Polski rynek nieruchomości komercyjnych znów w centrum uwagi inwestorów
Rok 2024 okazał się punktem zwrotnym dla rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej, a Polska stała się głównym beneficjentem tego odbicia. Nasz kraj znalazł się na trzecim miejscu w rankingu przedstawiającym atrakcyjność inwestycyjną sprzedaży obiektów.
Wiele wskazuje na to, że mamy powody do zadowolenia – już drugi rok z rzędu Polska znalazła się na podium rankingu cross-border investors, co świadczy o trwałym zaufaniu inwestorów międzynarodowych. Wolumen inwestycji w regionie w ubiegłym roku osiągnął wartość 8,6 mld euro – o 66% więcej niż w roku 2023 – przy czym Polska odpowiadała za blisko 60% całkowitej aktywności i przyciągnęła 5 mld euro kapitału. Według badania CBRE’s Europeans Investors Intentions Survey 20251, zajmujemy trzecie miejsce w Europie pod względem oczekiwanych całkowitych zwrotów z nieruchomości w 2025 r., tuż za Wielką Brytanią i Hiszpanią. Tu chciałbym uściślić, co mieli na myśli badacze, kiedy pytali respondentów o oczekiwane całkowite zwroty z nieruchomości. Warto przypomnieć, że możemy je osiągnąć w dwojaki sposób: pierwszy obejmuje wzrost czynszów, natomiast drugi związany jest ze spadkiem stopy kapitalizacji. Tak wysoka pozycja świadczy o odporności krajowego rynku, co dodatkowo poparte jest solidnymi fundamentami gospodarczymi i silnym popytem krajowym.
Warszawa pnie się w górę
Wyniki wspomnianego badania CBRE pokazały również, że jako jedno z najbardziej atrakcyjnych miast dla inwestycji transgranicznych w 2025 r. respondenci wskazali Warszawę, która znalazła się na wysokim, piątym miejscu, wyprzedzając takie miasta, jak: Berlin, Lizbona czy Mediolan. Jej coraz lepsza pozycja jest kolejnym dowodem na rosnące międzynarodowe zainteresowanie sektorem nieruchomości komercyjnych w Polsce. To efekt zarówno jakości podaży (certyfikowanych projektów biurowych spełniających wymagania inwestorów związane z ESG oraz wysokie wymagania technologiczne), jak i konkurencyjności kosztowej, a także transparentności rynku.
Jeśli chodzi o sektor biurowy, w Skanska widzimy rosnące zainteresowanie nie tylko flagowymi projektami w centralnych lokalizacjach, lecz także aktywami z potencjałem do modernizacji, przebudowy lub strategicznego repozycjonowania. Warto wspomnieć o kilku przełomowych transakcjach. Największa z tych dotyczących pojedynczego aktywa w Europie w 2024 roku obejmuje sprzedaż Warsaw Unit Eastnine za 280 milionów euro. Ponadto biurowiec P180, wybudowany w stolicy przez Skanska, został zakupiony przez czeski fundusz za niemal 100 milionów euro. Co ważne, odnowione zainteresowanie inwestorów nie ogranicza się wyłącznie do warszawskiego CBD. Transakcje dotyczące nieruchomości premium odnotowały również dzielnice biznesowe Warszawy poza centrum oraz miasta regionalne, takie jak Poznań. Doskonałym przykładem jest tu realizacja Skanska Nowy Rynek E w Poznaniu, która została przejęta przez Eastnine AB za ponad 79 milionów euro.
Kapitał międzynarodowy ponownie postrzega polskie aktywa biurowe jako punkt odniesienia dla wyceny, stabilności i płynności w regionie CEE. Reaktywacja rynku transakcji w 2024 roku w znacznej mierze wynika z powrotu kapitału instytucjonalnego, zwłaszcza ze Skandynawii, Czech i krajów bałtyckich. Inwestorzy ci traktują portfele biurowe i pojedyncze aktywa w Polsce priorytetowo, ze względu na skalę rynku, przejrzystość prawną i różnorodność najemców.
