Rynek magazynowy w pigułce

Jaki jest obecny klimat inwestycyjny?

Dane: Polska na tle innych krajów Unii Europejskiej odnotowała solidny, zważywszy na koniunkturę w Europie, wzrost PKB w IV kwartale 2023 roku, który według Eurostat wyniósł realnie 1,5% rok do roku. Taki wzrost gospodarczy stawia nas w czołówce unijnych krajów. Dla porównania w tym samym czasie gospodarka Niemiec skurczyła się o 0,4%, a Francji wzrosła nieznacznie o 0,6%. Cała Według danych wyrównanych sezonowo i kalendarzowo Unia rosła w tempie 0,3% (w tym strefa euro o zaledwie 0,1% rdr). Taki wynik Polski odzwierciedla stabilność, zróżnicowanie i odporność naszej gospodarki, które wynikają m.in. z dywersyfikacji gałęzi przemysłu i usług, populacji kraju, rozwiniętej infrastruktury, wielkości zasobów i wysokich kwalifikacji kadry pracowniczej oraz konkurencyjnych kosztów produkcji, które przyciągają inwestorów z całego świata. Dodatkowo bieżąca sytuacja geopolityczna sprzyja przesuwaniu produkcji bliżej rynków zbytu. Polska skutecznie wykorzystuje swoje położenie i dobrze rozwiniętą infrastrukturę do zajmowania coraz istotniejszej roli w łańcuchach dostaw europejskich i globalnych producentów oraz maksymalizowania korzyści płynących z regionalizacji produkcji. W świetle imponującej skali bezpośrednich inwestycji zagranicznych (FDI), a także oczekiwanego wzrostu znaczenia reshoringu, nearshoringu i friendshoringu, Polska staje się jednym z kluczowych ośrodków produkcyjnych i dystrybucyjnych w Europie oraz istotnym ogniwem w procesie powrotu produkcji do Europy. W jaki sposób wpłynie to na przyszłość rynku i teraźniejsze wyzwania? Komentarz: Wzrost PKB, rosnąca siła nabywcza społeczeństwa, napędzająca konsumpcję, inwestycje (w tym dalszy rozwój infrastruktury), kreują optymalne warunki do kontynuacji dynamicznego rozwoju sektora magazynowego i przekładają się w sposób bezpośredni na wzrost popytu na powierzchnie dystrybucyjne i produkcyjne. Zapotrzebowanie ze strony najemców będzie napędzać aktywność deweloperską i dalszy wzrost sektora, który przez inwestorów od kilku lat uznawany jest za najbardziej atrakcyjny i bezpieczny w obszarze nieruchomości komercyjnych. Teraźniejsze wyzwania po stronie podażowej wynikają ze znaczącego wzrostu kosztów finansowania i spadku dostępności kapitału.

Jaka jest aktualna wartość i wielkość rynku?

Dane: Aktualną wartość i wielkość rynku magazynowego w Polsce odzwierciedla zarówno dynamiczny rozwój, jak i rosnące zainteresowanie tym sektorem. Od początku 2019 roku zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej na polskim rynku podwoiły się, osiągając na koniec 2023 roku poziom 31,3 mln m². W dużym przybliżeniu mówimy o wartości rynku rzędu 20 mld EUR. Rok 2023 zaznaczył się drugą najwyższą nową podażą w historii rynku i choć była ona o około 20% niższa w stosunku do 2022, to jednak wzrosła o 20% w porównaniu do 2021 roku. Rekordowy okazał się I kwartał 2023 roku z nową podażą niemal 2 mln m², która w dalszej części roku spadała, stabilizując się średnio na poziomie około 600 tys. m² na kwartał. Na zakończenie roku w budowie znajdowało się ponad 2,8 mln m², z dodatkowymi 18,4 mln m² pozostającymi w planach inwestorów. Czy rynek będzie rósł, czy też utrzyma swoją wielkość? Jak będzie kształtował się poziom pustostanów? Komentarz: Rynek magazynowy w Polsce ma przed sobą bardzo dobre perspektywy wzrostu, zarówno pod względem powierzchni, jak i wartości. Strategiczne położenie Polski, przez którą przebiegają istotne europejskie szlaki transportowe do Niemiec, Czech, na południe Europy i do Skandynawii, a także umiejscowienie naszego kraju w sieci produkcyjnej Europy i firm działających globalnie stanowią solidne fundamenty dla jego dalszego rozwoju. Utrzymujący się od początku 2022 roku nieznaczny trend wzrostowy współczynnika pustostanów wydaje się zjawiskiem przejściowym – na koniec 2023 roku wyniósł on 7,3%. Wynika to przede wszystkim z wysokiej podaży nowych obiektów w ostatnich latach. Jednak stabilny popyt netto wraz z hamującą podażą powinny umożliwić utrzymanie tego wskaźnika w pierwszej połowie 2024 roku na stabilnym poziomie 7–8%, a w dalszej perspektywie nawet na jego spadek.  

