Na szlaku możliwości

Krzysztof Kogut, magazyn i portal Obiekty [KK]

Widziałem interesujący post dr. Damiana Kaźmierczaka, który napisał: „Trudno mi uwierzyć, że jakikolwiek insider lub uważny obserwator branży budowlanej mógłby nie dostrzegać nadchodzącej kumulacji inwestycji po 2025 roku".

Nasze obecne wydanie koncentruje się na próbie przedstawienia perspektyw branży do 2030 roku. Dr Kaźmierczak wymienia liczne zapowiedziane inwestycje – energetyczne, infrastrukturalne (jak CPK) czy też projekty finansowane z UE wyceniane na miliardy euro.

Obserwujemy spadek inflacji w UE i obniżki stóp procentowych. Czy według Pana kolejne pięć lat przyniesie boom inwestycyjny na niespotykaną skalę, większy niż w 2011 roku?

Michał Białas, 7R [MB]

Przede wszystkim wielokrotnie podkreślałem w trudniejszych czasach, że 7R chce być i będzie gotowe na przyspieszenie rynku, które niewątpliwie nadejdzie. Z wykształcenia jestem makroekonomistą i głęboko wierzę w cykliczną naturę gospodarki.

Obecne spowolnienie wynika zarówno z szoku geopolitycznego, jak i złożonej sytuacji makroekonomicznej związanej ze stopami procentowymi i inflacją. Rynek potrzebował tego spowolnienia. Należy jednak pamiętać, że cykl inwestycyjny dewelopera nie trwa pół roku –nie można po prostu włączyć i wyłączyć tej machiny. 

Przy obecnym systemie administracyjno-regulacyjnym nasz cykl inwestycyjny (od pozyskania gruntu do momentu oddania gotowego magazynu) trwa od 2 do 3 lat. Chcąc oferować klientom najlepsze lokalizacje, rozpoczęliśmy przygotowania znacznie wcześniej, a w ubiegłym roku działaliśmy już pełną parą. To świadczy o tym, że zarówno ja osobiście, jak i firma 7R wierzymy w pojawiające się możliwości inwestycyjne – chcemy i będziemy na nie gotowi.

Podchodzimy jednak do tego z ostrożnością. Zarządzamy nie tylko naszymi środkami, lecz także pieniędzmi naszych inwestorów, co wymaga odpowiedzialności. Obserwujemy liczne pozytywne sygnały – zwiększone wydatki na zbrojenie mogą przełożyć się na udział Polski w produkcji, przechowywaniu i logistyce związanej z tym sektorem, co stanowi potencjalny pozytywny impuls popytowy. 

Z drugiej strony, widzieliśmy wpływ tych czynników na rentowność niemieckich obligacji –stopy procentowe spadały, a obligacje rosły, przez co wielu inwestorów stawiało znak zapytania w kwestii trwałości trendu obniżania stóp procentowych i kosztów pieniądza w UE.

Wszyscy ostrożnie obserwują, czy spadek stóp procentowych będzie kontynuowany, ponieważ pozwalałoby to przewidywać wzrost rentowności transakcji nieruchomościowych, co mogłoby przyciągnąć zagranicznych inwestorów. To istotny sygnał dla drugiej strony równania. Podsumowując, wierzymy w pozytywny rozwój sytuacji i przygotowujemy się na niego, jednocześnie starając się przewidzieć i neutralizować potencjalne ryzyka.

[KK] Skąd obecnie pochodzi atrakcyjny kapitał? Jakie są główne geograficzne źródła finansowania Waszych inwestycji?

[MB] Na rynku obserwujemy znaczną ilość kapitału z Europy Centralnej. Pojawia się także kapitał z innych jurysdykcji europejskich, choć na przykład jeszcze nie z Niemiec. Niemiecki kapitał (zwłaszcza fundusze emerytalne) historycznie cechuje się największą ostrożnością. Dostrzegamy pewien napływ kapitału ze Stanów Zjednoczonych, jednak nie w takiej skali jak wcześniej. Nie widzimy jeszcze szerokiego zainteresowania ze strony kapitału azjatyckiego. Dominuje więc kapitał europejski, środkowoeuropejski, w mniejszym stopniu amerykański, a także francuski.

