Znaczący awans Polski o 49 miejsc w rankingu państw najbardziej narażonych na skutki zmian klimatycznych (Climate Risk Index 2025) jest wyraźnym sygnałem, że zagrożenia te przestały być teoretyczne i w coraz większym stopniu oddziałują na rynek nieruchomości. Ekstremalne zjawiska pogodowe, takie jak fale upałów, gwałtowne opady, susze czy powodzie, stają się stałym elementem krajobrazu, co zmusza inwestorów, deweloperów oraz zarządców do wdrażania kompleksowych analiz ryzyk klimatycznych. Zgodnie z analizą międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield, która zbadała dane z różnych regionów Polski, zidentyfikowano kluczowe ryzyka o charakterze ogólnokrajowym i lokalnym.

Wyższe prawdopodobieństwo materializacji ryzyk klimatycznych na rynku nieruchomości

Zagrożenia klimatyczne dzieli się na dwie główne kategorie: przejściowe oraz fizyczne. Pierwsze z nich wiążą się ze zmianami regulacyjnymi, technologicznymi i rynkowymi, obejmując nowe przepisy środowiskowe czy rosnące oczekiwania w zakresie zrównoważonego budownictwa. Ryzyka fizyczne to natomiast bezpośrednie skutki ekstremalnych zjawisk pogodowych, takich jak powodzie, upały, huragany czy susze, które mają wymierny wpływ na funkcjonowanie i wartość nieruchomości. Według raportu Climate Risk Index 2025, przygotowanego przez organizację Germanwatch, Polska zajmuje obecnie 65. miejsce na świecie pod względem narażenia na tego typu ryzyka, co stanowi wzrost o 49 pozycji w stosunku do lat 1993-2022. W reakcji na te wyzwania, polskie miasta są zobligowane do opracowywania planów adaptacyjnych, a inwestorzy coraz częściej dostrzegają strategiczne znaczenie analiz ryzyk klimatycznych.

„W dobie rosnącej presji regulacyjnej oraz wyzwań związanych ze zmianami klimatu, analiza ryzyk klimatycznych staje się nie tylko elementem odpowiedzialnego zarządzania nieruchomościami, ale również realnym wsparciem dla decyzji inwestycyjnych. Pozwala zidentyfikować zagrożenia, planować działania prewencyjne i minimalizować straty. Co więcej, odporne na skutki zmian klimatu aktywa zyskują na wartości, są chętniej wybierane przez najemców i inwestorów oraz łatwiej spełniają wymagania ESG, które coraz częściej są warunkiem uzyskania finansowania czy rozpoczęcia współpracy z międzynarodowymi partnerami”, mówi, Katarzyna Lipka, Head of Strategic Consulting and ESG Advisory, Cushman & Wakefield.

Ryzyka klimatyczne w Polsce

Analiza przeprowadzona przez Cushman & Wakefield w różnych lokalizacjach na terenie Polski wskazuje, że do najpowszechniejszych zagrożeń w skali kraju należą wysokie temperatury i fale upałów, intensywne opady deszczu oraz – mimo malejącego trendu – niskie temperatury. W wymiarze lokalnym istotne znaczenie mają również takie zjawiska jak silne wiatry, powodzie, osuwiska, a w regionach nadmorskich – podnoszenie się poziomu morza i erozja wybrzeża.

„Kluczowe znaczenie, dla planowania strategii mitygujących ryzyka oraz radzenia sobie z negatywnymi skutkami ich materializacji ma nie tylko identyfikacja obecnych zagrożeń, ale również zrozumienie ich długofalowego trendu. Przykładowo, niskie temperatury pozostają dziś istotnym ryzykiem dla wielu lokalizacji w Polsce, ale ich wpływ systematycznie maleje. Odwrotną tendencję obserwujemy w przypadku wysokich temperatur i fal upałów – obecnie mniej dotkliwych, lecz zyskujących na sile, które do 2050 roku mogą mieć istotne konsekwencje dla zarządzania aktywami”, tłumaczy Julia Faltus-James, ESG Services Manager w Cushman & Wakefield.

Dobre praktyki zarządzania ryzykiem klimatycznym – na przykładzie sektora przemysłowego

Eksperci Cushman & Wakefield w raporcie "Climate Risk: Logistics & Industrial Global Outlook" podkreślają, że ocena ryzyka klimatycznego powinna być traktowana jako proces ciągły, stanowiący kluczowy element na wielu etapach cyklu życia aktywów logistycznych i przemysłowych. Zarówno inwestorzy, jak i najemcy, powinni uwzględniać te zagrożenia w swoich strategiach, ponieważ kluczowe momenty w procesie zarządzania nieruchomością dają najlepszą okazję do efektywnego zarządzania ryzykiem i jednoczesnego budowania jej wartości.