Jacy gracze na rynku są ostatnio szczególnie aktywni?

Dane: Największe portfele magazynowe w Polsce posiadają m.in. Prologis, SEGRO, Logicor, GLP, P3, Accolade czy EQT Exeter. Jeżeli chodzi o deweloperów, to od lat liderem pozostaje Panattoni, który odpowiada za realizację największych obiektów. Wśród tych zakończonych przez niego w 2023 roku znalazły się m.in. Panattoni BTS Zalando w Bydgoszczy (146 000 m²), Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (125 000 m²) oraz Panattoni BTS Best Secret (88 500 m²). Nie można pominąć też innych znaczących realizacji, takich jak CTPark Iłowa (131 224 m²) oraz Hillwood Łódź Chocianowice (97 142 m²) – one również znalazły się wśród pięciu największych pod względem powierzchni obiektów ukończonych w 2023 roku. Inni aktywni deweloperzy, to wspomniane wyżej P3 i GLP, oprócz tego: 7R, MDC2, Lemon Tree, Waimea, LCube. W jaki sposób ich obecność wpływa na polski rynek? Komentarz: Obecność dużych globalnych graczy na polskim rynku magazynowym podnosi standardy i przyspiesza wprowadzanie na nasz rynek innowacyjnych rozwiązań. Biorąc pod uwagę, że wspomniane wcześniej firmy operują na wielu znacznie większych i konkurencyjnych rynkach, takich jak Stany Zjednoczone czy Azja, transfer do Polski jest realizowany w oparciu o najlepsze praktyki oraz najnowsze trendy. Dzięki temu polski rynek magazynowy jest na bieżąco z globalnymi innowacjami w projektowaniu, zarządzaniu nieruchomościami i technologiach, co przekłada się na zwiększenie efektywności, bezpieczeństwa i zrównoważonego rozwoju dla całej branży.

Jakie są najbardziej innowacyjne formaty obiektów?