[KK] Jak ocenia Pan perspektywy wprowadzenia REIT-ów w Polsce?

[MB] Patrząc na kwestię REIT-ów, uważam, że Polsce potrzebna jest struktura umożliwiająca zwykłym obywatelom czerpanie korzyści z długoterminowych inwestycji w nieruchomości. Pracując wcześniej w czeskim funduszu Accolade, zaobserwowałem, że choć Czesi często w pozytywnym sensie zazdroszczą nam infrastruktury drogowej, my możemy pozazdrościć im wehikułów inwestycyjnych dostępnych dla przeciętnych obywateli.

Czesi chętnie korzystają z tych rozwiązań, gromadząc znaczny kapitał dzięki stosunkowo prostemu systemowi regulacyjnemu. Ich zachętą jest zwolnienie z 19% podatku od zysków kapitałowych po pięciu latach inwestycji, co skutecznie motywuje do inwestowania w nieruchomości. Potrzebujemy podobnego rozwiązania w Polsce. Jeśli miałyby to być REIT-y – świetnie, jestem ich orędownikiem. Jeśli możemy to zorganizować inaczej, wykorzystując istniejące regulacje dotyczące funduszy – również dobrze. Najważniejsze, by takie rozwiązanie powstało.

[KK] Czy w związku z wolniejszym tempem rozwoju rynku w ostatnich latach zmienia się oczekiwanie dotyczące stóp zwrotu? 

[MB] Mówiąc o inwestorach, zastanawiamy się, czy powrócimy do tak niskich poziomów stóp zwrotu jak wcześniej. Historycznie inwestorzy docelowi akceptowali stosunkowo niskie stopy zwrotu, czego przykładem są  transakcje z yieldem niewiele powyżej 4%. Trudno przewidzieć, czy wrócimy do tak niskich poziomów, zwłaszcza gdy stopy procentowe w Europie i na świecie utrzymają się na poziomie 2%.

Różnica między zwrotem z inwestycji wolnych od ryzyka, czyli na przykład obligacji skarbowych, a inwestycjami obarczonymi ryzykiem, takimi jak nieruchomości, musi zawierać pewną premię motywującą inwestorów. Jeśli stopy procentowe globalnie będą nadal spadać, inwestorzy prawdopodobnie zaakceptują niższe zwroty z nieruchomości.

Przy utrzymaniu obecnego poziomu stóp, przewiduję, że w ciągu 6-12 miesięcy rynek dla deweloperów magazynowych poprawi się, a inwestorzy zaczną akceptować zwroty oscylujące w granicach 6%. 

Warto zauważyć, że polski rynek znacząco dojrzał. Kiedyś charakteryzował się dynamicznym wzrostem i wysokimi zyskami. Dziś wyróżnia się innymi cechami – jest przede wszystkim dojrzały, a Polska stanowi jeden z największych hubów logistycznych Europy. Pomijając sytuację geopolityczną, ryzyko inwestycyjne w Polsce jest postrzegane inaczej. 

Duzi gracze już tu zainwestowali, odnieśli sukcesy i uzyskali zwroty. Zarówno rynek logistyczny, jak i inwestycyjny znalazły się w innym punkcie rozwoju, kierując się innymi argumentami. Na dojrzałym rynku zwroty są niższe, ale bezpieczeństwo wyższe. To właśnie nas czeka – niższe ryzyko przy wciąż atrakcyjnych możliwościach inwestycyjnych i perspektywach rozwoju. Dla 7R widzę zdecydowanie duże pole do dalszego działania i rozwoju na rynku magazynowo-logistycznym.

[KK] Jak Polska pozycjonuje się obecnie na mapie regionalnych i światowych przepływów? Jakie jest jej geopolityczne położenie z perspektywy inwestorów, głównie w kontekście obecnej sytuacji?

