Warszawski rynek biurowy – deweloperzy zrealizowali już połowę zaplanowanych na ten rok projektów

Międzynarodowa agencja doradcza Cushman & Wakefield podsumowała sytuację na warszawskim rynku biurowym w I kwartale 2024 roku. Do końca marca deweloperzy oddali do użytku blisko 49 000 mkw., czyli połowę zaplanowanej na ten rok nowej podaży. Ponadto kolejny kwartał z rzędu popyt mierzony liczbą finalizowanych umów najmu pozostaje na wysokim poziomie, co świadczy o dużej płynności stołecznego sektora biur.

PODAŻ: DO MARCA ODDAŁO SIĘ 50% POWIERZCHNI BIUROWEJ PLANOWANEJ NA 2024 ROK

W pierwszym kwartale 2024 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 6,24 mln mkw.

"Według naszych szacunków w 2024 roku stołeczny rynek biurowy powiększy się o ok. 98 000 mkw. w ramach siedmiu budynków biurowych. Warto przy tym podkreślić, że do końca I kwartału deweloperzy oddali do użytku już 50% zaplanowanej na ten rok podaży" - komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.

Łącznie w budowie znajduje się natomiast ponad 229 000 mkw. w dziewięciu inwestycjach. Jednym z projektów którego realizacja rozpoczęła się w ostatnich trzech miesiącach jest druga faza budynku Skyliner (Karimpol). Dodatkowo, pierwszy budynek z kompleksu Fort 7 (Atenor) zlokalizowany w warszawskiej dzielnicy Włochy otrzymał pozwolenie na budowę.

"Wysoki koszt pozyskania finansowania oraz utrzymująca się relatywnie niska płynność na rynku inwestycyjnym nadal wpływają na utrzymanie stagnacji, jeśli chodzi o realizację nowych inwestycji na warszawskim rynku biurowym. Spodziewamy się, że sytuacja ta potrwa nawet do końca 2026 roku, a większość projektów, które mogą wystartować w najbliższych 12-24 miesiącach, będzie zlokalizowana w najbardziej atrakcyjnych miejscach umożliwiających deweloperom maksymalizację zwrotu z inwestycji" - dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz.

POPYT: LICZBA UMÓW NAJMU POZOSTAJE NA WYSOKIM POZIOMIE

W I kwartale całkowita aktywność najemców wyniosła ponad 139 000 mkw. i była niższa względem analogicznego okresu w 2023 roku o 11%. Niższy popyt to efekt początku roku i finalizacji umów zawartych pod koniec 2023 roku. Warto też zaznaczyć, że na aktywność najemców w ostatnich 18 miesiącach w dużym stopniu wpłynął widoczny trend optymalizacji i redukcji zajmowanej powierzchni biurowej.

"Jednocześnie, popyt mierzony liczbą zawartych transakcji wzrósł w pierwszych trzech miesiącach roku o 4% r/r. Świadczy to o wysokiej płynności rynku najmu w sektorze biurowym pomimo trwającego okresu dekoniunktury gospodarczej i ograniczania zajmowanej powierzchni jako szerszej strategii dostosowywania się najemców do wyzwań nowego modelu pracy. Jak wynika z naszego raportu „Biuro czy dom? Co przyciąga Polaków do pracy w biurze?”, 27% Polaków łączy pracę w biurze z home office, a odsetek ten w miastach pow. 500 tys. mieszkańców wynosi aż 36%" - dodaje Jan Szulborski, Business Development & Insight Manager, Cushman & Wakefield.

W I kwartale 2024 roku strukturę popytu zdominowały nowe umowy, które stanowiły ok. 47% wszystkich zawartych transakcji. Renegocjacje i ekspansje miały odpowiednio 41% i 7% udziału w popycie. Do największych umów zawartych w tym okresie możemy zaliczyć powierzchnię wybudowaną na własne potrzeby przez Makro (6900 mkw.), renegocjację umowy przez jednostkę administracji publicznej w budynku Vector+ (6 000 mkw.) oraz renegocjację umowy w budynku IBC przez firmę z sektora biotechnologicznego (4000 mkw.).

"Spodziewamy się, że aktywność najemców na warszawskim rynku w kolejnych kwartałach będzie utrzymywać się na stabilnym poziomie. Niemniej jednak, na tempo rozwoju rynku może wpływać ogólny sentyment gospodarczy oraz polityka firm międzynarodowych w zakresie redukcji kosztów i planów ekspansji" - mówi Jan Szulborski.

WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW: CORAZ MNIEJ DOSTĘPNYCH BIUR W CENTRUM

"Wskaźnik powierzchni niewynajętej na warszawskim rynku biurowym po raz pierwszy od początku 2022 roku wyszedł z trendu spadkowego i wzrósł o 0,6 pp. kw./kw. plasując się na poziomie 11%" - komentuje Joanna Blumert, Head of Occupier Services, Cushman & Wakefield.

W ujęciu rocznym kontynuowany jest jednak proces ograniczenia dostępności powierzchni wyrażonej spadkiem wakatu o 0,6 pp. Tymczasowy przyrost dostępnej powierzchni jest w głównej mierze spowodowany kumulacją powierzchni oddanej do użytku w ostatnim kwartale i wydłużeniem procesu komercjalizacji biur.

"Wraz ze spodziewanym ograniczeniem nowej podaży w latach 2024-2026 będziemy obserwować dalszą kompresję wskaźnika powierzchni niewynajętej, co pozwoli warszawskiemu rynkowi na wchłonięcie nadwyżki dostępnych zasobów biurowych. Dodatkowo, struktura pustostanów różni się w zależności od lokalizacji" - dodaje Joanna Blumert.

Obecnie najwyższy wakat utrzymuje się w strefach niecentralnych (12,3%) i pozostaje na zbliżonym poziomie do lat 2021-2023. Z kolei w strefie Centralnej, dostępność powierzchni w marcu 2024 roku wyniosła 9,6% i jest o 3,4 pp. niższa względem końca 2021 roku.

STAWKI CZYNSZÓW: LOKALIZACJA, JAKOŚĆ BUDYNKU I POZIOM OBŁOŻENIA POZOSTANĄ GŁÓWNYMI ELEMENTAMI WPŁYWAJĄCYMI NA WZROSTY STAWEK CZYNSZU

W I kwartale 2024 roku stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły 22,00-26,00 EUR/ mkw./ miesiąc w strefie Centrum oraz 13,50-16,50 EUR/ mkw./ miesiąc w lokalizacjach poza centralnych i nie uległy zmianie względem końca 2023 roku.

"Odczuwalna przez ostatnie 24 miesiące presja na wzrost stawek czynszu na szerokim rynku była napędzana przez rekordowo wysoką waloryzację umów najmu o wskaźnik cen towarów i usług. HICP w 2022 roku dla strefy euro wyniosło 8,4% r/r, a 6,2% r/r w 2023 roku" - podsumowuje Grzegorz Dyląg, Head of Asset Services Business Space, Asset Services EMEA, Cushman & Wakefield.