Czy rynek logistyczny zwalnia?

Jaki jest obecny klimat inwestycyjny?

Światowa gospodarka stopniowo odbudowuje się po ograniczeniach i trudnościach spowodowanych pandemią, a także po okresie inwazji Rosji na Ukrainę i wyzwaniach związanych z rosnącymi kosztami utrzymania. Pomimo wstrząsów na rynkach energii i żywności spowodowanych wojną, a także konieczności zastosowania nadzwyczajnych środków podjętych przez banki centralne na całym świecie w celu przeciwdziałania historycznie wysokim stopom inflacji, gospodarka spowolniła, lecz nie zatrzymała się całkowicie, niemniej wzrost jest nadal powolny i nierównomierny, a globalne dysproporcje rosną. Oxford Economics (OE) w swojej prognozie z czerwca 2024 r. przewiduje, że PKB w Unii Europejskiej wzrośnie odpowiednio o 0,9% i 1,9% w 2024 i 2025 roku. Inflacja, z kolei prognozowana jest na poziomie 2,5%, a 2025 r. oczekuje się jej spadku do poziomu 1,7%. Według najnowszych raportów Savills w pierwszej połowie 2024 r. rynek inwestycyjny w Polsce doświadczył zauważalnego wzrostu aktywności inwestorów. Obserwujemy także wzmocnienie popytu wśród najemców w zakresie wynajmu nowych powierzchni magazynowych i przedłużania umów najmu. Wartość transakcji inwestycyjnych przekroczyła 1,65 mld euro, co stanowi wzrost o 86,5% w stosunku do analogicznego okresu w 2023 roku. Z ponad 50 zawartymi umowami, rynek zbliżył się do 85% całkowitego wolumenu inwestycyjnego, osiągniętego w poprzednim roku. Inwestorzy wykazali duże zainteresowanie sektorem biurowym, a ich uwagę przyciągnęły również budynki w miastach regionalnych. 18% wartości rynku stanowiły inwestycje magazynowe. KOMENTARZ: Wyzwania, które stawia obecna sytuacja na rynkach międzynarodowych, stanowią motywację, a nie przeszkodę dla dalszego rozwoju rynku magazynowego w Polsce. Korzystamy ze znakomitej lokalizacji i połączeń komunikacyjnych, zarówno z Europą Zachodnią, Środkowo-Wschodnią, jak i krajami azjatyckimi. Już teraz obserwujemy wzrost zainteresowania najemców, zwłaszcza z branży przemysłowej, retail i e-commerce, którzy otwierają nowe lokalizacje logistyczne i fabryki w Polsce.

Jaka jest aktualna wartość i wielkość rynku?

W pierwszej połowie 2024 roku oddano do użytkowania ok. 1,67 mln m2 nowej powierzchni przemysłowo-logistycznej, w rezultacie czego wielkość zasobów magazynowych w całej Polsce osiągnęła 33,5 mln m2. Nowa podaż była jednak o ok. 37% niższa niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Średni współczynnik powierzchni niewynajętej wynosi 8,13%, jednak występują regiony, w których utrzymuje się poniżej 6% (Polska Wschodnia (w tym Rzeszów), Szczecin, Górny Śląsk, Poznań). Polski rynek magazynowy nadal rozwija się dynamicznie, a jego wielkość podwoiła się w ciągu ostatnich pięciu lat. Obecnie – w związku z globalną sytuacją ekonomiczną – musi mierzyć się z pewnymi wyzwaniami. Jednym z nich jest spowolnienie procesów decyzyjnych w zakresie transakcji inwestycyjnych. W porównaniu z ubiegłym rokiem, kiedy łączny wolumen inwestycji przemysłowych i logistycznych osiągnął wartość ok. 966 mln euro, w pierwszej połowie 2024 roku wyniósł poniżej 295 mln euro, co oznacza spadek o 33% względem analogicznego okresu poprzedniego roku. KOMENTARZ: Rynek magazynowy czeka dalszy rozwój. Właściciele obiektów korzystają ze wzrostu stawek najmu, który nastąpił w 2022 roku. Tymczasowy spadek inwestycji w nieruchomości logistyczne jest bezpośrednim wynikiem rozbieżności w oczekiwaniach właścicieli względem ceny sprzedaży, a kupującymi poszukującymi konkurencyjnych warunków. Z drugiej strony, zainteresowanie obiektami magazynowymi jest nadal wysokie. Inwestorzy celują głównie w stosunkowo nowe aktywa, zlokalizowane w głównych węzłach logistycznych. Popyt ze strony najemców wzmacnia się względem poprzedniego roku, jednak z uwagi na dużą liczbę nowo budowanych obiektów, poziom pustostanów wzrósł nieznacznie względem poprzedniego roku.

