Zielona fala czy tsunami regulacji? 

‍FM z focusem na energii

Tradycyjny FM – niegdyś kojarzony głównie funkcją techniczną – dziś staje się strategicznym partnerem, odpowiedzialnym za energetyczną przyszłość całych portfeli nieruchomości. Ale jak to zrobić? Kluczem jest zrozumienie nowych wyzwań i wykorzystanie potencjału najnowszych technologii.

Dyrektywa EPBD stanowi krok milowy w stronę bardziej zrównoważonego budownictwa w Europie. Zakłada m.in., że od 2030 roku wszystkie nowe budynki będą zeroemisyjne, a te już istniejące – zostaną objęte obowiązkiem gruntownej modernizacji energetycznej. Co więcej, Dyrektywa nakłada obowiązek instalacji paneli fotowoltaicznych na dachach i parkingach większości obiektów i rozbudowy infrastruktury ładowania aut elektrycznych. To ogromne wyzwanie logistyczne, techniczne i finansowe. Ale jednocześnie niepowtarzalna szansa, by nieruchomości komercyjne stały się aktywnym elementem systemu energetycznego.

Facility Management jako dyrygent orkiestry energetycznej

Optymalizacja kosztów zużycia energii stanowi jedynie wierzchołek góry lodowej. Kluczowym wyzwaniem staje się kreowanie nowoczesnych obiektów, które nie tylko zużywają mniej energii, lecz także potrafią ją generować, magazynować i dystrybuować. FM jako lider musi teraz łączyć kompetencje technologiczne z głębokim rozumieniem potrzeb biznesowych oraz zmieniającego się środowiska regulacyjnego.

W Kaufland Polska transformacja energetyczna nie jest sloganem – to strategia. Dzięki inwestycjom w instalacje fotowoltaiczne (zarówno mikroinstalacje o mocy 50 kWp, jak i takie powyżej 200 kWp) w 2024 roku obniżyliśmy emisję CO₂ o ponad 800 ton. Ale to dopiero początek drogi, przed którą stoi cała branża.

Analogiczne działania podjęła IKEA, która na swoich obiektach handlowych i magazynowych na całym świecie zainstalowała ponad 900 tysięcy paneli słonecznych, osiągając poziom samowystarczalności energetycznej na poziomie ponad 70%. Natomiast Amazon inwestuje miliardy dolarów w zielone technologie, instalując panele słoneczne oraz turbiny wiatrowe na dachach swoich magazynów logistycznych. [1]

‍

Inteligentne budynki – nowy wymiar zasilania

Najbliższe lata to czas dynamicznej ewolucji technologii w budynkach komercyjnych. Systemy BMS (wzbogacone o AI) będą monitorowały zużycie energii, jak również automatycznie przewidywały awarie, sugerując optymalizacje i zmiany w czasie rzeczywistym.

Wyobraźmy sobie biurowiec, który „uczy się" zachowań użytkowników – inteligentnie dostosowując temperaturę, oświetlenie i wentylację do aktualnych potrzeb, eliminując straty energii. W Kauflandzie testujemy już takie rozwiązania, które za pomocą algorytmów AI mogą optymalizować pracę naszych urządzeń.

Wielkość rynku wykazuje szybki wzrost, pomimo konserwatywnego podejścia branży. Na przykład w 2022 r. wartość sztucznej inteligencji w nieruchomościach wynosiła około 163 mld USD. Do 2023 r. wartość ta wzrosła do około 226 mld USD, co odzwierciedla roczną stopę wzrostu wynoszącą ponad 37%.

Eksperci wciąż badają pełen zakres możliwości AI i sposób, w jaki zmienią one nasze podejście do rynku nieruchomości. Około 49% właścicieli firm z branży nieruchomości zaobserwowało redukcję kosztów dzięki wdrożeniu sztucznej inteligencji, z potencjalnymi oszczędnościami kosztów operacyjnych sięgającymi 15% [2].

KOMENTARZ: Czego właściwie uczy się AI w obsłudze algorytmami sterowania BMS? Czy człowiek jest w stanie pracować jak maszyna?

