Początek 2025 roku stał się dla polskiego rynku nieruchomości magazynowych nie tyle czasem ekspansji, co momentem strategicznego zatrzymania oddechu. W świetle niepewności związanych z globalną sytuacją geopolityczną, na czele z zamieszaniem wokół nowych ceł nakładanych przez USA, rynek nie szarżuje – za to przygląda się z chłodną rozwagą każdej decyzji. Te nastroje doskonale obrazuje najnowszy raport 'Industrial Pulse Q1 2025' przygotowany przez JLL – światowego lidera doradztwa nieruchomościowego.

Jak podaje JLL, w pierwszym kwartale tego roku wynajęto w Polsce 1,1 mln m² powierzchni magazynowej, a więc aż o 17% więcej niż rok wcześniej. Zaskakująca jest jednak struktura tego popytu – aż 56% wynajętej powierzchni, czyli 628 000 m², stanowiły odnowienia umów, co jednocześnie stanowi najwyższy wskaźnik odnowień w historii pomiarów dla pierwszego kwartału.

Nowe zapotrzebowanie najemców, czyli rzeczywista ekspansja, wyniosło jedynie 493 000 m². To najniższy poziom od 2016 roku, o niemal 45% niższy od średniej z ostatnich pięciu lat. Na rynku dominuje więc postawa defensywna.

Na radarze inwestorów – większe transakcje

Pomimo popytowego zastoju, inwestycyjna mapa Polski tętni życiem. W pierwszym kwartale 2025 roku właściciela zmieniły nieruchomości magazynowe o wartości 200 milionów euro – to wzrost aż o 50% rok do roku. Co istotne, nie uwzględniono w tej sumie wielkoskalowego przejęcia GLP Capital Partners Ltd. przez Ares Management Corporation, które zmieniło strukturę portfela przemysłowego w skali globalnej, w tym w Polsce.

Wśród największych lokalnych transakcji warto wyróżnić:

Te transakcje są nie tylko potwierdzeniem rosnącej atrakcyjności rynku przemysłowego, lecz także dowodem na rosnącą popularność strategii typu sale & leaseback – w których właściciel obiektu sprzedaje nieruchomość, by natychmiast powrócić do niej jako najemca, zyskując tym samym płynność finansową.

Rekordy padły w tej kategorii: w kwietniu jedna z największych polskich firm produkcyjnych sprzedała dwa swoje zakłady o łącznej powierzchni 264 000 m² za ponad 250 mln euro. To największa transakcja tego typu w historii Europy Środkowo-Wschodniej.

Stabilność podaży i rynek budowlany w odwrocie

Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęły 36,1 mln m² na koniec marca 2025. Choć deweloperzy oddali do użytku około 680 000 m² nowej przestrzeni – o 30% mniej niż rok temu – jest to wciąż wysoki wynik biorąc pod uwagę dramatycznie ograniczoną aktywność budowlaną. W budowie pozostaje zaledwie 1,4 mln m², z czego tylko 565 000 m² to projekty spekulacyjne realizowane bez wcześniej podpisanych umów najmu.

Wskaźnik pustostanów: stabilnie wysoko, ale perspektywa spadkowa

Odnotowany wskaźnik pustostanów wzrósł do 8,2%. Zdecydowanym liderem w tej kategorii był Wrocław, który odnotował aż 11,7%. Dla porównania – przedmieścia Warszawy charakteryzowały się współczynnikiem 4,8%, a rynki takie jak Kraków, Szczecin, Opole, Olsztyn czy Białystok nie przekroczyły 4%. Całkowita dostępna powierzchnia to obecnie 2,95 mln m².

Czynsze bez zmian, ale presja rośnie

Mimo ograniczonej nowej podaży, czynsze wciąż pozostają stabilne. W parkach logistycznych na przedmieściach miast wchodzących w skład tzw. Wielkiej Piątki (Warszawa, Wrocław, Konin, Poznań, Trójmiasto – przyp. red.) wahały się między 3,5 a 5,5 euro/m²/miesiąc. W lokalizacjach miejskich czynsz potrafił przekraczać 8 euro, a w niektórych magazynach w Warszawie był wyższy. To właśnie najlepsze lokalizacje odnotowują największą presję wzrostową w cenach najmu.

Perspektywa wzrostu – jasność po ciemności

Choć kwartał minął pod znakiem odnowień i ograniczonej ekspansji, to eksperci JLL są zgodni – nadchodzą lepsze czasy. Spadająca inflacja, przewidywane obniżki stóp procentowych oraz optymistyczne prognozy gospodarcze – m.in. wzrost PKB Polski o 3,4% w 2025 roku według Oxford Economics (przy średniej strefy euro na poziomie 0,9%) – wskazują na nadchodzące ożywienie.




Pierwszy kwartał 2025 roku był zatem czasem ostrożnych decyzji, ale równocześnie dowodem ogromnego potencjału drzemiącego w strukturze polskiego rynku magazynowego. Wobec globalnych turbulencji, Polska pokazuje, że potrafi nie tylko przetrwać, ale i przygotować grunt pod dalszy rozwój. Nie pytanie brzmi "czy", ale "kiedy" wzrost eksploduje pełną mocą.

‍

Photo by CHUTTERSNAP on Unsplash