Jacy gracze na rynku są ostatnio szczególnie aktywni?

Jacy gracze na rynku są ostatnio szczególnie aktywni? W pierwszej połowie bieżącego roku najwięcej nowej powierzchni magazynowej dostarczyli na rynek Panattoni (ok. 627 300 m2), CTP (186 800 m2), 7R (143 600 m2), GLP (142 500 m2) i Hillwood (107 600 m2). Powyżej 50 000 m2 wybudowali: MDC2, P3, MLP i LCUBE. Aktywni w zakresie budowy obiektów są również stosunkowo nowi gracze na polskim rynku: Fortress, LemonTree czy też Peakside. Wśród kluczowych, stabilnie rozwijających się właścicieli powierzchni magazynowych należy wymienić: EQT Exeter, Segro, Logicor, Prologis, MLP Group, Savills Investment Management, MapleTree, Accolade, WhiteStar. Drugi najlepszy wynik dotyczący powierzchni w trakcie budowy, tuż po Panattoni, prezentuje P3 (385 500 m2), który m.in. realizuje pod Wrocławiem ogromne centrum dystrybucyjne dla jednego z globalnych operatorów sektora e-commerce. Na trzecim miejscu plasuje się Hillwood, prowadząc budowę magazynów o łącznej powierzchni ok. 199 500 m2. Przy stosunkowo dużej aktywności deweloperów i inwestorów rynek staje się zdywersyfikowany i dojrzały. Najemcy mogą liczyć na dostosowane do ich potrzeb oferty najmu powierzchni w każdym kluczowym regionie Polski. KOMENTARZ: Powiększająca się liczba deweloperów i inwestorów działających w sektorze logistycznym umożliwia budowanie stabilnego i dojrzałego rynku. Właściciele magazynów konkurują ze sobą poprzez podnoszenie standardu obiektów i wdrażanie nowoczesnych rozwiązań. Oferują też formaty dostosowane do wymagań najemców, poszerzając zakres swoich działań o budowę fabryk, centrów obsługi danych oraz wyspecjalizowanych obiektów logistycznych.

Jakie są najbardziej innowacyjne formaty obiektów?

