Najnowszy raport Prologis Research, zatytułowany „Persistent Supply Constraints Position Europe For Value Growth”, ujawnia znaczącą nierównowagę na europejskim rynku nieruchomości logistycznych. Jego wartość szacowana jest na 500 mld euro, przy czym sektor ten boryka się z luką podażową, której wartość przekracza 150 mld euro. Z jednej strony, zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie jest stale stymulowane przez dynamiczny rozwój sektora e-commerce, dążenie przedsiębiorstw do zwiększania odporności łańcuchów dostaw oraz postępującą urbanizację. Z drugiej strony, realizacja nowych projektów magazynowych jest coraz trudniejsza ze względu na liczne bariery regulacyjne, ograniczenia infrastrukturalne oraz zaostrzające się wymogi środowiskowe. Zaspokojenie rosnącego popytu staje się w tej sytuacji poważnym wyzwaniem. Autorzy raportu posługują się Europejskim Wskaźnikiem Koncentracji Nowoczesnej Logistyki (MLC), który mierzy dostępność powierzchni w odniesieniu do liczby gospodarstw domowych. Dla Europy wskaźnik ten wynosi obecnie 30, podczas gdy w Stanach Zjednoczonych osiąga on poziom 75. Chociaż proste porównanie tych danych nie jest w pełni adekwatne ze względu na większą gęstość zaludnienia i specyfikę sieci dystrybucji na Starym Kontynencie, analitycy wskazują, że realistycznym poziomem odniesienia dla Europy byłaby wartość około 50. Niższy wskaźnik MLC sygnalizuje większą potrzebę budowy nowych obiektów.

„Nawet jeśli Europa zbliżyłaby się do bardziej zrównoważonego poziomu podaży powierzchni logistycznych, luka wciąż pozostawałaby znacząca. Przy obecnym tempie budowy jej zamknięcie zajęłoby około ośmiu lat i wymagałoby inwestycji przekraczających 150 mld euro” – podkreśla Eva van der Pluijm-Kok, wiceprezes ds. badań w Prologis Europe.

Szczególnie dotkliwe przeszkody dla rozwoju nowych projektów logistycznych występują w obrębie miast. W rezultacie nowe inwestycje są realizowane w coraz większej odległości od centrów miejskich, pomimo że to właśnie tam koncentruje się największy popyt. Tę rynkową zależność potwierdzają dane dotyczące stawek czynszowych. Obiekty zlokalizowane blisko finalnych konsumentów odnotowują znacznie szybszy wzrost czynszów. W ciągu ostatnich trzech lat stawki najmu w lokalizacjach miejskich w Europie wzrosły o 150–240 punktów bazowych powyżej średniej rynkowej.

„Niedobór powierzchni logistycznych w Europie ma charakter strukturalny, a nie cykliczny” – mówi Ben Bannatyne, prezes Prologis na Europę. „Dla klientów najważniejszy jest dziś dostęp do nowoczesnych i zrównoważonych obiektów położonych w atrakcyjnych lokalizacjach. Dla inwestorów to ważny argument, bo dobrze ulokowane nieruchomości zachowują długoterminową wartość. Ograniczona podaż wciąż napędza wyniki. W Prologis, dzięki naszej skali, szerokiemu portfelowi i sprawnej realizacji projektów, dostarczamy to, co dla innych jest wyzwaniem. Dzięki temu zapewniamy trwałe i długoterminowe korzyści naszym interesariuszom.”

Polska – lider wzrostu pod presją przyszłych barier

W raporcie podkreślono wyjątkową pozycję Polski, która jest obecnie najszybciej rozwijającym się rynkiem logistycznym w Europie. Od 2007 roku zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w kraju wzrosły o ponad 900%. Tak imponująca dynamika była możliwa w dużej mierze dzięki jednolitym regulacjom na poziomie krajowym, ułatwiającym sprawną realizację procesów inwestycyjnych.

„Wraz z dojrzewaniem rynku można spodziewać się nowych wyzwań. Rosnące koszty infrastruktury i bardziej rygorystyczne wymagania planistyczne mogą spowolnić tempo rozwoju. Może to utrudnić utrzymanie obecnej dynamiki wzrostu” – powiedział Paweł Sapek, Senior Vice President, Regional Head na Europę Środkową w Prologis.

Firma systematycznie wzmacnia swoją obecność na polskim rynku. Portfolio Prologis w Polsce obejmuje obecnie 2,6 mln m² powierzchni logistyczno-produkcyjnej, co stanowi blisko połowę zasobów firmy w całej Europie Środkowej. W ostatnim roku deweloper umocnił swoją pozycję w kluczowych lokalizacjach biznesowych, między innymi poprzez zakup Prologis Park Grodzisk w okolicach Warszawy oraz rozpoczęcie budowy Prologis Park Ujazd w województwie opolskim. Pierwszy obiekt w tej drugiej lokalizacji powstaje dla firmy Schaeffler, globalnego dostawcy dla sektora mobilności, i będzie pełnić funkcję centrum dystrybucji i kompletacji zamówień. Dodatkowo, spółka posiada zabezpieczony bank ziemi z pozwoleniami na budowę, umożliwiający realizację kolejnych projektów typu BTS, m.in. na niedawno nabytym terenie pod Prologis Park Nadarzyn.