Minimalizując ryzyko

Inwestowanie w nieruchomości wiąże się z różnymi rodzajami ryzyka

Transakcje na rynku nieruchomości często są złożone i mogą wiązać się z ryzykiem w postaci wad prawnych nabywanej nieruchomości. Nie powinno to jednak zniechęcać profesjonalnych podmiotów do inwestowania w nieruchomości, lecz motywować je do zachowania należytej staranności. Profesjonalny inwestor nie może polegać wyłącznie na treści księgi wieczystej. Powinien on zlecić kancelarii prawnej przeprowadzenie dokładnej analizy due diligence nieruchomości. Doświadczony doradca prawny pomoże zidentyfikować ryzyka i zaproponuje skuteczne rozwiązania. Czasami wystarczające jest uzyskanie dodatkowych dokumentów lub brakujących zgód. Niekiedy strony zawierają umowę przedwstępną i ustalają, że usunięcie wady będzie warunkiem zawieszającym wejścia w życie przyszłej umowy sprzedaży. Nie wszystkie wady można jednak usunąć szybko i przy niskich kosztach. Niektóre nawet są nieusuwalne. Na przykład, co zrobić w sytuacji, gdy z raportu due diligence wynika, że sprzedający nabył nieruchomość na podstawie nieważnej umowy, a zatem istnieje zagrożenie, że tytuł prawny co nieruchomości zostanie podważony pomimo formalnego wpisu do księgi wieczystej? Nieważność umowy może wynikać chociażby z pominięcia prawa pierwokupu na rzecz gminy albo nieustanowienia dostępu do drogi publicznej przy podziale działki ewidencyjnej. W innych okolicznościach badanie prawne może wykazać wady prowadzące do nieważności pozwolenia na budowę lub pozwolenia na użytkowanie budynku. Potencjalna strata finansowa może okazać się znacząca. Kwestie prawne mogą prowadzić do utraty prawa własności lub zawieszenia użytkowania budynku, powodując znaczne straty finansowe spowodowane utratą dochodów z wynajmu lub działalności gospodarczej. Czy takie nieruchomości są niesprzedawalne? W praktyce wykryte wady stają się przedmiotem długich i trudnych negocjacji między stronami, a także z bankiem finansującym i innymi zainteresowanymi osobami. Strony rozmawiają o rekompensatach, obniżeniu ceny, a także dodatkowych zabezpieczeniach na wypadek ziszczenia się ryzyka. Zdarza się, że kupujący odchodzi od stołu. Albo nawet decyduje się na transakcję, ale później ma problem z uzyskaniem kredytu, realizacją projektu lub wynajęciem powierzchni. Tymczasem samo stwierdzenie nieuleczalnej oraz istotnej wady prawnej wcale nie oznacza, że poniesiemy w rzeczywistości straty. Często doświadczony doradca wykazuje skuteczne rozwiązania ubezpieczeniowe zabezpieczające przed stratami. Umożliwia to przeprowadzenie transakcji z sukcesem.

Ubezpieczenie odblokowuje negocjacje

Jeśli w badaniu prawnym ujawnione zostały wady nieruchomości lub pozwoleń, może zostać zasugerowane wykupienie polisy od strat tytułowych (tzw. polisa title insurance). Ubezpieczenie to pozwala na przeniesienie określonych ryzyk na towarzystwo ubezpieczeniowe. W razie zmaterializowania się ryzyka ubezpieczyciel pokryje koszty obrony w sądzie (wraz z honorariami prawników i innymi wydatkami), a w razie przegranej wypłaci odszkodowanie w wysokości strat ubezpieczonego, tj. nawet do pełnej wartości projektu. Zawarcie umowy ubezpieczenia umożliwia więc odblokowanie transakcji i prowadzenie inwestycji pomimo istnienia ryzyk zasadniczo nieakceptowalnych dla inwestora. Skorzystanie z ochrony ubezpieczeniowej ma również inne zalety:

• Zastosowanie ubezpieczenia jest korzystne dla sprzedającego. Propozycja pokrycia przez niego składki zapewni, że cena zostanie utrzymana, a dużo niższa kwota składki może być potrącona z ceny sprzedaży nieruchomości;
• Negocjacje trwają krócej i koncentrują się na kwestiach merytorycznych i komercyjnych, a nie na nienaprawialnych i skomplikowanych tematach prawnych, których wytłumaczenie obu stronom, jak i bankowi stanowi spore wyzwanie;
• Polisa może być przedmiotem cesji – ochroną zostanie objęty również bank udzielający kredytu hipotecznego, a także kolejny właściciel nieruchomości, np. inwestor nabywający gotowy projekt od dewelopera.

Jaki jest zakres ubezpieczenia?

