ESG w natarciu

Dlaczego unijny regulator uwziął się na nieruchomości i budownictwo?

Inwestorzy rynku nieruchomości wciąż doświadczają strat spowodowanych inflacją, wzrostem stóp procentowych, a także niejasną perspektywą na przyszłość. Widać to zwłaszcza po rekordowo niskim wolumenie inwestycji w tym sektorze. Wieloobszarowe spowolnienie gospodarcze przekłada się na odpływ zagranicznego kapitału, który historycznie dominował polski rynek. Na jego atrakcyjność dodatkowo cień rzuca wojna na Ukrainie. Należy podkreślić, że pandemia Covid-19, kolejne konflikty zbrojne czy też makroekonomiczne przeciwności nie zmniejszają jednak presji legislacyjnej w zakresie aspektów środowiskowych, społecznych i ładu korporacyjnego (ESG). ESG stanowi dodatkowe, poważne wyzwanie dla utrzymania stabilności inwestycyjnej nieruchomości jako klasy aktywów. Raport ONZ z marca 2023 r. (Climate Risks in the Real Estate Sector - Insights for Financial Institutions) jako jedno z kluczowych ryzyk, związanych z tą transformacją, wskazuje właśnie inflację. Raportowanie obejmuje restrykcyjne warunki techniczne dla obiektów budowlanych, kwestie związane z gospodarką obiegu zamkniętego czy obligatoryjne raportowanie. Ze wspomnianymi czynnikami koreluje wzrost kosztów śladu węglowego. W istocie, zmiany dotyczą wszystkich uczestników rynku, takich jak: właściciele, nabywcy, najemcy, banki i instytucje finansujące, ubezpieczyciele, dostawcy usług i organy władzy publicznej. Unia Europejska konsekwentnie realizuje dwa projekty: redukcji emisji gazów cieplarnianych, docelowo do poziomu wynoszącego 55% w 2030 roku (względem roku 1990) oraz neutralności klimatycznej w roku 2050 (cele pakietu Fit for 55 i Europejskiego Zielonego Ładu). Niestety, ale to właśnie sektor nieruchomości i budownictwa odpowiada za blisko 40% globalnej emisji gazów cieplarnianych. Co więcej, za około 40% globalnego zużycia surowców naturalnych i 40% energii elektrycznej. Realizacja celów klimatycznych w oczywisty sposób odciśnie więc piętno na branży. Przykładowo, wszystkie nowe budynki od 2030 roku mają być efektywne energetycznie i zeroemisyjne na etapie eksploatacji. Na rok 2050 została przewidziana neutralność klimatyczna wszystkich budynków (a więc powstałych także przed 2030 rokiem). Sęk w tym, że 80% obecnie funkcjonujących obiektów pozostanie w użytkowaniu jeszcze przez kolejnych 20 lat. Nie ma więc innej drogi niż ich modernizacja.

Zielona presja przekłada się na pieniądze

Według analiz McKinsey wartość inwestycji zmierzających do osiągnięcia zeroemisyjnej gospodarki netto w Europie może wynieść 1,7 bln euro tylko do 2030 r., co – w ujęciu realnym – odpowiada 11-krotności wydatków w ramach planu Marshalla po II wojnie światowej. Skala tego przedsięwzięcia jest tak ogromna, że nie sposób sfinansować go wyłącznie ze środków publicznych. Unijny regulator założył więc zaangażowanie prywatnego kapitału. W tym celu stworzył system publicznego ujawniania informacji zmierzający do przekierowania strumieni finansowych w stronę zrównoważonych inwestycji, na podstawie Taksonomii UE i nowych zasad sprawozdawczości przedsiębiorstw.