Dane: W ciągu ostatnich pięciu lat także rynek powierzchni magazynowych w Polsce przeszedł znaczącą transformację – bardzo duży nacisk położono na innowacyjność i zrównoważony rozwój. Już w tym momencie efektywność operacyjną pracy w magazynach zwiększają nowoczesne rozwiązania, takie jak: systemy zarządzanie pracą, monitoring obecności osób w halach czy wykorzystanie chmury danych do monitorowania zużycia mediów oraz systemów zapewniających dostęp do magazynów, np. automatycznego rozpoznawania tablic rejestracyjnych. Zarówno sztuczna inteligencja, jak i uczenie maszynowe są wykorzystywane w automatyzacji procesów, gdzie co-boty wspierają pakowanie towarów, a Internet rzeczy integruje rozmaite urządzenia w magazynie. Deweloperzy odpowiadają również na inne potrzeby najemców, np. optymalizując przestrzeń magazynową poprzez zwiększenie standardowej wysokości nowych obiektów z 10 do 12 metrów. Ponadto obserwujemy wzrost nośności posadzek z 5T/m2 do 7T/m2, co umożliwia efektywniejsze wykorzystanie przestrzeni składowej. Znaczące zmiany dotyczą również zastosowania rozwiązań ekologicznych. Fotowoltaika, oświetlenie LED oraz inteligentne systemy zarządzania oświetleniem DALI, to przykłady technologii, które funkcjonują jako standard w nowoczesnych obiektach logistycznych klasy A. Deweloperzy coraz częściej inwestują w certyfikowane budynki przyjazne dla środowiska, co potwierdza rosnące znaczenie zrównoważonego rozwoju w branży. Za pioniera uważa się tutaj Panattoni Park Szczecin III, który jako pierwszy w Polsce uzyskał najwyższy poziom certyfikacji BREEAM Outstanding, a w ślad za nim poszły kolejne polskie parki przemysłowo-logistyczne, np. projekt MDC2 w Gliwicach. W jaki sposób mogą one zmienić dotychczasowy rynek? Komentarz: W każdej z kategorii obiektów magazynowych (big boxy, miejskie Small Business Units, rozwiązania Last Mile czy duże obiekty produkcyjne) istnieje potencjał wdrożenia innowacji, z kolei wzrost świadomości dotyczący wymogów ESG oraz rosnące oczekiwania wobec ekologicznych rozwiązań w coraz większym stopniu kształtują nowe wymagania rynkowe. Inwestorzy, instytucje finansujące oraz świadomi najemcy coraz częściej oczekują integracji zrównoważonych praktyk w strategie biznesowe, co stopniowo wpływa na rynek, zachęcając do przenoszenia się do bardziej nowoczesnych i ekologicznie zaawansowanych obiektów. To wspólne oczekiwanie rynku skłania inwestorów i deweloperów do modernizacji i śledzenia najnowszych trendów w projektowaniu. Przyszłość rynku magazynowego w Polsce zapowiada się jako era obiektów jeszcze bardziej zielonych, energooszczędnych i technologicznie zaawansowanych, które będą lepiej integrować się z otoczeniem.

Jakie są przykłady inwestycji globalnych i regionalnych, które wyznaczają trendy dla rynku w Polsce?

Dane: W porcie Straubing w Dolnej Bawarii powstaje największa w Europie nieruchomość logistyczna o drewnianej konstrukcji – jej powierzchnia to 27 000 m², a wartość to około 31 mln euro. Projekt zakłada ekologiczne rozwiązania pozwalające na znaczącą redukcję emisji CO2. Także na polskim rynku powstaje coraz więcej mocno zaawansowanych budynków spełniających najwyższe kryteria ESG, np. Wrocław Logistics South Hub (został wyposażony w nowoczesne technologie ograniczające zużycie wody i energii oraz emisję CO2. Zaplanowano w nim także zielone strefy relaksu dla pracowników i punkty ładowania samochodów elektrycznych. Inwestycja ubiega się o certyfikat BREEAM na poziomie Excellent). Jakie niosą ze sobą trendy? Komentarz: Jednym z kluczowych trendów, który odzwierciedlają powyższe przykłady, jest z pewnością rosnąca dbałość o spełnianie przez nowo projektowane magazyny wysokich standardów ESG. To, co jeszcze kilka lat temu jawiło się jako nowość, dziś stanowi standard, a inwestorzy i właściciele prześcigają się w proponowaniu innowacyjnych rozwiązań, których głównym celem jest zmniejszenie wpływu obiektu na środowisko naturalne. Coraz bardziej popularna w magazynach staje się również automatyzacja i wykorzystanie technologii do usprawnienia procesów, za które do tej pory odpowiadali ludzie. Wdrażanie zaawansowanych maszyn jest już natomiast rolą najemców, którzy, chcąc korzystać z rozwiązań takich jak roboty, muszą liczyć się ze znaczącym wzrostem kosztów początkowych, przeznaczonych na wyposażenie zautomatyzowanego magazynu. Nierzadko oznacza to koszt dwu- lub nawet trzykrotnie wyższy od wartości wyposażanej powierzchni. Jest to jednak zwykle gra warta świeczki, gdyż wpływa na znaczący wzrost efektywności, a w dłuższej perspektywie czasu może stanowić panaceum na niedobory kadrowe lub inne ograniczenia rynku pracy.

