Rok 2025 przejdzie do historii regionalnych rynków biurowych w Polsce pod znakiem rekordowo niskiej podaży. Mimo utrzymującego się wysokiego wskaźnika pustostanów, deweloperzy wstrzymują realizację nowych inwestycji. Taka sytuacja prowadzi do deficytu dużych, jednolitych modułów biurowych. Zgodnie z analizą firmy doradczej JLL podsumowującą III kwartał 2025 roku, rynek w regionach staje przed nowymi wyzwaniami. W trzecim kwartale 2025 roku na głównych rynkach regionalnych do użytku oddano zaledwie trzy budynki biurowe o łącznej powierzchni 15 600 mkw. Mimo że jest to wynik wyższy niż w całym pierwszym półroczu, wciąż stanowi on niewielką wartość w porównaniu z okresem przedpandemicznym, co potwierdza długoterminowe spowolnienie aktywności deweloperskiej. Choć w latach 2026-2027 planowane jest ukończenie około 180 000 mkw. nowej powierzchni, której budowa w większości już trwa, nie należy oczekiwać powrotu do wolumenów notowanych w minionych latach.

– Od kilkunastu lat nie mieliśmy takiej sytuacji w miastach regionalnych jak dzisiaj. Ten rok będzie się charakteryzował rekordowo niskim wolumenem oddanej do użytku nowej powierzchni biurowej. W całym 2025 na rynek trafi jedynie 33 000 m kw. nowych biur. Lekkie odbicie po stronie podażowej powinno nastąpić w latach 2026 i 2027, ale i tak liczba dostarczonych na rynek metrów kwadratowych będzie cztero-pięciokrotnie niższa niż w czasach prosperity. To nowa rzeczywistość na rynku w regionach, która zostanie z nami najprawdopodobniej na długo. Nadal jest jednak miejsce na unikalne projekty, szczególnie takie w najlepszych lokalizacjach i charakteryzujące się wyjątkową efektywnością energetyczną – mówi Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy, JLL Polska.

Niska aktywność budowlana jest zrozumiała w obliczu wymagającej sytuacji rynkowej. Średni współczynnik pustostanów utrzymuje się na stabilnym poziomie 17,7%, a w niektórych miastach jest on znacznie wyższy – w Katowicach osiąga 23,4%, a we Wrocławiu 21,8%. Deweloperzy dodatkowo mierzą się z wyzwaniem długotrwałej komercjalizacji nowych obiektów. W obecnej strukturze popytu dominują renegocjacje umów, które w Krakowie w trzecim kwartale stanowiły aż 70% wszystkich transakcji. Przy ograniczonej absorpcji netto, budynki ukończone po 2023 roku potrzebują nawet kilkudziesięciu miesięcy na pełne wynajęcie, a około 44% ich powierzchni pozostaje dostępna od zaraz. Pomimo wysokiego wskaźnika powierzchni niewynajętej, na rynku zaczyna brakować większych modułów dostępnych „w jednym kawałku”. Zazwyczaj są one zlokalizowane w budynkach liczących 15 lat i więcej, których główni najemcy przenieśli się do nowszych projektów. Stanowi to wyzwanie dla dużych firm, które chciałyby podążyć ich śladem. Modułów o powierzchni przekraczającej 2 500 mkw. jest zaledwie kilkadziesiąt w skali wszystkich miast regionalnych, co oznacza, że liczba atrakcyjnych opcji relokacji dla dużych graczy, zwłaszcza w centrach miast, jest ograniczona. Pomiędzy pierwszym a trzecim kwartałem 2025 roku aktywność najemców na rynkach regionalnych osiągnęła blisko 522 000 mkw., co stanowi wzrost o około 6% w porównaniu z analogicznym okresem w 2024 roku. Należy zaznaczyć, że rekordowy okazał się drugi kwartał, w którym podpisano umowy na 217 000 mkw., a na wynik ten wpłynęło kilka dużych transakcji o powierzchni od 10 000 do 20 000 mkw. W okresie od stycznia do września najwyższy popyt, na poziomie 204 000 mkw., odnotowano w Krakowie. Na kolejnych pozycjach znalazły się Wrocław (107 400 mkw.) oraz Trójmiasto (71 700 mkw.). Wśród najemców najaktywniejsze były firmy z sektora IT (ok. 105 000 mkw.), usług profesjonalnych (86 000 mkw.) oraz produkcyjnego (ok. 81 000 mkw.).

- Ciekawym trendem, który obserwujemy na rynkach regionalnych jest coraz większa aktywność podmiotów administracji publicznej, i to nie tylko jako najemców, ale także kupujących. Pod koniec września Sejmik Województwa Łódzkiego przegłosował zakup biurowca Brama Miasta A w Nowym Centrum Łodzi od firmy Skanska za 160 milionów złotych. Jesteśmy przekonani, że w lokalizacjach o wysokim odsetku pustostanów, takich jak Katowice, Wrocław czy Łódź, samorządy lokalne czy inne organizacje publiczne będą coraz częściej korzystać z rynkowych okazji i wynajmować biura w nowoczesnych biurowcach lub nawet je nabywać – mówi Karol Patynowski, Head of Regional Markets, Office Agency, JLL Polska.

W trzecim kwartale 2025 roku czynsze za powierzchnie biurowe w głównych miastach regionalnych wahały się od 11,5 do 20,0 euro za mkw. miesięcznie. Stawki utrzymały się na stabilnym poziomie w ujęciu kwartalnym, z wyjątkiem Wrocławia i Poznania, gdzie czynsze za najlepsze nieruchomości wzrosły o 0,25-0,50 euro/mkw./miesiąc. Zjawiskiem, które zyskuje na znaczeniu, a od dawna jest obserwowane w Warszawie, jest polaryzacja czynszów w Krakowie, najbardziej dojrzałym rynku regionalnym. Stawki w centrum miasta są już wyraźnie wyższe niż w innych jego częściach, a różnica może sięgać nawet ponad 5 euro za metr kwadratowy. W nowszych obiektach umowy najmu są zazwyczaj zawierane na 5-7 lat. W przypadku niektórych podmiotów, ze względu na wysokie koszty finansowania i aranżacji powierzchni (fit-out), umowy mogą być podpisywane nawet na 10 lat. Starsze budynki oferują natomiast bardziej elastyczne warunki, z nowymi umowami na okres 3-5 lat i renegocjacjami na 2-5 lat.