Transparentność kluczem do sukcesu

Przepisy nie zabraniają lokowania kapitału w niezrównoważone aktywa. Obligują jednak do transparentnego ujawnienia takiej informacji. W obowiązującym założeniu rynkowi gracze mają prowadzić swoją działalność w taki sposób, aby publicznie dostępne informacje sprzyjały ich dobrej reputacji. Inwestując w niezrównoważone aktywa lub współpracując z podmiotem, którego działalność nie odpowiada kryteriom zrównoważonego rozwoju, dany przedsiębiorca sam będzie musiał ujawnić ten fakt, co może negatywnie wpłynąć na ocenę jego własnej działalności. Kontrola przestrzegania zasad zrównoważonego rozwoju będzie rozproszona. Dla rynku nieruchomości ta współzależność jest kluczowa. Sukces inwestycji na ogół wymaga jednocześnie zaangażowania: najemców – którzy kreują popyt na dany obiekt, inwestorów – mogących zamrozić swój kapitał na takich warunkach biznesowych, by uzyskać satysfakcjonującą stopę zwrotu, i instytucji finansujących – które są gotowe udzielić pożyczki inwestorom.

Możliwe przetasowania na rynku

Sen unijnego regulatora już się spełnia. Właściciele obiektów, którzy priorytetowo traktują ESG, niejednokrotnie mogą spodziewać się wyższego czynszu i wyższej wartości rynkowej swoich aktywów. Aktywa, które nie dają się sklasyfikować jako „zielone”, uważane są za mniej atrakcyjne i bardziej ryzykowne. W dyskusjach coraz częściej pojawiają się nowe pojęcia: zielona premia (green premium), brązowy rabat (brown discount). Więcej uwagi poświęca się osieroconym aktywom (stranded assets). Rodzi to skojarzenia z teorią ewolucji Darwina. Badanie Emerging Trends in Real Estate® Europe 2024, przeprowadzone przez PwC i Urban Land Institute, wskazuje, że wzajemnie oddziałujące kwestie wyzwań w zakresie zrównoważonego rozwoju, regulacji i starzenia się aktywów (istotne już teraz) jeszcze bardziej zyskają na znaczeniu w ciągu najbliższych pięciu lat. Ponadto 80% rynkowych graczy jest zgodnych odnośnie tego, że kryteria ESG będą miały istotny wpływ na wyceny aktywów w ciągu najbliższych 12-18 miesięcy, choć obecnie stan tych wycen ma nie być jeszcze wiarygodny. Można się więc spodziewać pewnego przetasowania na rynku.

Zielony najem jako sposób zabezpieczenia wartości aktywów

W powstałych okolicznościach gracze rynkowi poszukują możliwości zabezpieczenia wartości swojego portfolio. Jednym z kluczy do uwolnienia potencjału inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych jest zielony najem (green lease). W najmie tkwi rzeczywista wartość danego obiektu, bo to właśnie ten stosunek prawny generuje przychód z nieruchomości (fachowo określany jako NOI, net operating income). W ramach transakcji, umowy najmu stają się zarówno kluczowym elementem wyceny nieruchomości komercyjnej, jak i przedmiotem badania due diligence, ponieważ bez nich nieruchomość jako wehikuł inwestycyjny nie funkcjonuje. Zarazem zielony – bardziej niż tradycyjna umowa – odpowiada na współczesne wyzwania rynku, takie jak: obowiązek raportowania ESG, wymagania w zakresie neutralności węglowej budynków, widmo ich modernizacji, rosnące koszty zużycia energii elektrycznej czy oczekiwania użytkowników obiektu. Wyraźnie przekłada się to na preferencje inwestorów (więc jest lepiej wyceniany niż „bezbarwny”). W istocie, zielony najem różni się od zwykłego właśnie tym, że zakłada osiągnięcie pewnych dodatkowych korzyści, nieznanych tradycyjnej umowie.

