W Polsce, w sytuacji gdy wiele rodzin nie może sobie pozwolić ani na wynajem mieszkania na warunkach rynkowych, ani na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) funkcjonują w bardzo ograniczonym zakresie. Mimo pogłębiającego się kryzysu mieszkaniowego i rosnących czynszów, ta forma budownictwa pozostaje na marginesie polityki państwowej. Budownictwo społeczne, które mogłoby stanowić realne rozwiązanie dla wielu obywateli, wciąż jest postrzegane jedynie jako niewykorzystany potencjał. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w 2024 roku do użytkowania oddano niemal 200 000 mieszkań, co stanowi spadek o 10,6% w porównaniu z rokiem poprzednim. Nawet w obliczu tych spadków w sektorze deweloperskim, budownictwo społeczne wciąż odgrywa marginalną rolę. W Polsce działa około 300 podmiotów typu TBS/SIM, które od 1996 roku wybudowały łącznie niewiele ponad 100 tysięcy lokali, co jest skalą dalece niewystarczającą w stosunku do obecnych potrzeb. Analizy portalu GetHome.pl wskazują na pewien wzrostowy potencjał – w pierwszym kwartale 2025 roku liczba pozwoleń na budowę wzrosła z 1 067 do 1 773. Jednak w praktyce ten optymizm jest hamowany przez powolne procedury, ograniczone możliwości finansowania oraz brak zdecydowanych działań ze strony państwa.

„Taka liczba to nie jest powód do dumy, tylko dowód porażki systemu. Same krakowskie TBS-y deklarują, że mogłyby wybudować siedem tysięcy mieszkań, gdyby tylko miały dostęp do taniego finansowania i uproszczonych procedur. Ale w tym kraju budownictwo społeczne wciąż traktuje się jak dodatek – coś ekstra, jak się uda. W wielu krajach to jeden z trzech głównych filarów rynku mieszkaniowego. U nas – to samorządy muszą rzeźbić, improwizować i przekonywać państwo, że warto. Jeśli tego nie zmienimy teraz, to za pięć lat będziemy w jeszcze większym kryzysie” – mówi Ewa Kondracka z krakowskiego Stowarzyszenia Towarzystw Budownictwa Społecznego.

Mimo że TBS-y mogłyby stanowić realną alternatywę na rynku, funkcjonują one w znacznym oderwaniu od jego pozostałych segmentów. Obecny rynek najmu w Polsce, daleki od zrównoważenia i przewidywalności, składa się z kilku niekompatybilnych modeli, z których każdy charakteryzuje się odmiennym poziomem kosztów, ryzyka i dostępności dla najemców.

„Polski rynek najmu opiera się dziś na trzech modelach – i żaden z nich nie działa w pełni sprawnie. Najem instytucjonalny oferuje wysoki standard i względną stabilność, ale przy koszcie rzędu 88 zł/mkw. i faktycznym braku ochrony najemcy – odgórne warunki, brak dziedziczenia, obowiązkowe oświadczenie o poddaniu się eksmisji w razie niezapłacenia dwóch czynszów. Rynek prywatny – czyli wynajem od właścicieli mieszkań, na ich warunkach – może być tańszy (64–66 zł za mkw.), ale to pole minowe: standard bywa przypadkowy, umowy są krótkoterminowe, a wypowiedzenie może przyjść w każdej chwili. To więc TBS-y – przy średniej cenie 22 zł za mkw. – pozostają najtańszą i najbardziej bezpieczną formą najmu w Polsce, ale ich dostępność jest z kolei na poziomie iście groteskowym. Dla porównania: zakup mieszkania oznacza dziś obciążenie ratą kredytową powyżej 4700 zł miesięcznie – więcej niż instytucjonalny najem i kilkukrotnie więcej niż TBS. Wybór formy zamieszkania to dziś nie tyle kwestia preferencji, co brutalny rachunek dostępności, ryzyka i długości przetrwania w systemie, który działa tylko dla nielicznych” – mówi Ewa Kondracka z krakowskiego Stowarzyszenia Towarzystw Budownictwa Społecznego.

Dotychczasowa działalność Towarzystw Budownictwa Społecznego dowodzi, że możliwe jest tworzenie tańszych i bezpieczniejszych zasobów mieszkaniowych. Jednak dopóki pozostaną one rozwiązaniem niszowym, ich wpływ na ogólną sytuację rynkową będzie znikomy. Dotychczasowe tempo rozwoju sektora jednoznacznie pokazuje, że samorządy nie są w stanie samodzielnie udźwignąć ciężaru realizacji tego typu inwestycji na dużą skalę. Bez aktywnego udziału państwa i zapewnienia stabilnego finansowania, TBS-y będą w stanie dostarczać co najwyżej setki lokali rocznie, podczas gdy zapotrzebowanie sięga tysięcy. Dlatego kluczowe staje się przejście od deklaracji do konkretnych działań, aby budownictwo społeczne mogło stać się integralnym elementem krajowej polityki mieszkaniowej.

„Polska nie potrzebuje kolejnych raportów ani debat o modelach hybrydowych. Potrzebuje natomiast realnych decyzji rządu – odblokowania środków, uproszczenia procedur i rozpoczęcia inwestycji. Budownictwo społeczne ma potencjał, by stać się fundamentem polityki mieszkaniowej. I to można zrobić nowocześnie – energooszczędne budynki, pompy ciepła, fotowoltaika, rekuperacja. To wtedy ma też sens ekologiczny. Ale żeby tak się stało, musi wreszcie ruszyć z miejsca. Nie chcemy więcej propagandowych haseł. Chcemy, żeby rząd i samorządy podjęły konkretne działania. Żeby były decyzje, pieniądze, plan. Bo jeśli tego nie zrobimy – to nigdy nie odbudujemy zaufania obywateli do tego państwa” – mówi Ewa Kondracka.