Rodzimy sektor mieszkaniowy, uznawany za jeden z największych i najprężniej rozwijających się na Starym Kontynencie, zbliża się do etapu intensywnej konsolidacji. Według najnowszego raportu „Fuzje i przejęcia na rynku mieszkaniowym w Polsce”, opracowanego przez ekspertów JLL Living oraz CRIDO, w nadchodzących latach czeka nas seria fuzji i przejęć (M&A). Głównymi motorami tych zmian będą znaczne rozdrobnienie branży, rosnące ceny gruntów inwestycyjnych, **dążenie deweloperów do błyskawicznego powiększania skali biznesu**, a także wyzwania związane z sukcesją w przedsiębiorstwach.

Od dłuższego czasu polski rynek wykazuje wiodącą pozycję w skali europejskiej. Statystyki pokazują, że na przestrzeni ostatnich pięciu lat nasz kraj wygenerował aż 52% całkowitej podaży nowych lokali w regionie Europy Środkowo-Wschodniej (CEE). Rozmach prowadzonych inwestycji najlepiej obrazuje fakt, iż w samej aglomeracji warszawskiej wybudowano w tym okresie liczbę mieszkań porównywalną z zasobami oddanymi do użytku w całej Bułgarii. Z kolei w 2024 roku do eksploatacji trafiło w Polsce prawie 200 tys. lokali mieszkalnych. Wynik ten nieznacznie ustępuje niemieckiemu (215 tys.), a jednocześnie znacząco przewyższa brytyjski (184 tys.). Mimo naturalnych, cyklicznych wahań gospodarczych, branża deweloperska utrzymuje solidne podstawy operacyjne, opierając się na stałym popycie, bezpiecznym finansowaniu oraz stabilnej kondycji czołowych rynkowych graczy.

Paradoksalnie, przy tak dużej skali, sektor wciąż charakteryzuje się ogromnym rozdrobnieniem. W czołowych polskich metropoliach funkcjonują setki podmiotów wznoszących obiekty mieszkalne na sprzedaż. Struktura ta obejmuje zarówno potężne spółki notowane na giełdzie, jak i małe, nierzadko rodzinne przedsiębiorstwa, które koncentrują się na realizacji pojedynczych przedsięwzięć budowlanych. W obliczu takiej specyfiki rynku, procesy fuzji i przejęć stanowią dla inwestorów najbardziej efektywną ścieżkę do skokowego poszerzenia działalności oraz debiutu w nowych regionach.

– Dobrym przykładem jest tutaj Dom Development, który w 20147 roku dokonał zakupu firm Euro Styl i Euro Styl Development, a cztery lata później przejął spółkę Sento. Dzięki obu transakcjom, deweloper szybko i skutecznie rozszerzył swoją działalność na rynek trójmiejski i krakowski. Podczas gdy aktywa Sento zostały „wchłonięte” przez DD, Eurostyl, ze względu na swoją solidną markę i renomę na rynku trójmiejskim wciąż działa pod swoją dotychczasową marką – komentuje Krystyna Pietruszyńska, Director, Living Investments, JLL Polska.

Działania akwizycyjne umożliwiają spółkom ominięcie standardowych przeszkód związanych z rozwojem organicznym, takich jak konieczność budowania od podstaw świadomości marki na nowym terenie, rekrutacja lokalnego zespołu ekspertów czy nawiązywanie relacji biznesowych. Nabycie prosperującego dewelopera zapewnia natychmiastowe wejście w dany rynek, przejmując gotowe portfele projektów oraz bazę nabywców.

Poważnym wyzwaniem dla firm budowlanych staje się obecnie pozyskiwanie atrakcyjnych terenów inwestycyjnych w obrębie największych miast.

– Transakcje typu M&A to strategiczne posunięcie, pozwalające na szybkie i skokowe powiększenie własnego banku ziemi. Często są to działki nabyte przez przejmowaną firmę wiele lat wcześniej po znacznie niższych cenach, co daje ogromną przewagę kosztową i zabezpiecza portfel projektów na wiele lat naprzód – mówi Katarzyna Żółcińska, Counsel w kancelarii prawnej CRIDO.

Procesy konsolidacyjne przynoszą również wymierne korzyści wynikające z efektu skali, co przekłada się na korzystniejsze warunki współpracy z generalnymi wykonawcami oraz preferencyjne opcje finansowania. Ścieżką tą podążyła spółka Develia, przeznaczając łącznie ponad 166 mln euro na zakup polskich struktur francuskich deweloperów – w 2023 roku przejęła Nexity, a dwa lata później Bouygues Immobilier. Dzięki tym krokom przedsiębiorstwo nie tylko powiększyło swoje zasoby gruntów i zadebiutowało na rynku poznańskim, ale także istotnie wzmocniło swoją obecność w aglomeracjach, w których operowało już uprzednio. Ponadto, mechanizmy fuzji ułatwiają płynną dywersyfikację biznesu, umożliwiając wejście w nowe segmenty rynku, takie jak PRS (mieszkaniowy najem instytucjonalny). Przykładem takiej strategii jest niemiecki inwestor TAG Immobilien. Podmiot ten najpierw wchłonął Vantage Development, budując platformę Vantage Rent, a w kolejnym kroku nabył dewelopera ROBYG, co pozwoliło na równoległy rozwój w sferze tradycyjnej sprzedaży lokali oraz najmu.

Ważnym katalizatorem nadchodzących przetasowań właścicielskich w branży okażą się z pewnością kwestie związane ze zmianą pokoleniową w zarządach spółek.

– Dwie trzecie polskich firm rodzinnych jest zarządzane przez pierwsze pokolenie, dlatego sukcesja będzie w najbliższych latach istotnym wyzwaniem polskiej gospodarki, tym bardziej, że o ile 85% nestorów planuje przekazanie firm rodzinnych następnemu pokoleniu, nie więcej niż 15% sukcesorów jest zainteresowanych przejęciem rodzinnych biznesów. To tworzy ogromne ryzyko dla ciągłości działania tych firm, ale jednocześnie stanowi wyjątkową okazję dla inwestorów strategicznych – komentuje Krystyna Pietruszyńska.

Widocznym trendem staje się także nawiązywanie współpracy w formule joint venture, która umożliwia realizację inwestycji przy wsparciu silnego partnera o profilu finansowym bądź branżowym.

– Przez ostatnią dekadę, kiedy mieszkania szybko się sprzedawały, deweloperzy finansowali zakup gruntów głównie ze środków własnych, a bieżącą działalność - z wpłat klientów na rachunki powiernicze. Wydłużenie cykli sprzedaży oznacza jednak większe zapotrzebowanie kapitału, a także długu. Dla wielu mniejszych podmiotów, które mogą mieć ograniczony dostęp do finansowania bankowego, naturalnym kierunkiem staje się poszukiwanie partnera do realizacji inwestycji – mówi Katarzyna Żółcińska.

Tego rodzaju sojusze biznesowe mają już na swoim koncie między innymi takie podmioty jak Develia i Grupo Lar, Grupo Lar i Hanner, ECE i GH Development, a także Echo Investment, Archicom oraz AFI. Jak pokazuje praktyka, kooperacja w modelu joint venture bardzo często stanowi pierwszy krok do głębszej integracji kapitałowej i systematycznej konsolidacji całego rynku mieszkaniowego.