Co piszczy w ESG? Okiem eksperta z lotu ptaka

‍Sektor nieruchomości a specjalne regulacje związane z ESG

‍

Akronim #ESG odnosi się do takich obszarów, jak: środowisko, odpowiedzialność społeczna oraz ład korporacyjny. Jego użycie stanowi pewne uproszczenie w tematach związanych ze zrównoważonym rozwojem.

Aby odpowiedzieć na pytanie, zacznijmy od zdefiniowania wpływów sektora na środowisko oraz człowieka. Kilka danych, o których warto pamiętać, poruszając się w temacie zrównoważonego rozwoju w sektorze budowlanym oraz nieruchomości:  

• Ok 40% wszystkich zasobów naturalnych wykorzystywanych jest przez budynki w ich cyklu życia;
• Budynki odpowiadając za zużycie ok. 40 % energii pierwotnej w procesie budowy, użytkowania czy też rozbiórki;
• Średnio 38% emisji CO2 pochodzącej z EP ma miejsce w tym sektorze;
• 20% zasobów globalnych wody, które zużywana jest właśnie przez nasze budynki;
• 75% istniejących budynków na terenie UE jest nieefektywna energetycznie, a 85-95% spośród 75% nieefektywnych energetycznie nieruchomości będzie z nami w roku 20250, czyli wtedy, gdy to UE dąży do osiągnięcia neutralności klimatycznej. 

‍

Powyższe dane utwierdzają w przekonaniu, że mamy całkiem sporo do zrobienia w tym sektorze, aby ograniczyć ryzyka związane z wpływem tego sektora na środowisko naturalne, a przede wszystkich zmniejszyć energochłonność budynków oraz ich emisyjność. 

‍

Jak pokazują badania, średnio ponad 90% naszego czasu spędzamy w budynkach. Dostrzegamy również znaczny wpływ sektora na zdrowie użytkowników tych budynków. 

Wracając do regulacji, mamy tutaj do czynienia z regulacjami na kilku poziomach:

‍

1. Poziom korporacyjny raportowania danych zrównoważonego rozwoju – CSRD, Taksonomia EU, SFDR;
2. Poziom budynku – deklaracje środowiskowe oraz dyrektywy i regulacje związane z obszarami E i S. Najważniejsza jest tutaj tzw. dyrektywa budynkowa EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) będąca w trakcie transpozycji do polskiego porządku prawnego.

Raportowanie wpływów oraz ryzyk związanych z ESG budynków przybiera formę obowiązkową (regulacyjną) oraz dobrowolną opartą na międzynarodowych standardach oraz metodach certyfikacji (CDP, GRESB, BREAM, LEED, WELL, itp.). 

‍

W tym miejscu pojawia się więc również zgodność z oczekiwaniami rynku, czyli trendami i tzw. dobrymi praktykami rynkowymi. 

‍

Warto posłużyć się w tym obszarze również danymi. Jak wynika z badania przeprowadzonego przez firmę Savills, w 2023 roku Warszawa uplasowała się na wysokim piątym miejscu pod względem największej ilości certyfikowanej powierzchni biurowej.
Ponad 40% certyfikowanej powierzchni biurowej to bardzo dobry wynik na tle innych światowych miast, oznaczający, że każdy nowy budynek komercyjny w Warszawie posiada min. jeden certyfikat potwierdzający jego atrybuty związane ze zrównoważonym budownictwem. Certyfikaty te również potwierdzają większą przyjazność budynku dla użytkowników, jeśli chodzi o wpływ na ich zdrowie. 

‍

Jakie są tutaj główne ryzyka dla inwestorów?

Zgodnie z przedstawionymi danymi, główne ryzyko sektora w zakresie zrównoważonego rozwoju to energochłonności oraz wysoka emisyjność ok 75% istniejących nieruchomości. Zero-emisyjność to nie tylko wymóg regulacyjny, lecz także realizacja oczekiwań zarówno inwestorów, jak i najemców. 

Kluczowe wyzwania dla inwestorów wiążą się z dopasowaniem istniejących nieruchomości, tych 75% nieefektywnych energetycznie budynków do wymogów regulacyjnych oraz standardu rynkowego. Wracając do wspomnianej wcześniej dyrektywy budynkowej (EPBD), zakłada ona między innymi, iż do maja 2026 roku państwa członkowskie UE (w tym Polska) wdrożą system paszportów renowacji, który pomoże modernizować budynki w kierunku bez emisyjności zgodnie z unijnymi celami klimatycznymi.
Dokumenty będą zawierać szczegółowe informacje o charakterystyce energetycznej, planach modernizacji i dostępnych źródłach finansowania, a ich wydanie będzie wymagało kontroli przez wykwalifikowanych specjalistów. Choć zasadniczo system ma być dobrowolny dla właścicieli –państwa mogą wprowadzić obowiązek jego stosowania, zapewniając jednocześnie wsparcie finansowe dla najbardziej potrzebujących gospodarstw domowych.

