Rozkwit magazynów poza głównym nurtem: Trójmiasto, Szczecin, Kraków i Polska Zachodnia na celowniku inwestorów

Na początku 2025 roku rynek magazynowy w Polsce dynamicznie przeobraża się, a główna uwaga inwestorów, deweloperów i firm logistycznych przesuwa się ku tzw. secondary hubs – mniejszym, lecz strategicznie położonym ośrodkom takim jak Trójmiasto, Polska Zachodnia, Kraków i Szczecin. Jak wynika z najnowszego raportu Avison Young, to właśnie w tych lokalizacjach obserwujemy obecnie najbardziej intrygujące trendy, spektakularne transakcje i śmiałe ruchy inwestycyjne, które zmieniają krajobraz logistyczny Polski.

Trójmiasto: portowy magnes dla gigantów

Największa transakcja najmu w I kwartale 2025 roku została sfinalizowana właśnie tutaj – w Gdańsku. Firma logistyczna z sektora third party logistics (3PL) wynajęła imponujące 67 800 m² w parku magazynowym 7R Gdańsk III Park. Tak potężna umowa nie tylko potwierdza dominującą pozycję regionu na magazynowej mapie Polski, ale także stanowi sygnał dla globalnych podmiotów: Trójmiasto to brama do rynków Europy Północnej i Wschodniej. Region może się pochwalić 1,8 mln m² istniejącej powierzchni magazynowej, a dodatkowe 80 tys. m² pozostaje w budowie. Jednak to nie koniec – niemal 800 tys. m² nowej przestrzeni znajduje się w fazie przygotowania, a inwestorzy tacy jak MDC², Panattoni, 7R, GLP, CTP i Peakside aktywnie rozbudowują swoje portfele. Siła Trójmiasta tkwi również w strukturze zasobów – coraz więcej nowej powierzchni przekształcana jest na potrzeby lekkiej i średnioskalowej produkcji, a także magazynowania materiałów wtórnych i towarów używanych. Zyskują też mniejsze jednostki SBU (Small Business Units) – nowoczesne, funkcjonalne powierzchnie elastyczne, które cieszą się ogromnym zainteresowaniem miejskich dostawców, lokalnych producentów i branży e-commerce. Czynsze wahają się tu pomiędzy 3,60 a 5,50 EUR za m² miesięcznie.

Polska Zachodnia: ciche imperium nearshoringu

Drugim wartym uwagi biegunem zmian jest Polska Zachodnia – obszar, w którym mimo niskiej aktywności deweloperów i dość wysokiego wskaźnika pustostanów (ponad 20%), obserwuje się rosnące zainteresowanie inwestorów wymuszane przez zmiany geopolityczne. Zachodnia Polska zyskała status cichego beneficjenta fali nearshoringu – firm, głównie niemieckich, które przenoszą produkcję i logistykę bliżej granicy, szukając oszczędności i elastyczności. Z dostępem do autostrad A12 i A15, region staje się idealnym miejscem dla mini-hubów o powierzchni od 5 000 do 15 000 m². Obecnie funkcjonuje tu 1,7 mln m² magazynów, z kolejnymi 30 tys. m² w budowie. Czynsze pozostają konkurencyjne – od 3,40 do 4,30 EUR/m² miesięcznie. „To region, który nie krzyczy, ale perfekcyjnie rozgrywa swoją kartę logistyczną”, mówi Katarzyna Madej, Director, Industrial Agency w Avison Young.

Kraków: logistyka na ciasnym rynku

Rynek krakowski funkcjonuje pod presją – ograniczony urbanistycznie i planistycznie, nie może pozwolić sobie na wielkoskalowe centra e-commerce. Zamiast tego dominuje tu segment lokalnej i regionalnej dystrybucji, szczególnie w sektorach spożywczym, retail i lekkiej produkcji. Przy 1,2 mln m² powierzchni istniejącej oraz tylko 50 tys. m² w budowie, Kraków plasuje się jako najdroższy z badanych rynków – z czynszami sięgającymi nawet 6,80 EUR/m²/miesiąc. Silna urbanizacja i drogie grunty kierują popyt ku bardziej kompaktowym obiektom, szczególnie w północnych dzielnicach miasta, takich jak Nowa Huta czy Rybitwy. Ogromny potencjał pokazuje też sektor farmaceutyczny i kosmetyczny, który poszukuje obiektów typu „all-in-one”: magazyn + chłodnia + biuro + showroom. Rosną także popularność hybrydowych formatów integrujących funkcje magazynowe z przestrzenią obsługi klienta. - Pomimo ograniczeń, Kraków ma potencjał, by stać się bramą wschodu i kluczowym punktem dla regionalnej dystrybucji – podkreśla Łukasz Ciepły, Director Industrial Agency w Avison Young.

Szczecin: północno-zachodni bastion stabilności

Na północno-zachodnim krańcu Polski Szczecin pokazuje, że logistyka może łączyć stabilność z ekspansją. Region posiada 1,1 mln m² powierzchni magazynowej, a dodatkowe 80 000 m² już się buduje. Ceny najmu wahają się od 4,10 do 5,50 EUR/m²/miesięcznie. Niedawno firma z branży e-commerce odnowiła umowę najmu na 38 400 m² w Accolade Funds Park Szczecin I – największa transakcja leasingowa w regionie, która potwierdza znaczenie Szczecina jako strategicznego węzła dla obsługi rynków Skandynawii i Europy Zachodniej. Aż 70% zawartych w 2025 r. umów to odnowienia istniejących kontraktów, co wskazuje na ostrożną politykę najemców w aktualnym klimacie gospodarczym. Mimo tego deweloperzy optymistycznie prognozują przyszłość, co widać po skali budowanych powierzchni. – Szczecin konsekwentnie buduje swój potencjał, przekonując inwestorów dostępnością portów, bliskością rynków i wyważonym podejściem do rozbudowy infrastruktury – mówi Dorota Koseska, Director Industrial Agency w Avison Young.

Podsumowanie:

Z danych Avison Young jasno wynika, że przyszłość polskiego rynku magazynowego rozgrywa się poza Warszawą, Łodzią czy Wrocławiem. To właśnie Trójmiasto, Szczecin, Polska Zachodnia i Kraków przyciągają dziś kapitał, nowoczesne inwestycje i zmieniające się modele operacyjne firm z całej Europy. Ich wspólnym mianownikiem są strategiczne położenie, elastyczne podejście do przestrzeni magazynowej oraz gotowość na nowe wyzwania – od e-commerce, przez produkcję, po transformację energetyczną i recykling.