Stabilizacja na warszawskim rynku biurowym

Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield podsumowała sytuację na warszawskim rynku biurowym. Na koniec III kwartału poziom popytu w Warszawie był zbliżony do analogicznego okresu w 2023 roku zarówno pod względem ilości wynajętej powierzchni, jak i liczby zawartych transakcji. Jednocześnie utrzymująca się stagnacja po stronie aktywności deweloperów, spadający wskaźnik pustostanów, zwłaszcza w centralnych lokalizacjach, i coraz mniejsza dostępność gruntów inwestycyjnych mogą zachęcać inwestorów do realizacji projektów redevelopmentowych.

PODAŻ: ograniczenie aktywności deweloperskiej może potrwać nawet do 2026 roku

Na koniec III kwartału 2024 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 6,26 mln mkw. Do projektów oddanych do użytku w III kw. 2024 roku możemy zaliczyć inwestycję Viridis B (Polkomtel – 7000 mkw.) oraz Bohema Office D, E (2600 mkw. i 1700 mkw.).

"Obecnie w budowie znajduje się 207 000 mkw. w siedmiu inwestycjach, planowanych do ukończenia w najbliższych latach, co jest znacząco niższą wartością od średniej wielkości podaży oddawanej do użytku w latach 2012-2023. Według szacunków Cushman & Wakefield warszawski rynek biurowy powiększy się w tym roku o ok. 103 000 mkw. w ramach dziewięciu projektów" komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research Poland, Cushman & Wakefield.

Utrzymujący się wysoki koszt pozyskania finansowania oraz stopniowo poprawiająca się aktywność inwestorów instytucjonalnych na rynku inwestycyjnym w dużym stopniu wpływają na utrzymującą się stagnację w zakresie realizacji nowych inwestycji biurowych w Warszawie, która prawdopodobnie potrwa nawet do końca 2026 roku. Niemniej jednak, większość projektów, których realizacja może rozpocząć się w najbliższych 12-24 miesiącach, będzie zlokalizowana w najbardziej atrakcyjnych miejscach umożliwiających deweloperom maksymalizację zwrotu z inwestycji.

POPYT: centrum Warszawy niezmiennie przyciąga największych najemców

"Całkowita aktywność najemców w pierwszych trzech kwartałach 2024 roku wyniosła ponad 492 000 mkw. i była na tym samym poziomie względem analogicznego okresu w 2023 roku. Jest to efekt stopniowej stabilizacji sektora najmu i widocznego trendu optymalizacji zajmowanej powierzchni biurowej przez najemców obecnych na rynku. Ponadto poziom popytu był również zbliżony rok do roku w zakresie liczby zawartych umów, która wyniosła 537 transakcje. Utrzymujący się relatywnie wysoki wolumen finalizowanych umów świadczy o wysokiej płynności stołecznego rynku najmu. W najbliższych kwartałach prognozujemy utrzymanie się stabilnej aktywności najemców" dodaje Jan Szulborski, Business Development & Insight Manager, Cushman & Wakefield.

W okresie od stycznia do września 2024 roku w Warszawie w strukturze popytu przeważały nowe umowy, które stanowiły ok. 44% wszystkich zawartych umów, z kolei powierzchni zajęte przez właściciela dodatkowo odpowiadały za 7% powierzchni najmu. Udział renegocjacji pozostał wysoki i wyniósł 42%, na dodatek ekspansje wygenerowały około 7% wolumenu transakcji.

"Ubiegły kwartał w Warszawie był korzystny, jeżeli spojrzymy na wolumen transakcji wielkometrażowych oraz zwiększenie udziału finalizowanych nowych umów najmu. W segmencie transakcji wielkometrażowych powyżej 3 000 mkw. dominującym trendem wciąż pozostaje przewaga renegocjacji, natomiast pozytywnym przełomem jest też z pewnością zwiększony wolumen nowych umów typu pre-let, które w poprzednim kwartale zostały podpisane chociażby w centrum Warszawy" komentuje Paulina Kopińska, Partner, Head of Warsaw Office Agency, Cushman & Wakefield.

Do największych transakcji z III kwartału 2024 roku należy umowa przednajmu Santander Bank w budynku The Bridge (24 500 mkw.), umowa przednajmu podpisana przez poufnego klienta z branży mediowej w budynku Office House (10 100 mkw.) oraz zajęcie przez właściciela łącznie 8000 mkw. w budynku Domaniewska Office Park Beta.

WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW: dostępność powierzchni utrzymuje trend spadkowy

Wskaźnik powierzchni niewynajętej w III kwartale 2024 roku w Warszawie wyniósł 10,7% i był o 0,1 pp. wyższy w porównaniu do analogicznego okresu w 2023 roku i o 0,2 pp. niższy niż w ubiegłym kwartale.

"Aktualny poziom pustostanów przekłada się na blisko 671 000 mkw. dostępnej powierzchni, co równocześnie oznacza spadek o ok. 10 000 mkw. względem ubiegłego kwartału. Wraz ze spodziewanym ograniczeniem nowej podaży w latach 2024-2026 będziemy obserwować dalszą kompresję wskaźnika powierzchni niewynajętej, co pozwoli warszawskiemu rynkowi na wchłonięcie nadwyżki dostępnej powierzchni biurowej w istniejącym zasobie" komentuje Jan Szulborski.

Struktura pustostanów różni się w zależności od lokalizacji. Obecnie najwyższy wakat utrzymuje się w strefach niecentralnych (12,3%) i pozostaje na zbliżonym poziomie w porównaniu do lat 2021-2023. Z kolei w strefie centralnej, dostępność powierzchni we wrześniu 2024 roku wyniosła 8,9% i była o 4,0 pp. niższa względem końca 2021 roku.

STAWKI CZYNSZÓW: lokalizacja, jakość i poziom obłożenia decydują o podwyżce stawek

Odczuwalna przez ostatnie 24 miesiące presja na wzrost stawek czynszu na szerokim rynku była napędzana przez rekordowo wysoką waloryzację umów najmu o wskaźnik cen towarów i usług (HICP w 2022 roku dla strefy euro wyniosło 8,4% r/r i 6,2% r/r w 2023 roku). W III kwartale 2024 roku stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły 22,00-26,00 EUR/ mkw./ miesiąc w strefie Centrum oraz 13,50-16,50 EUR/ mkw./ miesiąc w lokalizacjach poza centralnych i nie uległy zmianie względem końca 2023 roku.