Dyrektywa ta nakłada również obowiązek poprawy efektywności energetycznej budynków.

Natomiast, dla nowych budynków publicznych nakłada obowiązek zero emisyjności od 2030 roku, w przypadku budynków należących do Państwa jest to rok 2028.

Kolejnym ryzykiem dla inwestora instytucjonalnego jest niespełnienie przez nieruchomość zgodności z kryteriami technicznymi określonymi w taksonomii EU. Kryteria te dotyczą budynków nowych (w budowie), budynków remontowanych, oraz budynków, którymi zarządzamy. 

Ponadto, wspomniane wcześniej dobrowolne certyfikacje zrównoważonego budownictwa takie jak BREEAM, LEED czy też WELL wnoszą dobrowolny benchmark, któremu to poddawane są wszystkie nowe komercyjne budynki. Ma to związek z oczekiwaniami najemców, którzy oczekują takiego, a nie innego standardu rynkowego.  

‍

Jakich korzyści może upatrywać inwestor w dopasowaniu swojej nieruchomości (bądź całego portfolio) do wspomnianych wymogów?

‍

Warto zaznaczyć wszystkim spełnienie obowiązków regulacyjnych, ale również dopasowanie się do oczekiwań rynku. W przypadku sektora nieruchomości komercyjnych, który mocno uzależniony jest od międzynarodowych standardów certyfikacji zrównoważonego rozwoju, robimy zdecydowanie więcej niż w innych sektorach. Co ciekawe – kwalifikowalność działalności z tego sektora w taksonomii UE znajduje się na jednym z najwyższych poziomów w porównaniu z innymi sektorami, natomiast zgodność, niestety, jest nadal niska. W pokryciu tej luki należałoby upatrywać głównych korzyści dla inwestorów, szczególnie tych, którzy są zobowiązani kierować się własnymi celami związanymi z taksonomią UE, a w rezultacie przekierowaniem kapitału w stronę zrównoważonych inwestycji. 

‍

W najbliższych latach (ze względu na regulacje, trendy rynkowe, jak również korzyści finansowe) będziemy koncentrować się na takich obszarach, jak:

‍

• Poprawa efektywności energetycznej;
• Zmniejszenie operacyjnego śladu węglowego
• Zmniejszenie wbudowanego śladu węglowego poprzez koncentrację na gospodarce cyrkularnej;
• Redukcja zużycia innych zasobów naturalnych, chociażby wody – warto wspomnieć, iż obok liczenia śladu węglowego nieruchomości, świadomi inwestorzy zwracają uwagę ślad wodny obiektu;
• Redukcja odpadów w całym cyklu życia budynku;
• Poprawa jakości powietrza wewnętrznego w budynkach.

Są to strategie, których wdrożenie będzie coraz częściej sprawdzane w procesach transakcyjnych 

‍

A w jaki sposób ewentualne przyjęcie propozycji KE zwanych potocznie #Omnibusem wpłynie na nieruchomości?

‍

Mamy tutaj dwa oddzielne wątki i postaram się je teraz w skrócie omówić.

‍

Po pierwsze, należy jasno zaznaczyć, że propozycje związane z odsunięciem w czasie i rozluźnieniem obowiązków związanych z kompleksowym raportowaniem danych związanych z obszarami ESG dotyczą aspektu kompleksowego raportowania na poziomie tzw. korporacyjnym, a nie budynkowym. Uproszczenia są związane z uproszczeniem działań biurokratycznych, a nie z naciskiem na dekarbonizację gospodarki, gdyż ten aspekt akurat jest mocno wzmocniony w celu budowy konkurencyjności Europejskiej gospodarki i w tym miejscu wracam do 75% nieefektywnych budynków w Europie.

Po drugie, na poziomie budynku raportowanie jest już standardem regulacyjnym oraz rynkowym. Z jednej strony mamy szereg obowiązków związanych z raportowaniem środowiskowym, a z drugiej strony raportowanie dobrowolne inwestorów do takich systemów jak CDP czy też GRESBE. Podmioty inwestujące wymagają już standardowo audytów efektywności energetycznej oraz certyfikacji zrównoważonego budownictwa takich jak BREEAM, LEED czy też WELL. 