Jakie wyzwania czekają branżę?

Dane: Inwestorzy na polskim rynku magazynowym zwracają uwagę na wyzwania będące wynikiem aktualnej sytuacji ekonomicznej w kraju i w Europie. Wysoki poziom stóp procentowych, a co za tym idzie wyższe koszty finansowania, wzrost rynkowych stóp kapitalizacji oraz niższa dostępność kapitału negatywnie wpłynęły na aktywność deweloperską i inwestycyjną. Z kolei tych właścicieli i inwestorów już obecnych na rynku, którzy finansowali zakupy nieruchomości magazynowych kredytami procesowanymi w tym roku, a którzy to będą wymagać refinansowania, czeka istotny wzrost wysokości odsetek. Nowe kredyty będą znacząco droższe niż te zaciągane pięć lat temu (5 lat to typowy okres kredytu inwestycyjnego dla nieruchomości komercyjnych), odzwierciedlając chociażby wzrost kosztów instrumentów zabezpieczających – 5-letni IRS jest ok. 260 punktów bazowych wyżej, co uszczupli przepływy finansowe generowane przez kredytowane nieruchomości, wpływając na rentowność takich inwestycji. Dodatkowo obserwujemy rosnący w ostatnich kwartałach odsetek pustostanów. Ten na koniec 2023 roku wyniósł 7,33%. Z danych wynika natomiast, że wolumen pustostanów znacząco różni się w zależności od regionu. Najwyższy ich odsetek odnotowano w województwie świętokrzyskim (18,46%) i lubuskim (14,38%), najniższy zaś na Pomorzu (1,53%). W jaki sposób ocenia Pan gotowość rynku do ich sprostania? Komentarz: Przy założeniu, że popyt na magazyny nie ulegnie istotnemu spadkowi, rynek magazynowy w Polsce wydaje się być dobrze przygotowany, by sprostać aktualnym wyzwaniom. Obecne nasycenie rynku nieustannie wskazuje na duży potencjał do dalszej ekspansji sektora. Polska, oferując niższe koszty pracy przy zachowaniu wysokich kwalifikacji kadry pracowniczej w porównaniu z Europą Zachodnią, utrzymuje swoją przewagę konkurencyjną. To wszystko składa się na obraz rynku, który nie tylko jest relatywnie odporny na bieżącą koniunkturę gospodarczą, lecz także pozostaje jednym z najbardziej dynamicznie rozwijających się rynków magazynowych w Europie w ostatnich latach.

Jaka jest główna aktywność najemców i średnie stawki czynszów?