[MB] Nawiązując do wcześniejszych uwag, Polska stała się jednym z kluczowych hubów logistycznych Europy. To pozycja, z której obecnie wychodzi w konkurencji o transakcje. Nie konkurujemy już wyłącznie niższymi kosztami, choć często jesteśmy najatrakcyjniejszą opcją przy całościowym rozpatrywaniu kosztów transportu, lokalizacji, możliwości dystrybucji na całą Europę, dostępności siły roboczej i kosztów wynajmu powierzchni. Z naszej perspektywy postrzegamy pozycję Polski jako silną, nawet uwzględniając otaczającą nas niepewność geopolityczną.

[KK] Czy inwestorzy rzeczywiście zwracają uwagę na aspekty geopolityczne, czy to raczej kwestia teoretyczna?

[MB]  Rzadko prowadzimy bezpośrednie dyskusje o sytuacji geopolitycznej. Wojna za naszą granicą trwa już na tyle długo, że inwestorzy mają ukształtowane poglądy w tej kwestii. Ci, którzy zdecydowali się nie podejmować związanego z tym ryzyka, po prostu nie są obecni na naszym rynku. Natomiast ci, którzy pozostali, akceptują sytuację, w pewien sposób wyceniają to ryzyko i pozostają aktywni.

Dostrzegamy dwa główne trendy: sytuację geopolityczną oraz ogólną sytuację gospodarczą w Europie i na świecie. Wspomniane czynniki wpływają na wahania niektórych inwestorów i najemców odnośnie dalszych inwestycji. Jednak mimo wszystko w 2024 r. rynek urósł o 10% w stosunku do roku poprzedniego, pomimo utrzymującej się niepewności geopolitycznej i trudnej sytuacji gospodarczej w Europie, gdzie Niemcy – historyczny motor napędowy kontynentu – zmagają się z problemami konkurencyjności i ostrożnie podchodzą do nowych inwestycji.

[KK] Polska znajduje się w szczególnym położeniu geograficznym w Europie i na świecie. W jaki sposób wpłynie to na logistykę i obszar, w którym działacie do 2030 roku? Czy można oczekiwać wzrostu inwestycji w Polsce, ze względu na kurczenie się globalnego rynku, a przy pomyślnym scenariuszu zakończenia wojny na Ukrainie i powrotu do pozycji, która geograficznie predestynuje nas do roli pośrednika w przepływie towarów?

[MB] Sytuacja geopolityczna Polski historycznie zawsze była interesująca. Polska zawsze była krajem na szlaku, co podkreślał Norman Davies w swojej książce Boże Igrzysko. Ta wyjątkowa pozycja geograficzna istnieje nadal i możemy z niej czerpać korzyści. Co więcej, zbudowaliśmy już 35 milionów m² powierzchni magazynowej i udowodniliśmy, że potrafimy być hubem, do którego klienci sprowadzają towary z Azji, by dystrybuować je na całą Europę.

Produktywność polskich pracowników jest wysoka, a logistyka efektywna. Dlatego uważam, że w tym kontekście nasza sytuacja pozostanie stabilna, a po zakończeniu wojny na Ukrainie może ulec dalszemu wzmocnieniu. Otworzy się nowy rynek wymagający dostaw, a nasza pozycja jest idealna, by to obsłużyć.

W 7R chcemy być gotowi zarówno na nadchodzący wzrost, jak i na zmiany. Ta mentalność jest obecnie kluczowa – świadomość, że jutro może wyglądać zupełnie inaczej i potrzebować będziemy radykalnej zmiany kierunku. Staram się prowadzić zespół w tym duchu. W dzisiejszym świecie biznesu wygrywa ten, kto potrafi szybko się adaptować i reagować, a nic nie boli tak, jak utracone szanse.

