Zgodnie z najnowszym podsumowaniem międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield, rynek nieruchomości biurowych w Polsce wykazuje wyraźne ożywienie. W III kwartale 2025 roku wartość sfinalizowanych transakcji w tym sektorze osiągnęła 474 mln EUR. Analitycy prognozują, że do końca roku całkowity wolumen inwestycyjny może wzrosnąć do poziomu 1,4 mld EUR, co sygnalizuje dynamiczny wzrost aktywności inwestorów.

– W samym III kwartale na rynku biurowym sfinalizowano dwanaście transakcji o łącznej wartości 474 mln EUR, co oznacza ponad 100-procentowy wzrost w ujęciu kwartalnym. Warszawa pozostaje kluczowym obszarem koncentracji uwagi funduszy – odpowiada za 74% całkowitego wolumenu transakcji inwestycyjnych na rynku biurowym od początku roku. Biorąc pod uwagę skalę obecnie prowadzonych procesów inwestycyjnych, prognozujemy, że do końca roku wartość transakcji w tym segmencie osiągnie poziom 1,2–1,4 mld EUR. To wyraźny sygnał, że kapitał instytucjonalny wraca na rynek biurowy. Tego rodzaju aktywa, a szczególnie nowoczesne, dobrze wynajęte obiekty w prime’owych lokalizacjach, są postrzegane jako bezpieczne i długoterminowe narzędzie dywersyfikacji portfela – tłumaczy Marcin Kocerba, Partner w Dziale Capital Markets w Cushman & Wakefield w Polsce.

Do największych transakcji sfinalizowanych w ostatnim kwartale należał zakup 50% udziałów w wieżowcu Mennica Legacy Tower przez Grupę Mennica Polska za kwotę 180 mln EUR. Na uwagę zasługuje również sprzedaż biurowca Vibe przez firmę Ghelamco na rzecz Manova Partners za około 70 mln EUR. Inne znaczące umowy objęły między innymi budynek Wronia 31, nabyty przez Uniqua Real Estate, oraz kompleks High 5ive I & II, który trafił do portfela Sterna Real Estate AB. Podejście banków do finansowania sektora biurowego pozostaje zróżnicowane. Instytucje finansowe wykazują większy optymizm i oferują lepsze parametry kredytowe dla warszawskich budynków klasy prime. Warunki dla podobnych obiektów w miastach regionalnych pozostają stabilne, podczas gdy ostrożniejsze podejście obserwuje się w przypadku starszych nieruchomości z wysokim wskaźnikiem pustostanów lub krótkimi umowami najmu.

– Lekkie spadki pustostanów na rynku, wynikające z niskiego poziomu nowej podaży oraz poprawy sentymentu wśród najemców, zwiększają optymizm zarówno po stronie transakcyjnej, jak i finansowej. Warto zauważyć, że przy finansowaniu nabycia starszych budynków, banki często oferują także finansowanie dekarbonizacyjne na pokrycie nakładów na doprowadzenie budynku do standardu spełniającego kryteria ESG. Ponadto banki w dalszym ciągu mają większy apetyt na finansowanie nabycia budynku biurowego niż jego refinansowanie, a gotowość do angażowania się w procesy budowy jest mocno uzależniona od wielkości przednajmu, jakości dewelopera oraz planowanej strategii wyjścia z inwestycji – tłumaczy Mira Kantor-Pikus, MRICS, EMBA, Dyrektor Doradztwa Kapitałowego, Dłużnego i Alternatywnych Inwestycji, Cushman & Wakefield.

Jak wskazują eksperci, średni poziom finansowania dla istniejących budynków biurowych klasy prime kształtuje się na poziomie 50% wartości rynkowej. Spłata kapitału wynosi zazwyczaj od 2,5% do 3% rocznie, z płatnością balonową na koniec okresu kredytowania. Okres finansowania nie przekracza z reguły 5 lat i jest ściśle powiązany ze średnim ważonym okresem najmu w danym obiekcie. Dla najlepszych aktywów obserwuje się nieznaczny spadek marż, które mogą osiągać poziom 2,0%-2,25% p.a. Opłata przygotowawcza to standardowo od 0,5% do 1% kwoty kredytu, a stopą bazową jest 1M lub 3M EURIBOR. Wymagane jest również zabezpieczenie hedgingowe (np. IRS lub opcje) dla około 70% wartości zobowiązania.