Dane: W 2019 roku popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową wyniósł około 2,78 mln m², by w ciągu 4 lat, w 2023 wzrosnąć do prawie 3,39 mln m². Struktura popytu na polskim rynku magazynowym w 2023 roku wskazuje na wysoką aktywność logistyków, sektora e-commerce oraz i handlu detalicznego. Największa transakcja ubiegłego roku dotyczyła najmu 265 000 m² dla klienta z sektora e-commerce w projekcie P3 we Wrocławiu, druga – wynajmu 120 000 m² w DL Invest Park Psary dla klienta z branży handlowej, trzecia zaś wynajmu 110 000 m² w CTPark Warsaw West dla najemcy Raben. Wszystkie transakcje stanowiły nowe umowy. Za znaczącą część największych transakcji odpowiadały również renegocjacje dotychczasowych umów – tak było w przypadku transakcji obejmującej 98 000 m² powierzchni w Prologis Park Janki, jak również najmów w obiektach GLP (81 600 m² w Poznaniu), Panattoni (56 000 m² w Szczecinie) i P3 (43 700 m² w Piotrkowie). Jak może kształtować się rynek w przyszłości? Komentarz: Logistycy od dawna stanowią główną grupę najemców, natomiast największe pojedyncze transakcje związane są z sektorem e-commerce lub centrami dystrybucji dla podmiotów zajmujących się handlem detalicznym, które często obsługują nie tylko rynek polski, lecz także sąsiedni, w szczególności duży rynek niemiecki. To potwierdza silną pozycję i atrakcyjność Polski dla firm z tych sektorów jako użytkowników dużych powierzchni magazynowych w Polsce. Trendy wskazujące na rosnące wymagania najemców co do zielonej certyfikacji oraz inwestycje w proekologiczne rozwiązania, jak np. fotowoltaika, w przyszłości będą oznaczać potrzebę modernizacji starszych obiektów magazynowych. Przy utrzymaniu konkurencyjnych stawek czynszowych, relatywnie elastycznej podaży i wielu innych przewag konkurencyjnych, Polska ma szansę nadal przyciągać atrakcyjnych najemców i inwestorów zagranicznych.

Na jakie główne wyzwania zwracają obecnie uwagę właściciele i inwestorzy?

Dane: Jeśli obecny wolumen powierzchni będącej aktualnie w budowie (2,81 mln m²) zderzy się z ograniczonym popytem, dojdzie do zahamowania dynamicznego wzrostu czynszów z ostatnich dwóch lat, który spowodowany był m.in. wysoką inflacją, wzrostem kosztów budowy i indeksacją czynszów. Na rynkach regionalnych, gdzie ilość powierzchni niewynajętej jest znacząca, doprowadzi to do rosnącej presji na stawki czynszowe. Przykładem mogą być województwa (takie jak: świętokrzyskie, lubuskie czy łódzkie), gdzie wskaźnik pustostanów jest stosunkowo wysoki (odpowiednio 18,46%, 14,38% i 10,23%), co już dziś może stwarzać presję na obniżkę czynszów w tych lokalizacjach. Mimo wysokiego wzrostu czynszów w ostatnich latach o nawet 20-30%, zarówno w Warszawie, jak i w innych regionach Polski, stawki dla najlepszych magazynów w stolicy (średnio ok. 6 euro za m² powierzchni) pozostają konkurencyjne w porównaniu do innych stolic Europy Środkowej, jak Praga czy Budapeszt (odpowiednio 8 euro i 7 euro za m² miesięcznie). Jak wpłynie to na najemców i rynek transakcji? Komentarz: Rynek magazynowy w Polsce co do zasady jest niejednorodny i różni się w zależności od lokalizacji. Regiony generujące najwyższe GDP i charakteryzujące się dynamicznym wzrostem, jak np. województwo mazowieckie czy śląskie, mogą oferować nowocześniejsze i bardziej atrakcyjne przestrzenie magazynowe, które powinny przyciągać najemców pomimo potencjalnie wyższych czynszów. Województwo mazowieckie, mające największą całkowitą podaż magazynową i będące centralnym punktem logistycznym kraju, prawdopodobnie utrzyma stabilne czynsze ze względu na ciągły i zrównoważony popyt. Wzrost poziomu pustostanów, jaki obserwujemy w województwie świętokrzyskim czy lubuskim, może wywoływać presję na obniżenie czynszów. Jednakże w rejonach z niskim wskaźnikiem pustostanów, takich jak pomorskie, najemcy mogą spotkać się z wyższymi czynszami, jak również z mniejszą elastycznością deweloperów/właścicieli do negocjacji warunków najmu.

Jak przedstawia się konkurencyjność Polski w stosunku innych regionów o podobnych walorach pod względem ceny?

