Polski rynek prywatnych obiektów noclegowych dla studentów, znany jako PBSA (purpose-built student accommodation), przeżywa dynamiczny rozwój. Stanowi on odpowiedź na rosnące zapotrzebowanie, które generuje zarówno deficyt miejsc w domach studenckich, jak i systematycznie zwiększająca się liczba studentów, w tym z zagranicy. Prognozy wskazują, że w perspektywie najbliższych dwóch lat podaż łóżek w prywatnych akademikach wzrośnie aż o 70%, a kluczowym rynkiem w kraju stanie się Warszawa.
‍

‍

Rosnący popyt na miejsca
‍

„Wskaźnik dostępności miejsc w akademikach w Polsce wynosi zaledwie 8,9%, co oznacza, że na jedno łóżko przypada aż 12 studentów. Dla porównania, średnia europejska jest znacznie wyższa. Ta strukturalna luka tworzy bardzo silne fundamenty pod rozwój prywatnych akademików” – mówi Dorota Lachowska, dyrektor działu badań rynku w Knight Frank.

Aktualnie na terenie Polski funkcjonują 443 akademiki, które łącznie oferują około 115 200 miejsc noclegowych. Prywatne obiekty stanowią na razie jedynie 13% tej podaży, jednak ich udział będzie systematycznie rósł. Prognozuje się, że do 2027 roku rynek wzbogaci się o niemal 8 800 nowych łóżek w segmencie PBSA.

Kluczowe lokalizacje i rozwój rynku

Obecnie największym rynkiem prywatnych akademików w Polsce jest Kraków, dysponujący niemal 3 650 łóżkami. Jednak już wkrótce na pozycję lidera wysunie się Warszawa, gdzie do roku akademickiego 2026/2027 ma powstać blisko 5 000 nowych miejsc. Intensywny rozwój tego segmentu obserwuje się także w Trójmieście, Poznaniu oraz Wrocławiu.

„Wzrost zasobów PBSA jest nie tylko reakcją na deficyt podaży, ale również efektem zmieniających się oczekiwań studentów. Szukają oni komfortowych warunków, prywatności i bogatej oferty usług dodatkowych, które coraz częściej oferują właśnie akademiki prywatne” – dodaje Adam Kotarski, młodszy analityk w dziale badań rynku w Knight Frank.

Wśród kluczowych operatorów na polskim rynku wyróżniają się takie firmy jak Student Depot, zarządzający portfelem 4 200 łóżek, oraz Xior Student Housing z zasobem 3 600 łóżek. Do rywalizacji dołączają również nowe podmioty, czego przykładem jest StudentSpace. Jest to platforma utworzona przez Signal Capital Partners, Griffin Capital Partners i Echo Investment, która planuje do końca 2025 roku uruchomić w Krakowie dwa obiekty z łączną liczbą 1 200 łóżek.

Niepowstrzymany popyt i inwestycje

Mimo planowanego wzrostu liczby miejsc, popyt wciąż znacząco przewyższa podaż. W ciągu ostatniego roku liczba studentów w Polsce zwiększyła się o 35 000, osiągając poziom ponad 1,28 mln. Co więcej, w roku akademickim 2024/2025 w kraju uczyło się ponad 108 600 studentów z zagranicy, co stanowi wzrost o niemal 50% w porównaniu do 2018 roku. W głównych ośrodkach akademickich dostępność miejsc w sektorze PBSA waha się od zaledwie 0,7% do 3,0%. Największe deficyty notowane są w Warszawie i Poznaniu, gdzie na jedno dostępne łóżko przypada odpowiednio 145 i 135 studentów.

„Wysoki poziom obłożenia, sięgający 98%, sprawia, że studenci rezerwują miejsca z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem. Jest to sektor o bardzo niskim ryzyku pustostanów, co stanowi istotną zaletę z punktu widzenia inwestorów” – wyjaśnia Sylwia Jankowska, ekspertka rynku PRS i PBSA w Knight Frank.

Wyższy standard zakwaterowania

Prywatne akademiki wyróżniają się na tle tradycyjnych domów studenckich znacznie wyższym standardem. Mieszkańcy mają do swojej dyspozycji liczne udogodnienia, takie jak przestrzenie wspólne, siłownie, pralnie, dedykowane strefy do nauki czy strefy relaksu. To właśnie ten rozbudowany pakiet usług dodatkowych przyciąga studentów, którzy cenią sobie komfort i wysoką jakość zakwaterowania.
Wysokość miesięcznych czynszów w obiektach typu PBSA jest uzależniona od miasta i standardu pokoju. Przykładowo, najniższe stawki, zaczynające się od 1 200 zł za miejsce w pokoju dwuosobowym, oferuje Łódź. Z kolei w Warszawie ceny za pokój jednoosobowy wahają się w przedziale od 2 500 zł do nawet 4 650 zł.

Perspektywy na przyszłość

Rosnące zainteresowanie sektorem ze strony inwestorów potwierdza aktywność na rynku transakcyjnym. Do tej pory największą transakcją był zakup przez Xior Student Housing portfela trzech akademików BaseCamp za kwotę 108 mln euro. W 2025 roku spółka ta sfinalizowała nabycie kolejnego obiektu, Basecamp Wrocław, oferującego 775 jednostek mieszkalnych.

„Polski rynek PBSA oferuje jedne z najwyższych stóp kapitalizacji w Europie – na poziomie ok. 6%, podczas gdy w Europie Zachodniej są one niższe, w przedziale 4,25–5%. To sprawia, że Polska staje się atrakcyjnym kierunkiem dla inwestorów instytucjonalnych” – podsumowuje Sylwia Jankowska.

Przedstawione dane jednoznacznie wskazują, że polski sektor prywatnych akademików wkracza w fazę dynamicznego wzrostu. Stabilne fundamenty popytowe oraz rosnące zainteresowanie inwestorów sugerują, że posiada on znaczący potencjał do dalszego, długoterminowego rozwoju.