Technicznie rzecz biorąc

Ta podwójna presja – chroniczny niedobór kadr i powolna adopcja technologii – redefiniuje rolę dyrektora technicznego. Dziś to nie tylko strażnik instalacji, lecz hybrydowy lider, który musi rekrutować talenty, negocjować budżety CAPEX/OPEX, prowadzić projekty ESG i decydować, które algorytmy naprawdę obniżą zużycie energii. Branża FM, jeszcze niedawno postrzegana jako „utrzymaniowa”, staje się jednym z kluczowych motorów produktywności korporacji i transformacji zero-emisyjnej. 

‍

Wróćmy do początku 

I tu można by kontynuować kolejnym cytatem dotyczącym branży FM „Jak będą wyglądały branża i otoczenie w ciągu najbliższych pięciu lat?” zapytał mnie kiedyś – redaktor Krzysztof  Kogut.

Spójrzmy też wstecz jak wyglądała obsługa techniczna obiektów kilka a raczej kilkanaście lat wstecz i jak wygląda teraz?

Początki powstawania obiektów handlowych, wielkopowierzchniowych w Polsce to przełom wieku, dziś mają one 25-30 lat. Wraz z obiektami powstawały działy techniczne, coś na wzór jeszcze wcześniejszych działów utrzymania ruchu w fabrykach. Pierwsze działy techniczne obiektów komercyjnych zatrudniały kilku pracowników i kierownika. Każdy z pracowników miał swoją specjalizację i zgodnie z tą specjalizacją prowadził wg swojej najlepszej wiedzy nadzór nad daną częścią instalacji w obiekcie. Byli więc elektrycy, mechanicy, automatycy czy tzw. specjaliści zwani złotą rączką. 

Obiektów było na tyle mało, iż nie budowano centralnych działów wspierających pracę Lokalsów. Lokalesi raportowali do dyrektora obiektu i od niego otrzymywali instrukcję co do zadań jakie mają wykonać i budżet. Lokalne działy techniczne były często wspierane przez miejscowe firmy specjalistyczne w zakresie instalacji elektrycznych, chłodnictwa, wentylacji, kotłowni ze względu na brak uprawnień do wykonywania wszystkich wymaganych przepisami przeglądów we własnym zakresie. Często też obiekty jednej sieci nie komunikowały się ze sobą i nie wymieniały wiedzy i doświadczeń. Nie było też tak jak dziś rozwiniętego sektora zewnętrznych usług FM wspierającego właścicieli i zarządców obiektów.

Dojrzewanie techniki

Wraz z upływem czasu i ilością bardzo dynamicznie powstających obiektów zmieniała się struktura technicznej obsługi obiektów. Powstał czytelny podział na obsługę własną i zewnętrzny FM. Własne służby techniczne też zmieniały swoją strukturę z wielu specjalistów na mniejsza ilość bardziej uniwersalnych pracowników, pracowników nadzorujących większą ilość zewnętrznych specjalistycznych serwisów, pracowników którzy mają już wsparcie centralnego działu technicznego zarządzanego przez dyrektorów technicznych.

Model ten poza unifikacją i optymalizacją miał na celu zwiększenie efektywności i jakości usług technicznego utrzymania obiektów. Funkcja dyrektora technicznego początkowo zorientowana na stworzenie własnego standardu obsługi technicznej, ujednolicenie zakresu pracy serwisów zewnętrznych, uzgodnienie standardu raportowania w postaci protokołów z wykonanych prac i optymalizacji kosztów eksploatacji z czasem zaczęła wykraczać poza ramy czysto techniczne. 

Powstawała wtedy wykwalifikowane kadry techniczne, duża grupa doświadczonych specjalistów powoli wypada z obiegu zawodowego odchodząc na emeryturę. Niestety zastąpienie tych doświadczonych pracowników kolejnym pokoleniem, młodymi kadrami nie jest łatwe. 