Postęp technologiczny przynosi także nowe możliwości w zakresie magazynowania energii. Rozwój wydajnych i tanich systemów bateryjnych pozwala na gromadzenie nadwyżek prądu z instalacji PV i wykorzystywanie ich w okresach szczytowego zapotrzebowania. Magazyny energii mogą też pełnić rolę bufora, stabilizując pracę sieci i zapewniając ciągłość zasilania w sytuacjach awaryjnych. Takimi buforami są już dzisiaj np. posadzki, które kumulują ciepła ogrzewania podłogowego. Ze względu na swoją dużą bezwładność, wyzwaniem jest dzisiaj ich inteligentne sterowanie. Dla Facility Managera oznacza to nowe zadanie – optymalizację przepływów energii w budynku i zarządzanie wirtualną elektrownią. 

Zyskuje na tym środowisko, a także biznes. Optymalizacja zużycia i produkcji energii przekłada się wprost na konkurencyjność obiektu na rynku. Najemcy coraz częściej wybierają budynki z zielonymi certyfikatami, upatrując w tym szansy na obniżkę kosztów eksploatacji i traktując jako element własnej strategii ESG. Inwestorzy z kolei postrzegają efektywność energetyczną jako kluczowy czynnik wpływający na wartość nieruchomości i stopę zwrotu. FM staje się więc nie tylko dyrygentem technologii, lecz także gwarantem długofalowej rentowności obiektu.

Energetycznie dodatni – nowy standard nieruchomości

Przyszłość nieruchomości komercyjnych stanowią budynki energetycznie pozytywne – takie, które generują więcej energii niż same zużywają. Facility Managerowie mają unikalną szansę przeprowadzenia własnych firm od defensywnej pozycji „jak zużyć mniej" do proaktywnej postawy „jak produkować więcej".

„Powerhouse Brattørkaia w norweskim Trondheim to najbardziej samowystarczalny energetycznie budynek na świecie. Produkuje codziennie dwa razy więcej energii niż potrzebuje, zasilając dzięki lokalnej mini sieci okoliczne budynki, a nawet pojazdy elektryczne. Jak podkreśla Kjetil Trædal Thorsen, twórca firmy Snøhetta, która wybudowała Powerhouse, pozytywne energetycznie budynki to budynki przyszłości. Wszystko wskazuje na to, że jego przewidywania się spełnią. Ale to dopiero początek rewolucji energetycznej w FM. W niedalekiej przyszłości możemy spodziewać się upowszechnienia technologii wodorowych w budynkach. Nadwyżki energii z instalacji PV będą wykorzystywane do produkcji „zielonego" wodoru, który posłuży jako paliwo w ogniwach paliwowych, generując prąd i ciepło na potrzeby obiektu. Pierwszym krokiem w tę stronę jest projekt Hy Deploy, w ramach którego wodór jest mieszany z gazem ziemnym w sieci grzewczej, co pozwala zmniejszyć ślad węglowy bez konieczności wymiany instalacji” [3].

‍

Najnowsze badania wskazują również na potencjał perowskitowych ogniw słonecznych, które mogą być nanoszone jako cienkie warstwy na fasady budynków, szyby czy pokrycia dachowe. To potencjalnie przełom w branży, pozwalający zamienić każdy obiekt w małą elektrownię, bez konieczności montażu tradycyjnych paneli.

Czy FM jest gotowy na takie wyzwania? Z pewnością wymaga to ciągłego podnoszenia kompetencji, śledzenia trendów technologicznych i zmiany sposobu myślenia. Facility Manager przyszłości to po części inżynier, po części analityk danych, po części strateg biznesowy. Ale przede wszystkim wizjoner, który potrafi dostrzec szanse tam, gdzie inni widzą tylko problemy.

Rezyliencja energetyczna – odporność wpisana w DNA budynku

Facility Manager przyszłości będzie musiał zmierzyć się również z ryzykiem klimatycznym. Ekstremalne temperatury, intensywne opady czy biurze – nieruchomości muszą być na to gotowe. Zarządzanie ryzykiem energetycznym to już nie tylko plany awaryjne, ale realna inwestycja w odporność infrastruktury.

W praktyce oznacza to np. tworzenie mikro-sieci energetycznych (tzw. microgridów), które mogą funkcjonować niezależnie w sytuacjach kryzysowych, zapewniając ciągłość działania biznesu. 