Atrakcyjne zwroty z inwestycji
Co zatem przyciąga inwestorów wybierających Polskę jako miejsce prowadzenia biznesu? Przed wszystkim uwzględniają sytuację makroekonomiczną: produkt krajowy brutto (który, jak podaje Główny Urząd Statystyczny, w I kwartale bieżącego roku, odnotował wzrost rok do roku o 3,2%)2, a także konkurencyjne wynagrodzenia oraz wysokość inwestycji. Kolejna kwestia to sytuacja na rynku – w Polsce mamy atrakcyjne zwroty z inwestycji w nieruchomości w porównaniu z krajami Europy Zachodniej oraz bardzo dobry rynek finansowania projektów przez banki (dotyczy to także innych krajów Europy Centralnej). Ponadto obserwujemy rozwój, jeśli chodzi o sektory naszych najemców, którzy zgłaszają zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię biurową, co widać przede wszystkim w stolicach: Warszawie, Pradze, Budapeszcie i Bukareszcie, ale także w dużych miastach regionalnych.
Inwestorzy zwracają uwagę przede wszystkim na jakość budynku, porównywalną lub czasem lepszą niż w Zachodniej Europie. Niezwykle ważne są dla nich kwestie związane z ESG, a firmy dostarczające powierzchnie biurowe w Polsce potrafią spełniać oczekiwania i potrzeby w tej kwestii – nasze budynki są nowoczesne, posiadają certyfikaty związane ze zrównoważonym budownictwem, takie jak m.in. BREEAM, LEED czy WELL. Ponadto tkanka biurowa jest nowoczesna – pod względem jakości oferowanej powierzchni polski rynek plasuje się w europejskiej czołówce. Autorzy globalnego raportu Cushman & Wakefield „REThinking European Offices 2030 – Risks and opportunities from obsolescence”3 informują, że odsetek biur w Warszawie, które do 2030 roku będą uznane za przestarzałe, jest relatywnie nieduży i wynosi 40%, podczas gdy średnia dla siedmiu głównych rynków biurowych Europy Zachodniej (Amsterdamu, Barcelony, Londynu, Madrytu, Mediolanu, Paryża i Sztokholmu) jest dwukrotnie wyższa i plasuje się na poziomie 80%.
Prognozy na przyszłość
Dane z raportu CBRE Investor Intentions Survey 2025 potwierdzają, że 92% inwestorów planuje utrzymać lub zwiększyć aktywność zakupową w bieżącym roku, a ponad 70% przewiduje pełne ożywienie rynku jeszcze przed jego końcem. W 2025 roku oczekiwane jest dalsze umacnianie pozycji Polski jako rynku pierwszego wyboru dla inwestorów instytucjonalnych w regionie. Wpłynie na to kilka czynników – przede wszystkim spodziewane dalsze łagodzenie polityki pieniężnej w strefie euro i CEE, zwiększająca się gotowość do rotacji kapitału oraz przyspieszająca adaptacja do wymogów zrównoważonego rozwoju. Warto jednak pamiętać, że rosnąca presja regulacyjna i oczekiwania najemców w zakresie standardu, elastyczności i technologii będą wymagały jeszcze bardziej selektywnego podejścia do inwestycji – zarówno po stronie kupujących, jak i dostawców. Aby spełniać wymagania inwestorów i użytkowników końcowych, oferta musi być oparta na jakości, transparentności i przewidywalności.
Uczestnicy badania
Na koniec warto wspomnieć o specyfikacji narzędzia wykorzystanego do stworzenia rankingu. Badanie CBRE’s Europeans Investors Intentions Survey 2025 zostało przeprowadzone w listopadzie 2024 roku. Wzięła w nim udział zróżnicowana grupa respondentów z kilkudziesięciu państw, którzy udzielili ogółem ponad 780 odpowiedzi. Najliczniej reprezentowane były Niemcy (21%), Włochy i Francja, natomiast przedstawiciele krajów Europy Środkowo-Wschodniej, w tym Polski, stanowili w sumie 9% badanych. Jeśli chodzi o typy inwestorów, najliczniejszą grupę (35%) stanowili zarządzający funduszem/aktywami, natomiast 27% – deweloperzy, właściciele i zarządcy nieruchomości. Autorzy raportu zamieścili w nim również informację o podziale respondentów, jeśli chodzi o wysokość aktywów w zarządzaniu (AUM), czyli wartość rynkową aktywów finansowych, którymi podmioty zarządzają w imieniu klientów. Dla największej, obejmującej 55% grupy badanych, wynosiła ona poniżej 5 mld dolarów.
Źródła:
1 https://www.cbre.com/insights/reports/european-investor-intentions-survey-2025
%201%20(1).svg){kind=icon}
Komentarz