[KK] Jeśli chodzi o nasycenie rynku obecnie dysponujemy około 35-40 milionami m2 powierzchni magazynowej. Jak bardzo może się jeszcze nasycić polski rynek? Ile przestrzeni pozostało do zagospodarowania, zanim osiągniemy tempo wzrostu typowe dla rozwiniętych gospodarek?

[MB] Kiedyś prognozowałem, że Polska ma potencjał wzrostu do 50 milionów m² powierzchni magazynowej i produkcyjnej. Obecnie mamy około 35 milionów m² i w dalszym ciągu obserwujemy dynamiczny wzrost. Wartość 50 milionów wydaje się zatem osiągalna, z tym że nie postrzegam tego jako ostatecznej granicy. Duży potencjał ma wciąż branża e-commerce, rozwija się logistyka miejska i logistyka chłodnicza. A to nie wszystko – biznes może znaleźć więcej zastosowań dla powierzchni magazynowej, która z natury jest modularna i łatwo adaptowalna. 

[KK] Czy agenda ESG przetrwa? Czy pozostanie obowiązującym standardem w branży?

[MB] To pytanie wiąże się z szerszym kontekstem politycznym, np. stanowiskiem prezydenta Trumpa, który twierdzi, że ESG ogranicza konkurencyjność gospodarki w stosunku do Chin. Obawiam się, że tak może być, w przypadkach gdy ESG traktujemy jako sztywny wymóg formalny. Jednak w 7R postrzegamy ESG jako szansę.

Konsekwentnie wzmacniamy naszą strategię ESG i zrównoważonego rozwoju, ale robimy to w sposób przynoszący korzyści naszym klientom. Dostrzegam w tym przewagę konkurencyjną, możliwości wygrywania transakcji i oferowania klientom wymiernych oszczędności. Traktujemy ESG jako narzędzie zwiększające naszą konkurencyjność.

Wykorzystując ten potencjał (a mamy ku temu możliwości jako jeden z niewielu deweloperów chętnie inwestujących w pionierskie rozwiązania), możemy osiągnąć sukces. Przykładem takiej realizacji jest nasz budynek w Kątach Wrocławskich, który otrzymał najwyższy certyfikat BREEAM Outstanding w Europie kontynentalnej. W obiekcie zastosowaliśmy połączenie pomp ciepła, paneli fotowoltaicznych, magazynu energii i zaawansowanego systemu zarządzania budynkiem (BMS). Te rozwiązania znacząco zredukowały koszty energii (o 70%) i ślad węglowy (o 50%), co było istotną korzyścią dla naszego klienta.

Wykorzystaliśmy narzędzia ESG w sposób pokazujący efekty synergii, a klient dostrzega realne korzyści. Gdy potrafimy zorganizować to w przystępny sposób i wyjaśnić prostym językiem, klienci chętnie podążają we wskazanym kierunku. Gdybyśmy jednak narzucali ESG kosztem klienta, żądając np. dodatkowych 20 eurocentów za m² tylko dla „bycia zielonym", ograniczyłoby to nasz biznes, jak i konkurencyjność.

[KK] Czy to oznacza, że według Pana ta agenda przynosi już realne korzyści optymalizacyjne, a problematyczna jest jedynie źle prowadzona narracja wokół niej? Jaki wpływ na rzeczywiste korzyści miałoby ewentualne zatrzymanie europejskiego kierunku w pół drogi?

[MB] Niezależnie od agendy europejskiej czy światowej, rozwiązania, które stosujemy, będą przynosić naszym klientom realne i wymierne korzyści finansowe związane z oszczędnością energii. To jest i pozostanie atrakcyjne dla klientów. Sądzę, że będzie również atrakcyjne dla inwestorów, którzy – kupując taki budynek – nabywają obiekt bardziej konkurencyjny wobec budynków pozbawionych takich rozwiązań.

Uważam, że zarówno ESG, jak i zrównoważony rozwój można realizować w sposób biznesowo sensowny. W 7R nazywamy to pragmatycznym podejściem do zrównoważonego rozwoju i to kierunek, w którym zmierzamy.