Sam fakt ubezpieczenia nie eliminuje ubezpieczonego ryzyka, lecz umożliwia naprawienie szkody. Przy czym szkodą niekoniecznie jest tylko wartość działki. Polisy tytułowe dostosowywane są elastycznie konkretnych sytuacji. W opisanym powyżej przykładzie, gdy istnieją uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości tytułu prawnego sprzedającego, utrata własności nabytej nieruchomości albo wstrzymanie budowy wiąże się nie tylko ze szkodą równą wartości gruntu, lecz także może oznaczać dalsze szkody, gdy nabywca ponosi znaczne koszty, na przykład budując na gruncie zakład produkcyjny lub magazyn (często wielokrotnie przewyższający swoją wartością cenę gruntu). Ubezpieczyciele oferują więc możliwość ubezpieczenia do wartości przyszłej inwestycji. Nasz przykład dotyczył wad tytułu prawnego (typowo własności lub użytkowania wieczystego). Przedmiotem ubezpieczenia tytułu może być również inna forma władania gruntem – polisa zapewnia gwarancję prawidłowości umów dzierżawy gruntów, na których na przykład posadowiona jest farma wiatrowa lub fotowoltaiczna. Poza ubezpieczeniem tytułu prawnego do nieruchomości, ubezpieczyciele są skłonni przyjąć na siebie wiele innych konkretnych ryzyk. Gdy prawnicy zidentyfikują ryzyka związane z potencjalną nieważnością pozwolenia na budowę, zagrożeniem jest wstrzymanie budowy lub zakaz użytkowania budynku. U niektórych ubezpieczycieli wady pozwolenia mogą być przedmiotem ubezpieczenia już w trakcie budowy (uwzględniane są nie tylko utracone nakłady, lecz także koszty wstrzymania robót, przebudowy czy rozbiórki). Wyobraźmy sobie, jakie straty dla centrum handlowego przyniósłby całkowity nakaz wstrzymania działalności na wiele miesięcy. Ubezpieczyciele oferują więc możliwość ubezpieczenia się przed utratą czynszu najmu z tytułu zmaterializowania się określonego ryzyka. Z kolei, gdy najemca powierzchni magazynowej lub produkcyjnej planuje znaczne nakłady kapitałowe wewnątrz obiektu, a istnieje ryzyko związane z rozbiórką budynku na skutek nieważności pozwolenia na budowę, rozwiązaniem będzie objęcie ubezpieczeniem nakładów kapitałowych poniesionych przez najemcę. Nie tylko nieruchomości mogą mieć stwierdzone wady. Przedmiotem ubezpieczenia tytułu prawnego są również udziały w spółce, która posiada nieruchomość. To tylko niektóre z przykładów. Ubezpieczyciele nie dysponują jednolitą, zamkniętą listą ryzyk, rzeczywistość prawna jest w istocie bardziej złożona. Zawsze warto zapytać towarzystwo ubezpieczeniowe czy dane ryzyko będzie ubezpieczane.

A gdyby spojrzeć szerzej

Ubezpieczenie odgrywa istotną rolę w wielu aspektach transakcji dotyczących nieruchomości lub spółek, chociażby w przypadku składanych oświadczeń. Ubezpieczenie takie obejmuje oświadczenia i zapewnienia składane przez sprzedającego w umowie sprzedaży w odniesieniu do kwestii fundamentalnych (dotyczących spółki, praw do nieruchomości, umów najmu, pozwoleń, braku roszczeń, braku sytuacji niewypłacalności) oraz niefundamentalnych (podatkowych, środowiskowych, własności intelektualnej itp.). Sprzedający jest związany tymi oświadczeniami przez określony czas (nawet do 7 lat) i ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą w sytuacji gdy oświadczenia okażą się nieprawidłowe. Dla kupującego ważne będzie zapewnienie przez ten okres istnienia i wypłacalności podmiotu gwarantującego oświadczenia. Jednocześnie sprzedającemu zależy na likwidacji sprzedającej spółki zorganizowanej często w formie spółki celowej i na sprawnej dystrybucji dochodu z transakcji. Tutaj stosuje się ubezpieczenie. Ubezpieczyciel przejmuje odpowiedzialność sprzedającego, bez regresu do niego. Ubezpieczyciel wchodzi w jego miejsce i to on wypłaci kupującemu odszkodowanie w przypadku niedotrzymania warunków obowiązujących oświadczeń. Dla sprzedającego jest to korzystne rozwiązanie, zapewniające mu wyjście z transakcji, bez względu na wcześniejsze zobowiązania. Kupujący – zamiast spółki celowej – ma po drugiej stronie wysoko wypłacalny podmiot finansowy, klarowny i szybki sposób uzyskania odszkodowania, niekiedy dłuższy okres ochrony. W praktyce rynkowej istnieje możliwość łączenia ubezpieczenia oświadczeń i zapewnień z ubezpieczeniem wad prawnych w ramach produktów łączonych.

Podsumowanie

Profesjonalnie przeprowadzony proces badania prawnego nieruchomości pozwala określić poziom ryzyka transakcji i dostosować sposób zabezpieczenia, na przykład poprzez właściwie skonstruowany zakres umowy ubezpieczenia. Zdarza się, że ubezpieczenie tytułu prawnego przyspiesza transakcję. W wielu sytuacjach polisa jest absolutnie niezbędna, aby ją odblokować. Ubezpieczenie tytułu prawnego do nieruchomości może okazać się korzystne dla obu stron – nabywcy zapewnia spokój ducha i ochronę przed finansowymi stratami w razie wystąpienia wady nieruchomości, a sprzedającemu pozwala szybko redystrybuować zyski.