Zgodnie z najnowszym raportem międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield, podsumowującym sytuację na największych rynkach biurowych w Polsce na koniec pierwszej połowy 2025 roku, obserwujemy wyraźną dychotomię. Podczas gdy w Warszawie aktywność najemców odnotowała niewielki spadek, rynki regionalne przeżywają okres wzmożonego popytu, który wzrósł aż o 37% rok do roku. Jednocześnie sektor nowej podaży i aktywność deweloperska utrzymują się na poziomie stagnacji, a znaczącego ożywienia w tym obszarze można oczekiwać dopiero po 2027 roku.

PODAŻ: Najniższy poziom nowej powierzchni od 14 lat

Na zakończenie drugiego kwartału 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na głównych rynkach w Polsce osiągnęły poziom około 13,1 mln mkw. Analiza wskazuje, że pierwsza połowa roku charakteryzowała się wyjątkowo niską podażą, szczególnie w miastach regionalnych.

„Do końca czerwca do użytku oddano przede wszystkim budynki biurowe zlokalizowane w Warszawie. W regionach ukończono bowiem budowę zaledwie jednego biurowca. Tym samym poziom nowej podaży w pierwszej połowie tego roku wynoszący niecałe 88 000 mkw. był zbliżony do rezultatu z analogicznego okresu w roku 2011” – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research Poland, Cushman & Wakefield.

Do największych projektów ukończonych w stolicy do końca czerwca należą The Bridge (47 000 mkw., Ghelamco) oraz Office House (27 800 mkw., Echo Investment). W regionach jedynym nowym obiektem był budynek Dymka 188 w Poznaniu o powierzchni 2400 mkw. (Dom Medialny Św. Wojciech).

„W budowie znajduje się obecnie 325 000 mkw., z czego 135 000 mkw. przypada na rynek warszawski a 190 000 mkw. na regiony. Według szacunków Cushman & Wakefield polski rynek biurowy powiększy się w 2025 roku o ok. 210 000 mkw. (wliczając już oddane projekty w 1 półroczu), natomiast w 2026 roku jedynie o 100 000 mkw. Większy poziom nowej powierzchni możliwy jest dopiero po 2027 roku” – dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research Poland, Cushman & Wakefield.

POPYT: Historyczny wynik na rynkach regionalnych

W pierwszej połowie 2025 roku całkowita aktywność najemców w Warszawie wyniosła ponad 301 000 mkw., co oznacza spadek o około 5% w ujęciu rocznym. W strukturze transakcji w stolicy dominowały renegocjacje (43%), a tuż za nimi plasowały się nowe umowy (40%). Odnotowano także znaczący, 9-procentowy udział powierzchni zajętej na potrzeby własne właściciela, podczas gdy ekspansje stanowiły 8% wolumenu.

„Na rynkach regionalnych sumaryczny popyt był wyższy niż w stolicy i rekordowy dla rynku regionalnego. Całkowity wolumen transakcji przekroczył 387 000 mkw., co stanowi wzrost o 37% względem analogicznego okresu 2024 roku. Do osiągnięcia tak świetnego wyniku przyczynił się przede wszystkim wysoki poziom popytu w Krakowie, który w samym drugim kwartale wyniósł ponad 122 000 mkw. W strukturze transakcji w miastach regionalnych dominowały renegocjacje, które odpowiadały za 58% wolumenu, nowe umowy zaś za 34% najmu, a ekspansje – za około 6%. Powierzchnie zajęte przez właściciela dotyczyły około 1% całego wolumenu umów” – tłumaczy Michał Galimski, Partner, Head of Office Sector, Cushman & Wakefield.

Prognozy dotyczące popytu stają się coraz bardziej optymistyczne. Raport Cushman & Wakefield „What occupiers want” wskazuje, że trend ograniczania wynajmowanej powierzchni dobiega końca. Choć 32% firm na świecie wciąż planuje redukcje, to już co ósmy najemca deklaruje chęć ekspansji. Co więcej, średnia wielkość nowo podpisywanych umów najmu wzrosła globalnie o 13% od 2023 roku.

„Według wyników nadchodzącej nowej edycji raportu Business Environment Assessment Study (BEAS), opracowywanego od kilku lat przez Cushman & Wakefield i Antal, wskazują, że firmy działające w Polsce prezentują bardziej optymistyczne podejście do planowania przestrzeni niż średnia globalna. 18,2% organizacji planuje bowiem zwiększenie zajmowanej powierzchni, co stanowi o około 43% wyższy odsetek, aniżeli firm planujące jej redukcję (12,7%). Przeważająca część ankietowanych – średnio aż 45% – deklaruje z kolei chęć utrzymania dotychczasowej powierzchni biurowej” – komentuje Ewa Derlatka Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.

PUSTOSTANY: Niewielkie wahania wskaźnika niewynajęcia

Na koniec drugiego kwartału 2025 roku średni wskaźnik pustostanów w Polsce ukształtował się na poziomie 14,2%. Oznacza to wzrost o 0,1 punktu procentowego w stosunku do poprzedniego kwartału, ale jednocześnie spadek o 0,2 p.p. w porównaniu z czerwcem 2024 roku.

„W stolicy wskaźnik niewynajęcia wzrósł o 0,3 pp. względem poprzedniego kwartału i wyniósł 10,8%. W miastach regionalnych zaobserwowano nieznaczne spadki w Łodzi, Lublinie i Szczecinie, natomiast wzrost dostępności zaobserwowano w Katowicach – o 1,6 pp. Wskaźnik niewynajęcia dla miast regionalnych pozostaje podwyższony i wynosi średnio 17,5%. Na wszystkich rynkach biurowych objętych analizą dostępna powierzchnia wyniosła 1,86 mln mkw., co jest zbliżonym poziomem względem II kwartału ubiegłego roku” – tłumaczy Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.

CZYNSZE: Wzrosty głównie w centralnych lokalizacjach

W czerwcu 2025 roku najwyższe stawki czynszu za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wynosiły przeciętnie od 24,00 do 27,00 EUR za mkw. miesięcznie w strefie centralnej oraz od 15,00 do 19,00 EUR za mkw. miesięcznie w lokalizacjach pozacentralnych.

„W Warszawie wzrosty czynszu zaobserwowano przede wszystkim w nowo oddawanych budynkach w Centrum. Z kolei w budynkach istniejących, zarówno w strefach centralnych i poza centralnych o wysokim poziomie obłożenia, czynsze rosły na poziomie zbliżonym do wskaźnika inflacji, poprzez indeksację czynszu ofertowego. W miastach regionalnych najlepsze biura w centrum były oferowane średnio w przedziale cenowym 14,00-17,00 EUR/ mkw./ miesiąc. Jednocześnie stawki czynszu wyższe od średniej odnotowywane są w budynkach nowo oddawanych lub umiejscowionych w dobrych lokalizacjach” – podsumowuje Jan Szulborski, Business Development & Insight Manager, Cushman & Wakefield.