Ponadto mamy dyrektywę budynkową, która nie jest częścią propozycji słynnego Omnibusa, a nakłada bardzo dużo nowych obowiązków w celu poprawy efektywności energetycznej budynków istniejących oraz budynków nowych. Obowiązują także standardy techniczne wyznaczone w rozporządzeniu dotyczącym Taksonomii UE dla budynków nowych, remontowanych i posiadanych i to się nie zmieni, gdyż instytucje finansowe nie skorzystają z rozluźnień w raportowaniu kompleksowym i będą zainteresowane tym, aby wykazać czy ich inwestycje są zgodne czy też nie zgodne z kryteriami wskazanymi w taksonomii EU. 

‍

Podsumowując, warto pamiętać, iż dobrowolne systemy certyfikacji oraz międzynarodowe benchmarki nałożyły już jakiś czas temu standardy na sektor nieruchomości komercyjnych i nie było to ze względu na dyrektywę CSRD. Ponadto, warto pamiętać, że Europa nie jest jedynym rynkiem i na innych rynkach mamy często jeszcze bardziej rygorystyczne standardy dotyczące zrównoważonego rozwoju. Pracując z inwestorami działającymi na wielu rynkach widzimy, iż interesuje ich najwyższy benchmark na wszystkich rynkach, na których są obecni inwestycyjnie.

‍

Rynek budowlany i nieruchomości w najbliższych latach będą mierzyć się z fizycznymi zdarzeniami klimatycznymi oraz rosnącymi wymaganiami inwestorów, aby zapewnić odporność na zmiany, również te w regulacjach.

ESG nie znika – ono dojrzewa. Przekształca się z ideologii w obowiązkowy element analizy ryzyk i narzędzie zgodności z przepisami (compliance). To już nie hasło, lecz konkretne dane, infrastruktura decyzyjna i możliwość rzetelnego porównywania.

‍

Co słychać w ESG? Przegląd najważniejszych wydarzeń od ostatniego numeru

‍

Polska

‍

• 10 czerwca 2025 r. opublikowano nowe rozporządzenie Ministra Finansów (Dz.U. poz. 755), które formalnie wdraża do polskiego porządku prawnego obowiązki wynikające z dyrektywy CSRD i dotyczy emitentów na rynku regulowanym. Obowiązuje od 25 czerwca 2025 r.
• Rozpoczęto procedowanie zmiany ustawy zmieniającej, aby zmienić terminy odniesieniu do dyrektywy„Stop-the-clock”

‍

Europa

‍

• Dyrektywa „Stop-the-clock” przyjęta przez Parlament Europejski wprowadza zmiany w kalendarzu raportowania danych zrównoważonego rozwoju – przesunięcie terminów raportowania dla większości firm w stosunku do rozporządzenia z 17 stycznia 2025 r.:
  • dla dużych podmiotów niepublicznych oraz grup MŚP termin przesunięto o 2 lata (raportowanie od 2027/2028),
  • największe spółki publiczne nadal raportują już za 2024 r. – tu termin pozostaje bez zmian. Państwa członkowskie mają czas do końca 2025 r. na implementację przepisów do prawa krajowego,
• Komisja Europejska planuje wycofanie projektu dyrektywy o zielonych deklaracjach (Green Claims Directive), która miała przeciwdziałać zjawisku greenwashingu,
• EFRAQ pracuje nad uproszczeniami standardu ESRS, część propozycji pakietu deregulacyjnego „Omnibus”.

‍

Świat

‍

• Trwa Triple Planetary Crisis, czyli mają miejsce trzy kryzysy planetarne: 1) zmiana klimatu, 2) zanieczyszczenie powietrza, 3) utrata bioróżnorodności. Konsekwencje bezpośrednie odczuwa gospodarka oraz społeczeństwa; 
• Rozwoju (CSDS – Chinese Sustainable Disclosure Standards)) – mamy tutaj zbieżność z CSRD na poziomie oceny DM, ujęcia perspektywy łańcucha wartości oraz integracji z raportowaniem finansowym;
• The Basel Committee publikuje dobrowolne wytyczne w zakresie ujawnień klimatycznych przez banki, pomagające bankom oceniać i ujawniać ryzyko związane z klimatem (zarówno fizyczne, jak i przejściowe).

