Polska liderem logistyki w Europie 2025

Wiosna 2025 – data publikacji raportu ITRA Polska, a jednocześnie moment, który może okazać się kamieniem milowym w ewolucji krajowego rynku nieruchomości magazynowych. Firma doradcza ITRA Polska, specjalizująca się wyłącznie w reprezentowaniu najemców – z jasno określoną zasadą niezależności od deweloperów i właścicieli nieruchomości – opublikowała swój najnowszy raport pt. „Rynek magazynowy w Polsce z perspektywy najemców | Wiosna 2025”. To nie tylko kompas dla firm operujących w logistyce, ale dokument, który odsłania przyszłość całej gospodarki. Z raportu wyłania się jednoznaczny obraz: dla najemców magazynów liczy się dziś nie tylko lokalizacja. Coraz bardziej dominujące stają się trzy filary użytkowej decyzji – jakość techniczna obiektu, elastyczność umowy i zgodność z zasadami zrównoważonego rozwoju (ESG). Elastyczność kontraktowa nabiera szczególnego znaczenia w dynamicznej rzeczywistości gospodarczej. Renegocjacje, zmiana powierzchni, opcje skrócenia umowy – wszystko to dziś niezbędna infrastruktura prawno-biznesowa. Jak mówi Artur Sutor, CEO ITRA Polska: „Najemcy poszukują rozwiązań zapewniających długoterminową stabilność i wspierających rozwój operacyjny. Rynek dojrzewa, a przejrzystość, bezpieczeństwo i partnerskie relacje stają się jego fundamentem”. Na dzień 1 kwietnia 2025 roku całkowita dostępna powierzchnia magazynowa w Polsce wynosiła 35,3 mln mkw, z czego 679,7 tys. mkw zostało dostarczonych w pierwszym kwartale. Jednocześnie, współczynnik pustostanów wzrósł o 1 punkt procentowy i wynosił 8,5%. Czynsze najmu pozostają zróżnicowane regionalnie – w zakresie od 3,5 do 6,5 euro za mkw miesięcznie. Co to oznacza w praktyce? Coraz więcej firm analizuje oferty z większą skrupulatnością. Procesy negocjacyjne uległy znacznemu wydłużeniu. Nowoczesne technologie przenikają również do hal produkcyjnych i logistycznych. Automatyzacja, robotyka, systemy zarządzania magazynem klasy WMS – to dziś realne inwestycje, które najemcy traktują jako krytyczne do zwiększenia efektywności operacyjnej. Coraz popularniejszym typem budynków stają się obiekty build-to-suit (BTS), czyli szyte na miarę powierzchnie logistyczne, które eliminują koszty niewykorzystanej przestrzeni i posiadają infrastrukturę zoptymalizowaną pod specyfikę danej działalności. Anna Brewińska, Senior Advisor w ITRA Polska zaznacza: „Najemcy nie zadowalają się już zielonym certyfikatem na ścianie. Oczekują od dewelopera realnych działań proekologicznych – jak niższe koszty eksploatacyjne wynikające z zastosowania pomp ciepła, fotowoltaiki czy inteligentnych systemów zarządzania energią.” Polska umacnia rolę strategicznego hubu logistycznego w sercu Europy Środkowo-Wschodniej. Na atrakcyjność kraju wpływa wiele czynników: rozbudowana infrastruktura, konkurencyjne koszty pracy, dostępność wykwalifikowanej siły roboczej oraz idealne warunki dla wdrożenia logiki „nearshoringu” i „friendshoringu” – czyli relokowania produkcji bliżej rynków zbytu, z dala od niestabilnych lokalizacji azjatyckich. Duże znaczenie mają także wielkoskalowe inwestycje infrastrukturalne – jak Centralny Port Komunikacyjny (CPK), który może przeobrazić centralną Polskę w serce przemysłowo-logistyczne kontynentu. Równolegle, port kontenerowy Baltic Hub – już teraz gotowy na obsługę największych jednostek pływających – zmienia układ sił handlowych w regionie. Najbardziej dynamicznie rozwijającymi się ośrodkami pozostają województwo zachodniopomorskie, silnie związane z rynkiem niemieckim i krajami skandynawskimi, a także aglomeracje Warszawy, Wrocławia, Górnego Śląska i Wielkopolski. W tych regionach najemcy najczęściej decydują się na BTS, oczekując rozwiązań zintegrowanych z systemami ERP, optymalnej dostępności transportowej oraz lokalizacji w pobliżu głównych korytarzy drogowych i kolejowych. Odpowiedzią ITRA Polska na zwiększoną ostrożność i analityczność najemców jest wdrożone narzędzie RentCheck – bezpłatna usługa kompleksowej analizy umowy najmu, obejmująca 4 obszary: koszty eksploatacyjne, rozwiązania techniczne, realne potrzeby użytkowe oraz walory prawne umowy. „Obserwujemy wiele przypadków, w których firmy nie wiedzą, czy ich umowy są rynkowe. RentCheck to narzędzie zbudowane na bazie realnych wyzwań i doświadczenia dziesiątek projektów magazynowych” – podkreśla Mateusz Kardaś, Senior Advisor w dziale powierzchni logistycznych ITRA Polska. ITRA Polska, z siedzibą w Browarach Warszawskich (ul. Grzybowska 62), działa na rynku od 2021 roku jako część międzynarodowej sieci ITRA Global, która skupia ponad 300 lokalizacji na świecie. W 2023 roku została uznana za „Newcomer of the Year” przez Eurobuild Awards, a w 2025 roku otrzymała prestiżowy tytuł „Agency of the Year” podczas Baltic Real Estate Awards – co potwierdza jej rosnącą pozycję jako wiodącego doradcy niezależnego rynku najemców komercyjnych. Eksperci przewidują, że najbliższe lata przyniosą dalszą polaryzację rynku – zwyciężą ci deweloperzy, którzy odpowiedzą na realne potrzeby użytkowników, postawią na długofalowe relacje i prawdziwe partnerstwo zamiast krótkoterminowych zysków. A Polska? Jeśli utrzyma obecne tempo zmian i reform w obszarze logistycznym – może stać się nie tylko centrum dystrybucji Europy Środkowo-Wschodniej, ale jednym z filarów światowej logistyki XXI wieku.