Obecnie ponad 50% procent popytu na rynku generują firmy z branży 3 PL (25%), retail (15%) i e-commerce (11%). Większość obiektów budowana jest według standardowych specyfikacji technicznych. Rosnący popyt na nowe technologie, sztuczna inteligencja, Internet rzeczy (IoT), uczenie maszynowe, konieczność przechowywania danych powodują jednak wzrost zainteresowania obiektami korzystającymi z nowoczesnych rozwiązań, uwzględniających założenia ESG (również w zakresie wsparcia lokalnych społeczności i ładu korporacyjnego). Zielone magazyny pozwalają obniżyć koszty logistyczne, zmniejszyć zużycie mediów, zapewnić samowystarczalność energetyczną i zredukować emisję CO2. Standardem wśród deweloperów jest wprowadzanie już na etapie projektowania rozwiązań umożliwiających uzyskanie certyfikatów typu BREEAM lub LEED. KOMENTARZ Deweloperzy dostarczają powierzchnie zgodnie z podstawowymi standardami technicznymi (określona wysokość, siatka słupów, nacisk posadzki, systemy ppoż. itp.), jednak, w przypadku nowych zapytań, coraz częściej spotkamy się z wymaganiami najemców dotyczącymi dostosowania obiektu pod projektowaną automatykę, modyfikacji standardowej wysokości obiektu, obciążenia posadzki czy odporności ogniowej. Dodatkowo zmieniające się trendy biznesowe, zapotrzebowanie na zieloną energię czy produkcję aut elektrycznych będą powodowały wzrost popytu ze strony nowych sektorów. To z kolei wpłynie na powstawanie nowych generacji obiektów dostosowanych do zróżnicowanych wymagań konkretnych klientów, a także ekspansję na nowe rynki i przekierowanie popytu z tradycyjnie popularnych obszarów logistycznych z niedużą ilością pustostanów w kierunku regionów uznawanych do tej pory za drugorzędne lokalizacje magazynowe (np. Szczecin, Polska Wschodnia, Bydgoszcz itp.).

Jakie są najnowsze projekty logistyczne w Polsce i jak wpływają na rynek?

Jedną z najciekawszych transakcji w tym roku był projekt produkcyjno-magazynowy, w którym doradzał zespół Savills dla PsiBufet i Butternut Box. Klient ma w planach otwarcie w Zabrzu fabryki, w której będzie przygotowywał świeżą karmę dla psów, dostarczaną bezpośrednio w modelu D2C (direct-to-consumer). Nowy obiekt pozwoli na produkcję indywidualnie dopasowanych posiłków dla czworonogów z całej Europy kontynentalnej. Obiekt o powierzchni 40 000 m2 powstaje na terenie CTPark Zabrze w Katowickiej Specjalnej Strefie Ekonomicznej. Istotną rolę w wyborze lokalizacji inwestycji odegrała możliwość korzystania z pomocy publicznej. Innym przykładem tegorocznej transakcji dla zagranicznego inwestora jest projekt obiektu produkcyjnego w Przylesiu. Firma Eberspächer Sütrak GmbH & Co. KG, będąca częścią Grupy Eberspächer, jednego z wiodących światowych dostawców technologii motoryzacyjnych, planuje otwarcie nowego zakładu produkcyjno-magazynowego oraz zwiększenie mocy produkcyjnych. Klient specjalizuje się w projektowaniu, produkcji i dostarczaniu innowacyjnych, energooszczędnych i przyjaznych dla środowiska systemów zarządzania termicznego dla autobusów i autokarów. Nowy, dedykowany obiekt typu BTS, built-to-suit, zostanie dostarczony przez firmę deweloperską 7R. Budynek o powierzchni 12 500 m2 wraz z częścią biurową o powierzchni ponad 1000 m2 zostanie oddany do użytkowania już w grudniu 2024.   KOMENTARZ Po wybraniu przez PsiBufet/Butternut Box Polski jako najlepszej lokalizacji dla zakładu produkcyjnego, Górny Śląsk okazał się najbardziej atrakcyjny dla działalności najemcy, zarówno ze względu na rynek pracy, pełen wysoko wykwalifikowanych pracowników, jak i rozwiniętą infrastrukturę. Zabrze znajduje się w pobliżu skrzyżowania autostrad A1 i A4, co pozwala na szybką dostawę posiłków dla psów z całej Polski, Niemiec i innych europejskich rynków. Potwierdza to atrakcyjność naszego kraju względem innych lokalizacji. W przypadku budynku dla Eberspächer szczególnie istotne są nowoczesne rozwiązania. Dzięki standardowi 7R Green Saver budynek będzie niskoemisyjny i zapewni wdrożenie szeregu energooszczędnych technologii.