[KK] Jak na tle innych europejskich deweloperów pozycjonujecie się pod względem innowacyjności? Czy wyznaczacie standardy w branży?

[MB] W kontekście deweloperów magazynowych i produkcyjnych w skali europejskiej, 7R plasuje się wysoko pod względem zastosowania rozwiązań takich jak te w Kątach Wrocławskich – kompleksowe zasilanie pompami ciepła, magazyn energii, fotowoltaika, system BMS. Oczywiście istnieją bardziej wyspecjalizowane budynki produkcyjne z jeszcze bardziej zaawansowanymi technologiami, ale jeśli chodzi o parki magazynowe projektowane w formule multi-let, czyli przeznaczonej dla kilku najemców, to budynki realizowane przez 7R są według mnie pozycjonowane bardzo wysoko w skali europejskiej.

[KK] Wracając do kwestii regulacyjnych: Co z Pana perspektywy powinna objąć deregulacja, aby usprawnić działanie branży?

[MB] Dostrzegamy kilka przeszkód, które pojawiły się w ostatnich latach w Polsce i ograniczają możliwości prowadzenia biznesu, a są stosunkowo łatwe do rozwiązania. Na mojej liście życzeń znalazłyby się przede wszystkim postępowania środowiskowe, które stały się uciążliwe, czasochłonne i nie zawsze logiczne. Proponowałbym skrócenie i uproszczenie procedur administracyjnych związanych z postępowaniami środowiskowymi oraz uzyskiwaniem pozwoleń na budowę.

W dużych miastach mnogość organów, z którymi deweloper musi współpracować, jest ogromna, a te organy nie komunikują się ze sobą. Przypomina to głuchy telefon – gdyby wspomniane instytucje współpracowały, prezentując spójne stanowisko, wówczas procesy byłyby znacznie szybsze i korzystniejsze dla obu stron, a inwestycje lepiej integrowałyby się z tkanką miejską.

Kolejnym obszarem jest planowanie przestrzenne, gdzie dostrzegamy duży potencjał optymalizacji. Istotnym ograniczeniem naszego biznesu jest także sytuacja sieci energetycznej – istnieją miejsca pozbawione dostępu do energii elektrycznej, co wiąże się zarówno z infrastrukturą, jak i stanem sieci.

Dostrzegam również potrzebę uporządkowania regulacji dotyczących fotowoltaiki. Obecne przepisy nie zachęcają do instalowania paneli. Mimo że mamy potencjał, by pokryć nimi miliony m² dachów, ogranicza nas brak reguł, w jaki sposób zorganizować to od strony prawnej, by było korzystne dla przyszłego inwestora, który może obawiać się potencjalnego ryzyka prawnego związanego ze zmianami legislacyjnymi w tym obszarze.

I – jak wspomniałem na początku – potrzebujemy rozwiązań umożliwiających zwykłym obywatelom inwestowanie w nieruchomości komercyjne z wyraźnymi korzyściami. Byłoby to korzystne dla całej gospodarki, umożliwiając wspólne jej budowanie i czerpanie korzyści.

[KK] Zwróćmy się teraz ku nowym technologiom: W jaki sposób adaptujecie sztuczną inteligencję? Jakie dostrzegacie szanse i zagrożenia? Czy AI będzie istotnym czynnikiem w dalszym rozwoju rynku logistyczno-magazynowego?

[MB] Z perspektywy dewelopera dostrzegamy rosnący potencjał rozwiązań AI, ponieważ pojawiają się praktyczne zastosowania wzbogacające nasz biznes. AI może wspierać proces projektowania budynków i dostosowania ich do potrzeb klientów. Oczywiście architekt zawsze musi ostatecznie dopracować projekty, niemniej wstępne wizualizacje, generowane przez AI, przyspieszają analizę opłacalności poszczególnych działek. AI wspomaga nas również w analizie danych rynkowych oraz obowiązujacych trendów.

