Z najnowszego raportu AXI IMMO „Rynek biurowy w Warszawie w I połowie 2025 roku” wynika, że stołeczny rynek biurowy w pierwszych sześciu miesiącach 2025 roku wykazał się odpornością i zdolnością adaptacji do zmieniających się uwarunkowań gospodarczych. Aktywność najemców, choć umiarkowana, osiągnęła poziom 300 tys. mkw., jednak bez spektakularnych transakcji. Zasoby nowoczesnej powierzchni w Warszawie powiększyły się o 85 tys. mkw., z czego aż 93% przypada na strefy centralne. Jest to efekt oddania do użytku takich inwestycji jak The Bridge (51 800 mkw.) i Office House (27 800 mkw.). Wskaźnik pustostanów utrzymuje się na stabilnym poziomie 10,8%, a na koniec czerwca 2025 r. w budowie pozostawało 140 000 mkw. powierzchni. W pierwszej połowie 2025 roku całkowity popyt brutto na warszawskim rynku biurowym wyniósł około 300 000 mkw. Jest to rezultat nieznacznie niższy w porównaniu do analogicznych okresów w latach 2024 i 2023, odpowiednio o 5% i 6%. Struktura transakcji została zdominowana przez nowe umowy i ekspansje (57%), natomiast renegocjacje i przedłużenia stanowiły 43% aktywności. Największe zainteresowanie najemców, odpowiadające za 55% całkowitego popytu, skupiło się na Centralnym Obszarze Biznesu i strefie Centrum. W tych lokalizacjach przeważały nowe umowy i ekspansje (58%). Poza centrum najaktywniejszą strefą pozostawał Służewiec, generując 24% całkowitego popytu, gdzie dominowały przedłużenia umów i renegocjacje (53%). Wśród najemców największą dynamikę wykazywały przedsiębiorstwa z sektora finansowego, technologicznego, produkcyjnego oraz usług dla biznesu, które poszukiwały biur łączących efektywność kosztową z nowoczesnymi i komfortowymi warunkami pracy.

Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Badań i Analiz Rynkowych, AXI IMMO, wskazuje: „W pierwszej połowie roku obserwowaliśmy dalszą koncentrację aktywności najemców w centralnych lokalizacjach, gdzie przypadło aż 55% całkowitego popytu. Średnia wielkość nowej transakcji najmu w I połowie 2025 roku wyniosła 600 mkw., podczas gdy średnia wielkość transakcji dotyczącej przedłużenia dotychczasowej umowy najmu oscylowała wokół 1 500 mkw. Na tym tle należy wyróżnić Służewiec, który mimo nadal wysokiego wskaźnika pustostanów, odnotował 24% udziału w popycie, co pokazuje, że niektóre lokalizacje pozacentralne w dalszym ciągu są cenione przez najemców, głównie w formule renegocjacji”.

W pierwszym półroczu 2025 r. rynek wzbogacił się o 85 000 mkw. nowej powierzchni biurowej, która została dostarczona niemal w całości w strefach centralnych. Do największych ukończonych projektów należą The Bridge (51 800 mkw.) oraz Office House (27 800 mkw.). Równocześnie obserwuje się wyraźne ograniczenie nowej aktywności deweloperskiej – wolumen powierzchni w budowie wynosi 140 000 mkw., co stanowi spadek o 48% w ujęciu rocznym. Wśród największych realizowanych inwestycji znajdują się Upper One (35 900 mkw., Strabag), V Tower (32 700 mkw., Cornerstone), Studio A (26 600 mkw., Skanska) oraz Skyliner II (24 000 mkw., Karimpol). Działalność deweloperska koncentruje się niemal wyłącznie na Śródmieściu i sąsiadującej z nim Woli. Wskaźnik pustostanów dla całej Warszawy na koniec czerwca 2025 roku wyniósł 10,8%, co jest wartością zbliżoną do poprzedniego kwartału. W strefach centralnych współczynnik ten ukształtował się na poziomie 7,8%. Oznacza to niewielki wzrost o 0,4 p.p. w porównaniu z końcem I kwartału 2025 r., ale jednocześnie spadek o 1,3 p.p. w skali roku. Utrzymująca się preferencja najemców dla dobrze skomunikowanych lokalizacji centralnych z dostępem do pełnej infrastruktury miejskiej sprawia, że w starszych strefach biurowych, takich jak Służewiec, Żwirki i Wigury czy Aleje Jerozolimskie, poziom pustostanów pozostaje wyższy. Wywiera to presję na właścicieli tych obiektów w kierunku ich modernizacji lub zmiany funkcji.

Jakub Potocki, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, komentuje: „Rynek biurowy wyraźnie się dziś polaryzuje. Z jednej strony mamy nowoczesne projekty biurowe w centrum jak np. The Bridge czy Office House, które przyciągają firmy szukające prestiżu i nowej jakości. Z drugiej strony, widzimy rosnące zainteresowanie najemców gotowymi powierzchniami podnajmowanymi na elastycznych warunkach. To efekt wysokich kosztów wykończenia i potrzeby szybkiego startu operacyjnego. Firmy coraz ostrożniej podchodzą do relokacji, a wiele transakcji dotyczy dziś przedłużeń w dotychczasowych lokalizacjach.”

W pierwszej połowie 2025 roku stawki czynszów bazowych pozostawały na stabilnym poziomie. W najlepszych lokalizacjach centralnych czynsze wywoławcze mieściły się w przedziale od 19 do 26,5 EUR za mkw. miesięcznie. W najbardziej prestiżowych budynkach stawki mogły przekraczać 30 EUR za mkw. miesięcznie. Dla kontrastu, w lokalizacjach pozacentralnych czynsze zaczynały się od poziomu 9,50 EUR za mkw. miesięcznie.