Perspektywy dla młodych

Po pierwsze brak szkół technicznych szczebla średniego kształcących techników obsługi obiektów a po drugie brak chętnych to pracy na takich stanowiskach. Dziś młodzi ludzie wybierają inne łatwiejsze kierunki. I to jest pierwsze z ważnych zadań dyrektorów technicznych dziś. Podniesienie do wyższej rangi znaczenia służb technicznych, wspieranie procesów rekrutacji i edukacji nowych kadr. 

Tworzenie programów praktyk i szkoleń zawodowych. Po części dyrektor techniczny będzie dziś też HR-owcem umiejętnie wyszukującym i rekrutującym pracowników, ale też promującym wagę zawodów technicznych, wdrażającym plany szkoleń, aby kadry utrzymać. Częściowym wsparciem będzie coraz popularniejsza technologia AI, sztuczna inteligencja już wkracza na salony techniczne. Czy zmieni oblicze branży? Czy zastąpi pracowników obsługi technicznej? 

Dostępne dziś technologie i algorytmy AI potrafią analizować ogromne ilości danych z sensorów w budynkach, przewidywać awarie, optymalizować zużycie energii czy sterować automatyką wentylacji i oświetlenia, sprawnie pełnią rolę strażnika mocy. 

Czy jednak zastąpią technika podczas obchodu? Czy zastąpią serwisy specjalistyczne podczas wymiany uszkodzonych urządzeń? Czy wykonają przegląd i pomiary na instalacjach? Co z pracami szczególnie niebezpiecznymi podczas których należy spełnić wymagania procedur i przepisów BHP oraz posiadać odpowiednie SEP, UDT uprawnienia?  AI nie ma takich uprawnień, nie wykona większości czynności naprawczych. Zgodzę się ze stwierdzeniem, że AI będzie ogromnym wsparciem służb technicznych a zwłaszcza dyrektorów technicznych, ale w najbliższych latach nie zastąpi ich w 100%. Podobnie jak drony i kamery termowizyjne, przyspieszają pracę i zapewniając szybsze oraz skuteczniejsze wykrywanie usterek. Przeprowadzą one wstępną analizę danych i zasugerują kolejne działania, nad nimi, nadrzędnym decydentem widzę cały czas ludzi, wykształconych i doświadczonych techników i dyrektorów technicznych stanowiących trzon technicznego zaplecza obiektów. 

Idzie nowe

Trzon wspierany technologią AI. Cieszy mnie i kolegów z branży każda dobra wiadomość o projektach edukacyjnych, nie tylko w ramach własnych struktur korporacyjnych ale również tych inicjowanych przez stowarzyszenia i organizacje branżowe. Zeszłoroczna premiera podręcznika POTOB opracowanego przez Grupę ds. Techniki przy PRFM pod przewodnictwem Krzysztofa Ratyńskiego czy tegoroczne plany Polskiej Rady Centrów Handlowych dotyczące nowego projektu pod nazwą Szkoła Techników PRCH, to jedne z wielu edukacyjnych działań jakie podejmowane są przez obie organizacje.

Eksploatacja dziś w oczach dyktatora technicznego to również spojrzenie w horyzont czasowy w jakim prowadzona jest obsługa obiektu, planowanie modernizacji wynikających z rozwoju nowoczesnych technologii, często połączona z brakiem wsparcia producentów dla tych starszych technologii. Rozpatrując nowe technologie w ramach budżetów CAPEX czy OPEX dyrektor techniczny musi patrzeć też przez pryzmat polityki ESG, certyfikacji ekologicznej i planów dekarbonizacji prowadzących do docelowej zero emisyjności. Wsparciem w tych działaniach będą audyty energetyczne w których audytorzy dokładnie analizują stan aktualny i kreślą plany inwestycji w zmiany rozłożone w czasie, prowadzące do zmniejszenia zużycia energii. Taki audyt w rękach sprawnego dyrektora technicznego przy odpowiednim finansowaniu zmian może przynieść w szybkim czasie spodziewane efekty.

