Sektor biurowy we Wrocławiu zamknął rok 2025 wynikiem bez precedensu w zakresie aktywności najemców. Całkowity wolumen transakcji zbliżył się do poziomu 180 tys. m kw. Jak wskazują analitycy firmy doradczej Savills, mimo tak wysokiego zainteresowania, lokalny rynek zmaga się z istotnymi wyzwaniami: wysokim współczynnikiem pustostanów wynoszącym 19,9% oraz wstrzymaniem oddawania nowych inwestycji, co prowadzi do wyraźnego różnicowania się stawek czynszowych.

Na koniec minionego roku całkowite zasoby biurowe stolicy Dolnego Śląska wynosiły 1,33 mln m kw., przy czym największa koncentracja powierzchni występuje w Centrum (36% udziału), a następnie w strefach Zachodniej i Południowej. Mimo że w ubiegłym roku deweloperzy nie dostarczyli na rynek żadnego nowego obiektu, popyt poszybował w górę o 23% w ujęciu rocznym, osiągając historyczne maksimum 179 600 m kw. Szczególnie intensywne działania najemców odnotowano w czwartym kwartale, kiedy podpisano umowy na 75,6 tys. m kw.

Analiza struktury transakcji

Analiza struktury zawieranych transakcji ujawnia jednak ostrożne podejście przedsiębiorstw. Większość wolumenu, bo aż 57%, stanowiły renegocjacje kontraktów. Nowe umowy objęły 30% rynku, natomiast ekspansje jedynie 10%. Wśród najemców największą aktywność wykazały podmioty z sektora usług biznesowych (23%), branży IT (17%) oraz sektora produkcyjnego (16%).

– Wrocławski rynek znajduje się w punkcie zwrotnym. Z jednej strony mamy rekordową aktywność najemców, z drugiej – niemal całkowite wyhamowanie nowych inwestycji, co w 2025 roku zaowocowało zerową nową podażą. Rekordowa skala renegocjacji potwierdza, że firmy koncentrują się obecnie na optymalizacji kosztów i efektywnym wykorzystaniu posiadanej przestrzeni, zamiast na ekspansji. Obserwujemy silną polaryzację: budynki o najwyższym standardzie w najlepszych lokalizacjach trzymają cenę i przyciągają najemców, podczas gdy starsze obiekty w gorszych lokalizacjach muszą coraz agresywniej walczyć o klienta stawkami czynszu. Ta luka jakościowa będzie się pogłębiać, dopóki na rynek nie trafią nowe projekty o wysokim standardzie – mówi Dorota Kościelniak, Director, Office Agency Wrocław, Savills.

Perspektywy podażowe

Perspektywy podażowe na najbliższy czas pozostają ograniczone. W fazie realizacji znajdują się obecnie jedynie dwa przedsięwzięcia zlokalizowane w strefie Południowej: Swobodna SPOT oraz The Park Wrocław 2. Łącznie dostarczą one na rynek 20,4 tys. m kw., jednak ich oddanie do użytku przewidziano dopiero na 2026 rok.

– Brak nowej podaży w 2027 roku i niepewność co do projektów planowanych na rok 2028 mogą wkrótce doprowadzić do deficytu nowoczesnej powierzchni klasy A – dodaje Dorota Kościelniak.

Pomimo braku nowych budynków, wskaźnik pustostanów wzrósł do poziomu 19,9%, co przekłada się na 266,3 tys. m kw. dostępnej powierzchni. Istotnym faktem jest to, że zdecydowana większość, bo aż 80% wolnych biur, znajduje się w starszych kompleksach. Zjawisko tzw. ucieczki do jakości („flight to quality”) sprawia, że komercjalizacja tych obiektów staje się wyzwaniem. W konsekwencji stawki czynszu za najlepsze lokalizacje wzrosły do 17,00 EUR za m kw. miesięcznie, podczas gdy w projektach klasy A położonych w mniej atrakcyjnych rejonach ceny spadły do poziomu 13,50 EUR. Opłaty eksploatacyjne ustabilizowały się w przedziale 20,00–30,00 PLN za m kw.

Prognozy na rok 2026

Prognozy na rok 2026 zakładają dalszą dominację renegocjacji oraz procesów optymalizacji powierzchni biurowej. Przewiduje się utrzymanie hybrydowego modelu pracy (najczęściej w systemie 4+1) oraz wzrost znaczenia budynków dostępnych „od zaraz”, co wynika z ograniczonego harmonogramu realizowanych obecnie inwestycji.