‍

SŁOWNICZEK

ESG – oznacza trzy główne obszary: E – środowisko, S – społeczeństwo i G – ład korporacyjny. Każdy z nich obejmuje szereg tematów, które mogą podlegać ocenie przez inwestorów i pozostałych interesariuszy, aby zrozumieć w jaki sposób działalność firmy wpływa na ludzi i środowisko naturalne oraz w jaki sposób zagadnienia ESG mogą wpływać na wyniki firmy;

‍

Zrównoważony rozwój – rozwój, w którym potrzeby obecnego pokolenia mogą być zaspokojone bez umniejszania szans przyszłych pokoleń na ich zaspokojenie;

‍

Raportowanie danych zrównoważonego rozwoju (potocznie: raportowanie ESG) – 

raportowanie wpływów firmy związanych z aspektami środowiskowymi, społecznymi i ładu korporacyjnego, aby zrozumieć, w jaki sposób organizacja zarządza ryzykiem związanym z tymi obszarami. Przykłady raportowanych informacji, to np. dane ilościowe dotyczące emisji dwutlenku węgla, warunki zatrudnienia oraz płacy czy też transparentność finansowa;

‍

CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) – dyrektywa unijna 2022/2464 odnosi się do sprawozdawczości przedsiębiorstw w zakresie zrównoważonego rozwoju, weszła w życie 5 stycznia 2023 r. Dyrektywa ta zastąpiła Dyrektywę NFRD, czyli dyrektywę w sprawie sprawozdawczości niefinansowej. CSRD znacznie rozszerza nie tylko liczbę podlegających jej podmiotów, lecz także zakres raportowanych danych oraz określoną formę sprawozdań zrównoważonego rozwoju. Dodatkowo przygotowane przez podmioty sprawozdania zrównoważonego rozwoju podlegają obowiązkowej weryfikacji zewnętrznej.

‍

ESRS (European Sustainability Reporting Standards) – Europejskie Standardy Sprawozdawczości Zrównoważonego Rozwoju. Standardy te są obowiązkowe dla każdego dużego przedsiębiorstwa, które podlega dyrektywie CSRD i będzie musiało raportować kwestie zrównoważonego rozwoju. ESRS składają się ze standardów przekrojowych (ESRS 1 i 2) oraz tematycznych w obszarze środowiska, społecznym oraz ładu korporacyjnego firmy;

‍

Taksonomia EU – taksonomia to potoczna nazwa aktu prawnego Unii Europejskiej, tj. rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2020/852 z dnia 18 czerwca 2020 r. w sprawie ustanowienia ram ułatwiających zrównoważone inwestycje. Przepisy te mają zwiększyć poziom ochrony środowiska poprzez przekierowanie kapitału z inwestycji szkodzących środowisku na bardziej ekologiczne alternatywy. Taksonomia nie wprowadza zakazu inwestowania w działalności szkodzące środowisku, lecz przyznaje dodatkowe preferencje dla ekologicznych rozwiązań. Ponadto jest narzędziem mającym przeciwdziałać „pseudoekologicznemu marketingowi” (z ang. greenwashing) poprzez stworzenie zharmonizowanych ogólnoeuropejskich zasad;

‍

CSDDD (CS3D) – unijna dyrektywa w sprawie należytej staranności przedsiębiorstw w zakresie zrównoważonego rozwoju oraz zmieniająca dyrektywę (UE) 2019/1937 (Corporate Sustainability Due Diligence Directive, dyrektywa CSDD). Ogłoszona w Dzienniku Urzędowym UE dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady w dniu 5 lipca 2024 r.

Dyrektywa weszła w życie 25 lipca 2024 r. Od tej daty państwa członkowskie mają dwa lata na transpozycję przepisów CSDDD do porządku krajowego;

‍

COP – Konferencja Stron Ramowej Konwencji Organizacji Narodów w sprawie zmian klimatu lub Konferencja Stron UNFCCC, to formalne, coroczne spotkania, na których rządy oceniają globalne wysiłki na rzecz realizacji Porozumienia Paryskiego i Konwencji w Sprawie Zmiany Klimatu. CSDDD zakłada wprowadzenie obowiązku należytej staranności dla określonych grup przedsiębiorstw w celu przeciwdziałania negatywnym skutkom prowadzenia działalności biznesowej w zakresie praw człowieka i środowiska;

‍

GRI (Global Reporting Initiative) – najbardziej popularne na świecie dobrowolne międzynarodowe standardy raportowania zrównoważonego rozwoju dla firm.  Wytyczne raportowania GRI mają za zadanie pomóc organizacjom (bez względu na ich wielkość, obszar działania czy lokalizację) w raportowaniu ich wpływu na gospodarkę, środowisko i społeczeństwo z uwzględnieniem praw człowieka. Obecnie korzysta z nich ponad 10 000 firm w ponad 100 krajach.