Inwestycje, które wyznaczają trendy

Przykłady inwestycji magazynowych (globalnych i regionalnych), które wyznaczają trendy dla rynku w Polsce Region Europy Środkowo-Wschodniej jest bardzo atrakcyjny dla międzynarodowych inwestorów, nie tylko ze względu na wewnętrzne uwarunkowania, lecz także z uwagi na międzynarodowe zależności. Rynek najmu w Polsce korzysta zarówno ze stabilnych trendów, jak i nowych kierunków działalności przemysłowej (nearshoring/reshoring/friendshoring). Polska w kilku ostatnich latach znajdowała się na podium krajów europejskich pod względem popytu najemców na powierzchnie magazynowe. W 2023 roku, wynajmując ok. 3,37 mln m2 nowej powierzchni (tzw. popyt netto, który obejmuje nowe umowy oraz powiększenia dotychczas zajmowanej powierzchni), znaleźliśmy się na trzeciej pozycji, tuż po Niemczech i Niderlandach, a przed Francją i Wielką Brytanią. Interesującą transakcją w skali międzynarodowej jest inwestycja Northvolt. Ten europejski dostawca ogniw i systemów akumulatorowych produkowanych w sposób zrównoważony zakończył budowę największej fabryki magazynowania energii w Europie. Fabryka zlokalizowana jest w dzielnicy Stogi, w pobliżu Portu Gdańsk i głębokowodnego terminalu Baltic Hub. Docelowo będzie tu pracować 500 osób. Zakład produkcyjny Northvolt będzie zasilany wyłącznie energią elektryczną pochodzącą ze źródeł odnawialnych. KOMENTARZ: W sytuacji, gdy gospodarka w wielu krajach europejskich spowalnia, Polska staje się bardzo atrakcyjną lokalizacją, zwłaszcza dla firm inwestujących w nowe technologie, centra danych i działalność produkcyjną. W przeciwieństwie do nasyconych rynków wciąż może zaoferować zarówno atrakcyjne warunki do rozwoju jak i rozpoczęcia działalności gospodarczej – dzięki znakomitej infrastrukturze, szerokiej dostępności odpowiednich gruntów, pomocy publicznej, obecnie obserwowanej stabilizacji czynszów i kosztów eksploatacyjnych oraz kosztów pracowniczych, które pomimo wzrostów inflacyjnych w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy wciąż są bardzo konkurencyjne w porównaniu z gospodarkami krajów Europy Zachodniej.    

Aktywność najemców i średnie stawki czynszów

W jaki sposób kształtuje się aktywność najemców i średnie stawki czynszów? Po okresie wzmożonego popytu na powierzchnie magazynowe w czasie pandemii odnotowano wyraźny spadek aktywności najemców w 2023 r. O ile w I kwartale br. obserwowaliśmy kontynuację tej sytuacji, kolejne miesiące przyniosły odwrócenie trendu, co przełożyło się na ok. 20% wzrost wolumenu powierzchni wynajętej w porównaniu z I połową poprzedniego roku. Ograniczenie popytu najemców przełożyło się na stabilizację stawek czynszów, których dynamiczny wzrost, wywołany wysoką inflacją kosztów budowy i utrzymania powierzchni magazynowych, obserwowaliśmy w II poł. 2022 r. i w 2023 r. Od początku br. poziomy czynszów są stabilne i nie podlegają istotnym wahaniom. Poza specyficznym rynkiem, jakim jest Warszawa – mamy na myśli miasto, czynsze nominalne za standardowe, duże moduły magazynowe zaczynają się od ok. 4,50 euro za m2 w skali miesiąca i dochodzą do ok. 5,50 euro na rynkach o najmniejszej dostępności powierzchni, jak np. Kraków czy Gdańsk. Wyższe stawki czynszu mają zastosowanie na rynku stołecznym, aczkolwiek warto podkreślić, że zazwyczaj zawierane są tu umowy najmu mniejszych powierzchni magazynowych. KOMENTARZ: Po zeszłorocznym zwolnieniu rynek magazynowy znowu nabiera rozpędu. Stawki stabilizują się na poziomie, który jest akceptowalny przez najemców i atrakcyjny dla właścicieli nieruchomości. Podkreślić należy „powrót do gry” sektorów retail i e-commerce, które po okresie niższej aktywności znowu odpowiadają za umowy na największe wynajęte powierzchnie. Przez najbliższe miesiące poziom wakatów będzie utrzymywał się na stabilnym poziomie wynoszącym od 8% do 8,5%.