Zielony najem to nie (tylko) ekologia

Koncepcja zielonego najmu w głównej mierze opiera się na trzech filarach. Po pierwsze, na optymalizacji w zakresie emisji i zużycia mediów. Po drugie, na kwestiach związanych z budowaniem i modernizacją nieruchomości (tzw. retrofitting). W ramach trzeciego filaru przewiduje zrównoważone zarządzanie i korzystanie z nieruchomości. Pierwsza kategoria dotyczy eksploatacji obiektu, a druga tradycyjnie kojarzy się z nakładami kapitałowymi. Wszystkie trzy aspekty pozostają jednak silnie związane. Oczywistym celem wspólnym – zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy – jest redukcja kosztów eksploatacyjnych wynikająca ze zmniejszenia emisji i zużycia mediów. Zorientowanie stron na osiągnięcie wymiernej korzyści rodzi motywację do współdziałania i szansę na poziom dialogu trudny do uzyskania w przypadku zwykłej umowy. Najemca zyskuje na niższych kosztach eksploatacji, więc wybierając budynek, naturalnie może zgodzić się na wyższą stawkę czynszu, która pokrywa nakłady wynajmującego poniesione na technologię w trakcie budowy. Na tej samej zasadzie zielony najem stwarza przestrzeń do podziału ciężarów i korzyści w sytuacji modernizacji budynku. Na przykład daje możliwość odzyskania przez wynajmującego części zaangażowanego kapitału o kwotę oszczędności, która przypadłaby najemcom. W tradycyjnym układzie wynajmujący-najemca jest inaczej. Tradycyjny model najmu komercyjnego zakłada, że koszty modernizacji obiektu ponosi wyłącznie wynajmujący (jako właściciel obiektu), zaś wydatki związane z jego bieżącą eksploatacją obciążają najemcę (jako użytkownika). Paradoksalnie, stanowi to poważne wyzwanie dla odnawiania starzejących się nieruchomości. Green lease działa na rzecz usunięcia tej bariery, co jest realną szansą dla starzejących się aktywów.

Nowe standardy w umowach najmu

Adaptacja standardu umownego do aktualnej rzeczywistości społeczno-gospodarczej, z wykorzystaniem koncepcji green lease, zwykle wymaga zastosowania różnych narzędzi i regulacji, takich jak: przyjęcie definicji i wytycznych dla interpretacji lub przestrzegania danych aspektów ESG, monitorowanie emisji i zużycia mediów oraz gromadzenie danych, ich wzajemne udostępnianie (w tym pod kątem sprawozdawczości ESG), stworzenie procedur dla współpracy (np. tzw. forum dialogu w przypadku nieruchomości „multi-tenant”) w zakresie zrównoważonego rozwoju, sposób korzystania z powierzchni najmu przez jej użytkowników (i sposób przetransferowania tej wiedzy z poziomu najmu na poziom operacyjny), opracowanie regulaminu budynku (z uwzględnieniem legislacji UE), zharmonizowanie relacji z dostawcami usług w stosunku do postanowień w umowach najmu, zaopatrzenie w energię odnawialną, zagospodarowanie odpadów, regulacje w zakresie wykończenia (fit-out), potencjalnych zmian i nakładów na obiekt, kwestie związane z utrzymaniem certyfikacji budynku lub powierzchni najmu czy dalej idące postanowienia w postaci przeciwdziałania korupcji, prania brudnych pieniędzy czy też procedur obowiązujących w sytuacji nałożenia sankcji międzynarodowych na którąś ze stron umowy najmu. Zwykle w grę wchodzi również paleta rozwiązań dla uregulowania danej kwestii. W żargonie praktyków przyjęło się określać to jako różne odcienie zieleni. Według badania PollRight przeprowadzonego jeszcze w połowie 2019 r. blisko trzy czwarte graczy rynkowych twierdzi, że zielone klauzule tego typu staną się standardem rynkowym na przestrzeni lat 2026-2029, z uśrednionym wskazaniem na wrzesień 2026 r. jako najbardziej prawdopodobną datą. Ze względu na typowy okres najmu komercyjnego (minimum 5 lat), warto mieć to na uwadze podczas przedłużania lub zawierania nowej umowy, gdyż kolejna okazja na poprawienie potencjału inwestycyjnego nieruchomości może się szybko nie pojawić.