Sztuczna inteligencja może usprawnić procedury administracyjne i przygotowywanie dokumentów, których deweloper wymaga w dużych ilościach. AI może wspierać tworzenie precyzyjnych dokumentów, eliminując błędy. Wszystkie te rozwiązania wspomagają biznes, nawet jeśli nie rewolucjonizują go całkowicie.

Słyszę także opinie naszych klientów, dużych operatorów logistycznych, dla których potencjał AI wydaje się jeszcze większy. Mogą oni analizować z większą dokładnością ruch w magazynach i sprzedaż produktów, lepiej prognozować zapotrzebowanie i momenty szczytowe. Jeśli AI pomoże zoptymalizować ich biznes, takie rozwiązania mogą realnie wpłynąć na rynek i go przekształcić.

[KK] Odnośnie szerszego kontekstu geopolitycznego: Czy Europa powinna się silniej integrować? Jaki kurs powinna obrać Polska?

[MB] Odpowiem najpierw na pierwsze pytanie, gdyż zawiera ono w sobie odpowiedź na drugie. Uważam, że Europa powinna poważnie przyjrzeć się swoim problemom integracyjnym i zdecydowanie silniej się zintegrować, mówiąc jednym głosem. Obecna sytuacja geopolityczna charakteryzuje się silną pozycją USA i Azji. Europa będzie miała znaczący głos tylko wtedy, gdy będzie spójny i gdy kraje UE będą się wzajemnie wspierać.

Przez wiele lat obserwowaliśmy korzyści gospodarcze płynące z integracji europejskiej. Dziś patrzymy na to bardziej z perspektywy adresowania ryzyk geopolitycznych. Europa musi być silna razem. Jeśli ktokolwiek zdoła wbić klin między krajami UE (a wielu tego pragnie), będzie w stanie dyktować warunki.

[KK] Czy Polska ma w tym procesie integracyjnym szczególną rolę?

[MB] Myślę, że mamy swoją rolę. Jesteśmy gospodarką, która odniosła ogromny sukces w ostatnich latach. Moglibyśmy przewodzić tej integracji, mówić jednym głosem i stanowić głos rozsądku, a byłoby to znaczące również dlatego, że historycznie nasza pozycja była zmienna.

[KK] Obserwujemy rosnącą światową pozycję Waszego konkurenta – Panattoni. Czy Wasze ambicje również mają wymiar międzynarodowy? Jak ocenia Pan ich ścieżkę rozwoju i czy warto nią podążać?

[MB] Dostrzegamy ogromny, światowy sukces Panattoni Cieszę się z ich sukcesu i serdecznie gratuluję. Szczególnie cieszy fakt, że zespół z Polski odnosi sukces na skalę światową.

W 7R mamy filozofię koncentracji na własnych działaniach, starając się wykonywać naszą pracę jak najlepiej tam, gdzie jesteśmy. Obecnie działamy w Polsce i rozszerzyliśmy działalność na Czechy. Rozważamy kolejne rynki, ale preferujemy wzrost organiczny. Chcemy dobrze zakorzenić się w każdej nowej jurysdykcji i mieć pewność, że dostarczamy jakość, z której będziemy zadowoleni i dumni.

[KK] Na koniec: Jaką poradę miałby Pan dla młodego pokolenia wchodzącego na rynek nieruchomości komercyjnych?

[MB] Nigdy nie zawiodło mnie przekonanie, że rynek to ludzie. Radziłbym młodemu pokoleniu w sposób następujący: Budujcie relacje, pomagajcie sobie nawzajem. Te relacje po 10 latach wrócą i pomogą wam. Bądźcie gotowi na zmiany – to wasza przewaga, że dorastacie w epoce zmian i traktujecie je jako coś normalnego. Pielęgnujcie tę zdolność adaptacji, ponieważ rynek zawsze będzie istniał, zawsze pojawią się możliwości, ale tylko ci, którzy są gotowi na zmiany i potrafią wykorzystać okazje, będą wygrywać.

[KK] Dziękuję za rozmowę

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