Jakie wyzwania czekają branżę?

Z uwagi na zmiany w przepisach klimatycznych nowoczesne obiekty są bardziej atrakcyjne dla rynku inwestycyjnego, podczas gdy budynki niespełniające wymagań ESG tworzą nową klasę aktywów, przestarzałych, przeznaczonych do modernizacji. Polski rynek nieruchomości zmaga się także z wyzwaniami związanymi z wdrażaniem nowych technologii. Według europejskiego rankingu Savills wskazującego 46 miast, stwarzających najbardziej atrakcyjne środowisko do inwestowania w centra obsługi danych, pod kątem dostępności, bezpieczeństwa, zrównoważonego rozwoju, kosztów, zakładanego zużycia energii, Poznań, Katowice, Kraków i Warszawa, znajdują się kolejno na pozycjach od 36 do 39. Równoważenie priorytetów, takich jak: innowacje technologiczne, ochrona środowiska i rentowność, które są niezbędne dla stabilnego rozwoju rynku, stanowią również spore wyzwanie. KOMENTARZ: Rynek nieruchomości ewoluuje w kierunku zrównoważonego rozwoju. Wdrażanie energooszczędnych rozwiązań powoduje konieczność zwiększenia wydatków na starcie inwestycji i tu z reguły dochodzi do konieczności negocjacji kwestii podziału kosztów usprawnień pomiędzy właścicielami budynków i najemcami. Deweloperzy zmagają się też z ograniczoną dostępnością atrakcyjnych gruntów magazynowych, poszukując nowych lokalizacji, które mogą spełniać wymagania najemców zarówno magazynowych, jak i przemysłowych pod względem ceny, skomunikowania działki z trasami szybkiego ruchu oraz wymagań technicznych (np. dostępnej mocy prądu). Najemcy z kolei szukają oszczędności i ograniczania kosztów operacyjnych firmy, poprzez optymalizację powierzchni, a także wdrażanie nowych rozwiązań umożliwiających bardziej efektywne zarządzanie zużyciem mediów i logistyką. Rola profesjonalnych doradców w znalezieniu optymalnych rozwiązań dla wszystkich stron transakcji staje się coraz bardziej istotna.

Konkurencyjność Polski

Jak przedstawia się konkurencyjność Polski w stosunku innych regionów o podobnych walorach pod względem ceny? Polska gospodarka od 2022 r. jest stosunkowo stabilna. Wstępne szacunki realnego PKB za I kwartał 2024 r. wskazują na wzrost o 2,0% rok do roku. Choć w zeszłym roku, konsumpcja, czyli główny składnik popytu krajowego, ucierpiała z powodu spadku płac realnych i wysokich kosztów finansowania zewnętrznego, w pierwszym kwartale 2024 spożycie w sektorze gospodarstw domowych zwiększyło się o 2,0 %. Oxford Economics w swojej prognozie z czerwca 2024 r. spodziewa się wzrostu PKB Polski o 2,4% i 3,9% odpowiednio w 2024 i 2025 roku. Obecnie nasz rynek oferuje ponad 33.5 mln m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej. Dla porównania: rynek czeski jest ponad dwa razy mniejszy (12.4 mln m2 magazynów i 3% wakatów) i zdominowany przez popyt netto firm produkcyjnych. Czynsze u naszych południowych sąsiadów wahają się między 7,10 a 7,50 EUR/m2 w rejonie Pragi oraz 5,50 – 6,00 EUR/m2 w pozostałych regionach. Rumunia z 7 mln m2 i Węgry stanowią jeszcze mniejsze rynki pod względem dostępnej nowoczesnej powierzchni magazynowej. KOMENTARZ: Przewiduję, że Polska pozostanie jednym z liderów na rynku najmu powierzchni magazynowej i przemysłowej w Europie. Przez ostatnich kilka lat nasz kraj znajdował się na podium pośród innych krajów europejskich pod względem wynajętej liczby metrów kwadratowych i wszystkie dane wskazują na podtrzymanie mocnej pozycji również w tym roku. Przewaga Polski wynika nie tylko z atrakcyjnej lokalizacji w „sercu Europy”, lecz także m.in. z niższych kosztów względem zachodnich sąsiadów, atrakcyjnych programów pomocy publicznej i dostępności pracowników (dla porównania: poziom bezrobocia w Czechach jest najniższy w Europie i wynosi 2.7%).