Rola multi integratora 

Dyrektor techniczny to dziś również analityk, kupiec i negocjator. Wielość wariantów i możliwości zakupu energii elektrycznej zużywanej przez obiekt, określenie zapotrzebowania i wybór najlepszego modelu rozliczeń wymaga ogromnej wiedzy i doświadczenia. Wdrożenie systemów do zdalnego odczytu i analizy danych o zużyciu, zapewnienie progu obciążenia poniżej mocy zamówionej, metodologia rozliczeń wewnątrz obiektu pomiędzy użytkowników, najemców powierzchni to kolejna sprawność po części księgowa. Finansowe spojrzenie to również planowanie inwestycji i zapewnienie im finansowania. Nie zawsze musimy wydawać gotówkę, dostępne dziś opcje finansowania inwestycji poprzez leasing czy preferencyjne kredyty i dopłaty to również cel poszukiwań dyrektora technicznego.  Inwestycje poza spełnieniem rozporządzeń, wyższych not w certyfikatach powinny zapewniać rozsądny czas zwrotu inwestycji i docelowo obniżyć koszty eksploatacji. Zadaniem dyrektora technicznego będzie stworzenie takie biznes planu, aby wyważyć wielkość nakładów inwestycyjnych w odniesieniu do efektów zmniejszenia kosztów eksploatacji przy zapewnieniu punktów ESG, transparentnym raportowaniu odpowiedniej marketingowej prezentacji dokonań. Całościowo wszystkie te działania prowadzące do podniesienia wartości i wagi obiektu. I tak dyrektor techniczny zdobywa kolejne sprawności, księgowo-finansowe, marketingowe i audytorskie.

Techniczny w białym kołnierzyku 

Nie tylko te umiejętności są potrzebne dyrektorowi technicznemu. Ze względu na kontakt z ludźmi różnych profesji i stanowisk, urzędnikami, kontrolerami, audytorami ważne będą umiejętności miękkie. Sprawna komunikacyjne, dobre relacje, kreatywność przy zachowaniu zdrowego rozsądku będą na co dzień pomocne w pracy dyrektora technicznego.

Cały czas pamiętamy o ogromnej odpowiedzialności za utrzymanie w dobrym stanie obiektów często bardzo dużej wartości, odpowiedzialność przed urzędami i bankami, przed Właścicielami i funduszami, przed Najemcami powierzchni a na końcu przed klientami obiektów. Bezpieczeństwo i komfort jakiego oczekują przebywający w obiektach pracownicy i klienci, goście w hotelach to cel nadrzędny dyrektorów technicznych i ich technicznych zespołów.

Dobry project manager - poszukiwany 

To jeszcze nie wszystko co czeka dyrektora technicznego podczas jego pracy. Jak wspomnieliśmy starzeją się nie tylko kadry, ale i same budynki, wiele z nich zmienia swoje przeznaczenie. Część z nich jest przebudowywana czy też rozbudowywana. Często zadanie takiej zmiany powierzane jest dyrektorowi technicznemu. Nie będzie oczywiście sam projektantem i wykonawcą, ale sam proces Project Managementu już powinien sprawnie przeprowadzić od wstępnych etapów analizy możliwości, wykonalności i opłacalności po nadzór nad procesem projektowym i wykonawczym. Taką organizacją obiektu aby czynności inwestycyjne możliwe były do przeprowadzenia bez konieczności zamykania części obiektu nie podlegającej bezpośrednio przebudowie jako czynnej i działającej bez większych utrudnień. Kto lepiej niż dyrektor techniczny pogodzi te dwie części, eksploatacyjną i inwestycyjną znając specyfikę obu?

Podsumowując, ciągłe doskonalenie umiejętności miękkich, zdobywanie wiedzy technicznej w teorii wsparte doświadczeniem własnym i innych, edukacja i działanie, wsparcie nowoczesnych technologii w tym AI, współpraca z innymi działami firmy mającymi wpływ na funkcjonowanie operacyjne, finansowe i marketingowe obiektu, współprac z dostawcami nowych technologii i produktów, zaspokojenie oczekiwań najemców i klientów, śledzenie nowych wymagań prawnych i wiele innych zadań, sprawności powinno cechować sprawnie działającego dyrektora technicznego.

‍

‍