Ale rezyliencja to nie tylko technologia. To także elastyczność i adaptacyjność samych budynków. W dobie zmian klimatycznych i nowych wzorców pracy, nieruchomości muszą być zaprojektowane tak, by łatwo dostosowywały się do potrzeb użytkowników. Przykładem są elastyczne systemy ścian działowych, pozwalające na szybką rekonfigurację przestrzeni biurowej czy handlowej. Albo zielone dachy i fasady, które nie tylko poprawiają efektywność energetyczną, ale też zwiększają retencję wody i redukują efekt miejskiej wyspy ciepła.

Pandemia Covid-19 pokazała też, jak ważna jest jakość powietrza w budynkach. Nowoczesne systemy wentylacji z filtrami HEPA, jonizatorami i lampami UV stają się nowym standardem, podobnie jak bezdotykowe rozwiązania w częściach wspólnych. FM musi być gotowy na wdrażanie takich innowacji, dbając jednocześnie o optymalizację zużycia energii.

Przyszłość nadeszła – bądź jej architektem!

Transformacja energetyczna to nie przyszłość – to teraźniejszość. Facility Managerowie mogą i powinni odgrywać kluczową rolę w kreowaniu nowego, energetycznie pozytywnego świata nieruchomości. Nie jest to jednak łatwe zadanie. Wymaga wizji, odwagi i gotowości do ciągłego uczenia się.

Czy jesteśmy na to gotowi? To zależy wyłącznie od nas. Musimy wyjść ze strefy komfortu, kwestionować status quo i inspirować innych do działania. Musimy być ambasadorami zmiany – w naszych organizacjach, w branży i w społeczeństwie. Bo stawka jest wysoka – to nie tylko konkurencyjność naszego biznesu, ale i przyszłość naszej planety.

Jako Facility Managerowie otrzymaliśmy unikalną szansę, by zostawić trwały ślad. Wyobraźmy sobie świat, w którym każdy budynek jest małą elektrownią, każdy parking – hubem elektromobilności, a każdy najemca – świadomym prosumentem. To wizja, która może stać się rzeczywistością, jeśli tylko będziemy mieć odwagę po nią sięgnąć.

Nadszedł czas, by przestać pytać "czy" i zacząć pytać "jak". W jaki sposób wykorzystać potencjał nowych technologii? Jak przekuć regulacje w szanse biznesowe? Jak angażować i inspirować ludzi wokół nas? Odpowiedzi na te pytania będą definiować rolę FM w erze transformacji energetycznej.

Jedno jest pewne – jako Facility Managerowie jesteśmy na pierwszej linii frontu tej zmiany. To od naszych decyzji, kompetencji i determinacji zależy, czy zielona fala zmieni nasz biznes na lepsze, czy też zostaniemy zmieceni przez tsunami regulacji. Wybór należy do nas.

‍Podsumowanie

Dziś w Kaufland Polska przy 253 marketach, dynamicznie rozwijamy portfolio instalacji fotowoltaicznych. Rozumiemy, jak ważne jest dziś zarządzanie energią nie tylko w sposób pasywny, lecz przede wszystkim proaktywny. Wyobraźmy sobie, ile zdziałać możemy jako cała branża, oszczędzając ledwo 5% energii w naszych portfelach. 

Jeśli ktoś pyta o wartość FMu i próbuje zrozumieć, na czym polega nasz wkład w życie społeczeństwa i biznesu, to tutaj jest wymierna wartość, prawdziwa realna i mierzalna. A my jako inżynierowie tej wartości musimy stać się ambasadorami tej dyscypliny, jaką jest energy management, i wziąć ją zdecydowanie pod swoje skrzydła. Nie da się zrobić tego inaczej niż przez systemowe i długotrwałe działania planistyczne , dyskusje z branżą oraz przedstawicielami biznesu. Tutaj nie ma konkurencji – jest tylko wspólny cel. 

Źródła:

[1] Home Solar business - IKEA

[2] How Artificial Intelligence Is Changing The Real Estate Market

[3]  Jak budować ekologicznie. Nieruchomości i ich wpływ na środowisko - Technologie - Forbes.pl

‍

‍