Kluczowe momenty na przegląd ryzyka klimatycznego z perspektywy inwestorów:

• Etap zakupu: Analiza ekspozycji na ryzyko klimatyczne przed nabyciem nieruchomości pozwala na jej prawidłową wycenę i podjęcie świadomej decyzji inwestycyjnej, łącznie z ewentualną rezygnacją z transakcji. Jak wskazują autorzy raportu, historyczne niedoszacowanie tego czynnika mogło prowadzić do utraty wartości aktywów i niewykorzystanych możliwości.
• Planowanie i projektowanie: Niezbędne jest uwzględnienie prognozowanych warunków klimatycznych już na etapie projektowania, zorientowanego na przyszłe wyzwania, a nie tylko na historyczne czy minimalne wymagania. Na tym etapie możliwe jest relatywnie niskokosztowe dostosowanie projektu, np. przez modyfikację instalacji HVAC lub zastosowanie pasywnych rozwiązań ograniczających nagrzewanie od słońca. Takie działania mogą znacząco obniżyć przyszłe koszty operacyjne.
• Zarządzanie aktywami: Regularne modernizacje i inwestycje w infrastrukturę pozwalają minimalizować ryzyko, chronić aktywa i najemców oraz zwiększać płynność rynku, co wpływa pozytywnie na wyceny, dostęp do finansowania i warunki kredytowania.
• Zbycie: Przygotowując obiekt do sprzedaży, należy założyć, że potencjalni nabywcy przeprowadzą własne analizy ryzyka. Kluczowa jest tu transparentna komunikacja na temat wdrożonych środków łagodzących.

Kluczowe momenty na przegląd ryzyka klimatycznego z perspektywy najemców:

• Wybór lokalizacji: Przeprowadzenie analizy ryzyka już na etapie tworzenia krótkiej listy potencjalnych obiektów ułatwia negocjacje z wynajmującym w kwestiach strategii mitygacji, warunków umowy i wysokości czynszu.
• Planowanie i projektowanie: Uwzględnienie prognoz klimatycznych i wdrożenie rozwiązań adaptacyjnych w fazie projektowania przestrzeni przekłada się na większą odporność lokalizacji na przyszłe zmiany.
• Zarządzanie operacyjne: Planując budżety operacyjne (OpEx) i kapitałowe (CapEx) oraz aktualizując plany ciągłości działania, należy uwzględnić wpływ ryzyk klimatycznych, np. wzrost kosztów klimatyzacji.
• Zarządzanie portfelem: Umożliwia proaktywne podejście do zarządzania całym portfelem najmowanych powierzchni z uwzględnieniem przyszłych zagrożeń i dostarcza argumentów za opuszczeniem lokalizacji o wysokim poziomie ryzyka.

Ignorowanie ryzyk klimatycznych nie sprawia, że znikają. Zrozumienie ich natury i aktywne zarządzanie nimi staje się fundamentem ochrony wartości inwestycji oraz budowania przewagi konkurencyjnej. Fakt, że zarówno najemcy, jak i inwestorzy coraz powszechniej integrują czynniki klimatyczne w procesach decyzyjnych, jest wyraźnym sygnałem rosnącej świadomości i rangi tych wyzwań w sektorze nieruchomości.

„Zmiany klimatyczne, a wraz z nimi także wymogi chociażby Taksonomii UE, stawiają przed rynkiem nieruchomości nowe, bardzo konkretne wyzwania. Konieczne jest nie tylko zidentyfikowanie ryzyk, ale także ocena odporności obiektów i wdrożenie skutecznych planów adaptacyjnych. Obiekty o różnych funkcjach mogą wykazywać zróżnicowaną wrażliwość na konkretne ryzyka klimatyczne. Przykładowo, segment budownictwa mieszkaniowego, w którym klimatyzacja nie jest powszechnie stosowana, może być szczególnie narażony na dyskomfort termiczny użytkowników podczas fal upałów. Z kolei obiekty logistyczno-magazynowe, charakteryzujące się lekką konstrukcją, a tym samym niską pojemnością cieplną oraz dużą dynamiką termiczną, mogą być podatne na skrajne temperatury właśnie ze względu na materiały przegród budowlanych. Tu zasadne jest wdrażanie rozwiązań wykorzystujących potencjał niskiej pojemności cieplnej przykładowo poprzez freecooling w formie szybkiego przewietrzania. Kluczowe znaczenie mogą również mieć strategie ograniczające efekt miejskiej wyspy ciepła m. in. wysoka roślinność dająca zacienienie czy wysoki współczynnik odbicia promieniowania słonecznego materiałów pokrycia dachowego. W Cushman & Wakefield wspieramy miasta, inwestorów i właścicieli nieruchomości w tych procesach – od analizy ryzyk zgodnie z unijnymi wymogami, po rekomendacje techniczne i operacyjne. Naszym celem jest pomaganie w podejmowaniu świadomych decyzji i budowaniu aktywów, które będą gotowe na wyzwania kolejnych dekad”, podsumowuje Julia Faltus-James.