W raporcie „At A Glance – Rynek inwestycyjny w Polsce, I kwartał 2024 roku”, analitycy BNP Paribas Real Estate Poland zauważają, że pomimo trudnego początku roku, rynek wykazuje oznaki stabilizacji, a prognozy wskazują na wzrost aktywności inwestycyjnej w drugiej połowie 2024. Największe zainteresowanie wśród inwestorów wciąż budzą aktywa logistyczne i produkcyjne, a przewidywane zmiany w przepisach mogą dodatkowo ożywić rynek.

Spadek liczby transakcji

Pierwszy kwartał 2024 roku na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce był odbiciem trudnych warunków geopolityczno-gospodarczych ostatnich miesięcy. W tym okresie wolumen transakcji inwestycyjnych w nieruchomości komercyjne w Polsce wyniósł prawie 364 m EUR. Wynik ten jest blisko o połowę niższy od wartości uzyskanej w I kw. 2023 r. i o ok. 18 mln euro niższy porównaniu z poprzednim kwartałem. Sytuacją dotknięty jest w szczególności najbardziej wrażliwy na zmianę stóp procentowych rynek biurowy. Nie pomaga trend pracy zdalnej. Między innymi przez ten czynnik wolumeny spadły średnio pięciokrotnie względem lat 2021-2022. Największy udział w kwartalnym wolumenie inwestycji (38%) odnotowały aktywa przemysłowo-logistyczne. W dalszym ciągu mały udział w wolumenie stanową transakcje aktywami biurowymi „Core” i „Core+”.

Wyższe wolumeny transakcyjne na horyzoncie

Na podstawie aktualnych danych, stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów w Polsce pozostają na niezmienionym poziomie. Warunkiem dla wyraźnego odwrócenia trendu jest obniżka stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny. Wydaje się, że w wielu krajach inflacja jest już pod kontrolą, co daje nadzieję, że 2024 może być rokiem przełomowym. Hamulcem może być jednak utrzymująca się wysoka inflacji w Stanach Zjednoczonych i napięcia na Bliskim Wschodzie niekorzystnie wpływające na ceny ropy naftowej.

"Oczekiwane przez kupujących wewnętrzne stopy zwrotów na kapitale własnym dla aktywów biurowych typu „Core+” kształtują się powyżej 10%-12%, co wciąż stanowi wysoką poprzeczkę przy aktualnych warunkach finansowania nieruchomości przez sektor bankowy i oczekiwań związanych z poziomem stóp kapitalizacji. Nieco dłużej będziemy musieli poczekać na kapitał poszukujący biurowców zapewniających długoterminowe i stabilne przepływy pieniężne w ramach segmentu „Core”" – zauważa Mateusz Skubiszewski, Starszy Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Szansa dla rodzimego kapitału

Mniejsza aktywność międzynarodowych funduszy otwiera nowe możliwości dla alternatywnych sposobów inwestowania i finansowania nieruchomości przez kapitał rodzimy. Na początku kwietnia br. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło wstępne założenia nowego instrumentu inwestycyjnego, czyli notowanych na giełdzie SINN-ów (spółek inwestujących w najem nieruchomości).

"W obecnej propozycji, podmioty te pozwolą inwestować zarówno w nieruchomości komercyjne, jak i mieszkaniowe. Będą także zobligowane do wypłacania w formie dywidendy co najmniej 90% przychodów z najmu, pomniejszonych o koszty i podatki. Akcjonariusze nie będą przy tym płacić podatku od dywidendy. W dalszym ciągu dla niemal wszystkich klas aktywów rosną stawki czynszowe, co pozwala częściowo zneutralizować dekompresję stóp kapitalizacji, które w przeciągu kwartału uległy stabilizacji" – dodaje Marta Gorońska-Wiercioch, Zastępca Dyrektora, Dział Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Najważniejsze transakcje na polskim rynku

W pierwszych trzech miesiącach tylko 8 budynków biurowych znalazło swoich nowych właścicieli. Na rynku miały miejsce zaledwie dwie większe transakcje tzn. zakup przez czeskiego inwestora Wood & Company położonego przy ul. Grzybowskiej w Warszawie budynku Concept Tower oraz nabycie przez 1 Asset Management dwóch budynków (C&D) w kompleksie Lipowy Office Park. W pierwszym przypadku sprzedającym była firm CPI Group, a w drugim – Futureal.Rynek handlowy dominowały niewielkie kwotowo transakcje. Łącznie zawarto 6 umów. Największą z nich była sprzedaż przez Dor Group położonego w Częstochowie parku handlowego Aniołów Park za kwotę 25 m EUR przez spółkę Terg. Szczególnym zainteresowaniem inwestorów w dalszym ciągu cieszą się mniejsze formaty takie jak parki handlowe i centra typu convenience.Nieruchomości przemysłowe i logistyczne, z kolei, stanowiły dominującą klasę aktywów, z największą transakcją – sprzedażą dwóch obiektów West Park Pruszków i West Park Ożarów Wrocław za 55 milionów EUR. Nabywcą była firma Hillwood, a sprzedającym DWS. Od początku roku zawarto umowy o łącznej wartości 138 m EUR – to spadek o 12% względem analogicznego okresu ubiegłego roku.