrost cen. Tymczasem aktywa typu „value-add” z wyraźnym potencjałem wzrostu dochodów przyciągają największą konkurencję” – tłumaczy Robert Tomaszewski.

„Obserwujemy, że wciąż zauważalna presja na zwiększanie zachęt ze strony właścicieli oraz wydłużony okres podejmowania decyzji przez najemców wpływają na obniżenie poziomu czynszów efektywnych. To z kolei przekłada się na bardziej konserwatywne podejście inwestorów. W obecnym otoczeniu rynkowym wartość aktywów jest w coraz większym stopniu wypadkową nie tylko lokalizacji i parametrów technicznych, ale również jakości najemców, długości WAULT czy poziomu absorpcji powierzchni w danym regionie” – komentuje Marcin Malmon, Head of Valuations & Advisory, Cushman & Wakefield.

Analiza Cushman & Wakefield wskazuje również na stopniowe otwieranie się rynków długu. Kredytodawcy ponownie wykazują rosnące zainteresowanie sektorem logistycznym, koncentrując się zwłaszcza na dochodowych aktywach zlokalizowanych w strategicznych punktach.

„Apetyt banków na finansowanie sektora logistycznego pozostaje stabilny mimo np. zmniejszenia aktywności deweloperskiej. Zauważamy też, że choć marże uległy poprawie, a samo finansowanie jest bardziej dostępne, to standardy oceny ryzyka pozostają konserwatywne. Na rynku preferowane są podmioty z dobrze udokumentowanym doświadczeniem i jasnym planem biznesowym, podczas gdy spekulacyjne projekty deweloperskie pozostają trudniejsze do sfinansowania. Banki zwracają szczególną uwagę na lokalizację nieruchomości, strukturę najmu oraz parametry ESG. Największe zainteresowanie budzą nowe projekty realizowane w uznanych hubach logistycznych, wynajęte dla kilku lub kilkunastu renomowanych najemców. Finansowanie budynków z jednym najemcą jest możliwe, pod warunkiem zawarcia długoterminowej umowy najmu lub lokalizacji o wysokiej atrakcyjności i standardzie technicznym, umożliwiającym łatwe dostosowanie obiektu do potrzeb nowego najemcy” – komentuje Mira Kantor-Pikus, Partner, Equity, Debt & Alternative Investments, Capital Markets, Cushman & Wakefield.

Obserwowanym trendem jest także wzrost popularności transakcji typu Sale and Leaseback (S&LB). W ramach tego modelu właściciel sprzedaje swoją nieruchomość inwestorowi, a następnie wynajmuje ją na długi okres, co pozwala na uwolnienie kapitału na cele inwestycyjne lub operacyjne.