Jakie są dominujące segmenty działalności najemców?

Dominujące segmenty działalności najemców w Polsce, to: logistyka – 25% udziału w rynku, retail – 15%, e-commerce – 11%, FMCG – 10%, automotive – 6%. Do pozostałych najemców należą m.in. firmy z branży medycznej i farmaceutycznej, kurierzy, branża budowlana, elektronika. Jako stosunkowo nowy rozwija się także sektor energii odnawialnej, w tym: e-mobility, produkcja zielonej energii, fotowoltaika). Sektorem generującym najwyższe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe w Polsce jest branża logistyczna, świadcząca usługi dla zleceniodawców z różnych branż i taki układ sił jest stabilny od kilku lat. Dominującą pozycję zajmuje sektor e-commerce (w tym firmy azjatyckie), który obsługuje rynek w Polsce, jak również konsumentów z Europy Zachodniej czy Północnej. Pomimo sezonowych wahań koniunktury, globalne trendy w upodobaniach konsumenckich będą wzmacniać rozwój tej gałęzi handlu. Z drugiej strony obserwujemy rosnący udział sektora produkcyjnego, który zyskuje na znaczeniu zwłaszcza w kontekście szybkiego rozwoju nowych technologii i komponentów, które są niezbędne do realizacji tej strategii, szeroko rozumianego segmentu „zielonej energii” i lokowania produkcji blisko rynków zbytu. Nieprzypadkowo inwestycja amerykańskiego giganta w branży mikroprocesorów jest realizowana w Polsce, co potwierdza atrakcyjność naszego kraju dla inwestycji produkcyjnych, również tych wymagających kadr o wysokim kapitale pracowniczym. Rozszerzający się zasięg aplikacji AI w wielu branżach zapoczątkowuje zmianę w zakresie zwiększonego zapotrzebowania na inwestycje pod centra danych. W Savills zwracamy uwagę na obszar rynku, który – zgodnie z naszymi przewidywaniami – będzie rozwijał się w Europie w ciągu najbliższych lat. Z uwagi na unijną Ustawę o chipach zakładamy ponad dwukrotne zwiększenie udziału krajów Unii Europejskiej w globalnej produkcji półprzewodników do 20% do roku 2030. UE przeznaczyła 43 mld euro na inwestycje w rozwój tej gałęzi przemysłu, co spowoduje wzrost zapotrzebowania na powierzchnię magazynowo-produkcyjną. KOMENTARZ: Przewidujemy, że popyt na półprzewodniki w następnych 10 latach nadal będzie dynamicznie rósł w związku z takimi mega-trendami jak: rozwój sztucznej inteligencji, produkcji pojazdów elektrycznych oraz automatyzacji. Europa musi stawić czoła ostrej konkurencji ze strony rynków o bardziej ugruntowanej pozycji, ale rozsądnie podejmowane decyzje mogą przyczynić się do sukcesu na tym polu. Prognozujemy, że jeżeli UE osiągnie wyznaczony cel, którym jest 20% udział w globalnej produkcji, konieczne będzie wybudowanie dodatkowo nawet 10,8 mln m2 powierzchni magazynowej. Z tego trendu zdecydowanie skorzysta polski rynek magazynowy.