Jak przedstawia się konkurencyjność Polski w stosunku innych regionów o podobnych walorach pod względem ceny? Dane: W 2019 roku łączna powierzchnia magazynowa w Polsce wynosiła około 17,9 mln m², a do 2023 roku wzrosła do około 31,3 mln m². Z największymi zasobami nowoczesnych powierzchni magazynowych w regionie CEE i jednymi z najniższych stawek czynszów Polska wciąż zdecydowanie wyróżnia się więc na tle innych krajów Europy. Czeski rynek podobny jest do naszego pod względem specyfiki i ceny, jednak ogranicza go mniejszy potencjał ludzki i geograficzny. W przeciwieństwie do Polski rynek magazynowy w Czechach zlokalizowany jest przede wszystkim w okolicach Pragi. Podobnie sytuacja wygląda też na Węgrzech czy w innych krajach regionu CEE – tam również oferta magazynowa powstaje w znacznej mierze w pobliżu stolic. Jedną z istotnych cech Polski jest wielkość kraju i jego topografia, gdyż z dużymi obszarami płaskiego terenu i dobrze rozwiniętą siecią drogową możemy zaoferować najemcom, a także inwestorom dostosowaną do ich potrzeb lub wymagań lokalizację magazynów. Co z tego wynika dla Polski? Komentarz: Konkurencyjność kraju, zarówno dla najemców, jak i inwestorów, będzie utrzymana dzięki korzystnym cenom oraz strategicznemu położeniu umożliwiającemu szeroką dystrybucję. Atrakcyjność cenowa i możliwość planowania dystrybucji z Polski na kraje Europy Zachodniej (zwłaszcza do Niemiec) stanowią kluczowe argumenty dla najemców. Jednocześnie pozycję tę wzmacniają rynek pracy o znaczącej skali i wysokich kwalifikacjach. W obliczu wzrastających wyzwań energetycznych i konieczności redukcji śladu węglowego Polska będzie musiała jednak podejmować działania, aby utrzymać swoją przewagę, przede wszystkim w kontekście inwestycji wymagających dużych nakładów finansowych i wrażliwych na aspekty ekologiczne.

Jakie są dominujące segmenty działalności najemców?

Dane: Dominujące segmenty działalności najemców na rynku magazynowym w 2023 roku, to: 3PL (34% popytu), e-commerce (12%) oraz handel detaliczny (11%). Sektorowi e-commerce, który doświadczył wzmożonego popytu w okresie pandemii, przypadało w latach 2020 – 2021 po 14% udziału w rynku. Spadł on następnie do 7% w 2022 roku, by wzrosnąć ponownie w 2023. W odpowiedzi na pandemię oraz — mimo wahań — stosunkowo wysoki popyt w sektorze e-commerce, część firm transportowych przebranżowiła się na 3PL, zwiększając tym samym swoje udziały w rynku. Zainteresowanie powierzchniami magazynowymi w segmencie 3PL utrzymywało się więc w ciągu ostatnich 5 lat na wysokim poziomie, choć i tu można było zaobserwować spadek z 51% w 2022 roku do poziomu 34% w 2023. Jak postrzega Pan ich rozwój? Komentarz: Rynek magazynowy w Polsce wykazuje zdolność do adaptacji, choć nie jest wolny od wyzwań gospodarczych i ekologicznych. Rosnąca dywersyfikacja popytu w poszczególnych segmentach świadczy o jego odporności, jak również podatności na wahania gospodarcze i zmiany w globalnych łańcuchach dostaw. Dominacja segmentu 3PL wśród użytkowników powierzchni magazynowej w Polsce może wskazywać na dalszy, w miarę stabilny popyt w tym obszarze. Nie inaczej jest z e-commerce, choć ten segment wydaje się być jeszcze bardziej podatny na wpływ czynników zewnętrznych, takich jak wzrost inflacji, który przekłada się na siłę nabywczą jego klientów. W dłuższej perspektywie trend wzrostowy w tym segmencie (a wraz z nim popyt na nową powierzchnię magazynową) powinien być jednak kontynuowany, zwłaszcza w kontekście zmieniających się nawyków konsumenckich i stale rozwijającego się handlu internetowego.