Odstąpić najemcom swoje PV?

W niniejszym artykule przyjrzymy się barierom utrudniającym efektywne wdrożenie instalacji fotowoltaicznych w obiektach komercyjnych. Skoncentrujemy się na dwóch głównych obszarach ryzyka: otoczeniu regulacyjnym oraz aspekcie nieruchomościowym.

Instalacje fotowoltaiczne – ciągły wzrost mocy zainstalowanej

Dynamiczny wzrost dostępności paneli fotowoltaicznych na rynku europejskim, w połączeniu ze spadkiem ich cen oraz rosnącą efektywnością produkcji energii w tej technologii, znacząco zwiększył zainteresowanie nią wśród właścicieli nieruchomości. Na wzrost popytu wpływają również obowiązki związane z wdrażaniem unijnych regulacji (takich jak: dyrektywa CSRD, Taksonomia czy dyrektywa budynkowa – EPBD), a także oczekiwania inwestorów dotyczące niskoemisyjności budynków i wymagania banków finansujących inwestycje. 

W ostatnich latach obserwujemy bezprecedensowy wzrost mocy zainstalowanej w instalacjach PV w krajowym systemie elektroenergetycznym. Dla porównania: Na koniec 2020 roku moc ta wynosiła nieco ponad 3,9 GW, podczas gdy rok później osiągnęła już poziom 7,7 GW. W 2022 roku wzrosła do niemal 12,2 GW, a według danych operatora systemu przesyłowego z marca bieżącego roku – wynosi już około 22,1 GW. 

Dla zobrazowania – średnie dzienne zapotrzebowanie na moc w krajowym systemie w dni robocze w kwietniu oscyluje wokół 18–22 GW. Oznacza to, że obecnie funkcjonujące instalacje PV teoretycznie byłyby w stanie zaspokoić znaczną część, a w określonych warunkach nawet całość, bieżącego zapotrzebowania na moc w kraju w ciągu dnia. Tym samym wykorzystanie własnych źródeł PV mogłoby potencjalnie znacząco obniżyć koszty energii zużywanej w obiektach komercyjnych, szczególnie w godzinach największej generacji w ciągu dnia.

Należy jednak pamiętać, że ograniczenia sieciowe, uwarunkowania systemowe, aspekty ekonomiczne oraz istniejące relacje umowne pomiędzy uczestnikami rynku energii nie zawsze pozwalają na pełne wykorzystanie tego potencjału. W związku z tym kluczowe staje się odpowiednie dostosowanie modelu funkcjonowania instalacji PV i skali planowanej inwestycji do realnych możliwości technicznych i prawnych, aby optymalizować efektywność energetyczną i finansową obiektów komercyjnych.

Funkcjonowanie instalacji PV w ramach wewnętrznej sieci obiektu

Budowa instalacji PV w ramach nieruchomości komercyjnych (niezależnie czy dotyczy to powierzchni dachowej czy gruntu wokół budynku), każdorazowo musi uwzględniać sposób funkcjonowania w ramach sieci dystrybucyjnej elektroenergetycznej, do której dany obiekt jest przyłączony. Jest to o tyle kluczowe, że będzie mogło determinować przychody z generacji (lub ich brak) przy określonych warunkach sieciowych. Możliwe jest określenie trzech modeli funkcjonowania instalacji PV w ramach obiektu komercyjnego, tj.

1. Model z pełną autokonsumpcją, gdzie całość energii wytworzonej w instalacji PV jest konsumowana w ramach wewnętrznej sieci obiektu (np. poszczególnych lokali czy części wspólnych obiektu);
2. Model z konsumpcją na potrzeby własne (jw.) z odsprzedaniem nadwyżek do sieci dystrybucyjnej;
3. Model z pełnym odsprzedawaniem do sieci dystrybucyjnej (a zatem z pominięciem najemców czy części wspólnych obiektu).

W zależności od modelu funkcjonowania danej instalacji, przychód może być generowany w różny sposób. Dla przykładu: Nie każdy obiekt wykorzystuje pełną moc umowną (moc, która jest wskazana w umowie z operatorem systemu dystrybucyjnego, która jest niezbędna na potrzeby funkcjonowania obiektu) przez wszystkie dni w tygodniu. 

Ponadto, może się zdarzyć, że obiekt nie będzie w stanie na bieżąco zużywać całej energii produkowanej przez instalację PV – przykładem może być centrum handlowe w niedzielę niehandlową. Wreszcie, nie zawsze istnieje możliwość, aby energia wygenerowana przez instalację PV została w całości skonsumowana na miejscu lub odsprzedana do sieci, niezależnie od cyklu produkcyjnego danego podmiotu.

Jeśliby przyjąć potrzebę właściciela, czy wynajmującego do sprzedaży wyprodukowanej energii podmiotom przyłączonym do wewnętrznej sieci danego obiektu, powinien on właściwie określić sposób rozliczania się z użytkownikami za energię wytworzoną w instalacji PV. 

‍

Ze względu na szeroką regulację zasad sprzedaży energii elektrycznej wynikającą z prawa energetycznego, z pozoru nieskomplikowana relacja umowna na linii:  najemca – wynajmujący w praktyce wymaga bardzo skrupulatnej analizy regulacyjnej. W ramach tego badania należy połączyć szereg elementów odnoszących się do relacji umownej z najemcami (możliwość sprzedaży w ramach umowy najmu), wziąć pod uwagę strukturę zaopatrzenia w energię elektryczną danego obiektu, właściwe opomiarowanie (najemców i części wspólnych), czy uwzględnić możliwość dalszej odsprzedaży poza obiekt (np. do spółki obrotu energią elektryczną) oraz formułę rozliczenia. 

Jedno z rozwiązań obecnie funkcjonujących na rynku przewiduje udostępnienie instalacji PV wraz z obiektem do korzystania najemcy, tj. w szczególności do pobierania energii elektrycznej wytworzonej w instalacji PV i zużywania jej na potrzeby własne najemcy. W uproszczeniu, przy takim rozwiązaniu to najemca jest podmiotem praw i obowiązków bezpośrednio związanych z zaopatrzeniem w energię elektryczną. Zastosowanie takiego modelu przyczynia się z jednej strony do zapewnienia niezależności takiego najemcy (np. jeśli chodzi o wybór sprzedawcy energii), z drugiej zaś nakłada takie same obowiązki regulacyjne, jak w przypadku innych odbiorców końcowych energii (np. umarzanie świadectw pochodzenia).     

Istotne, że jeszcze niedawno względem tego modelu Prezes URE zgłaszał wątpliwości. Stąd realizacja i tego modelu, pomimo że nie przewiduje sprzedaży energii pomiędzy wynajmującym a najemcą, powoduje konieczność zaadresowania potencjalnych ryzyk regulacyjnych w stosunku umownym.  

Opracowanie modelu pod inwestycję

Dopiero na podstawie danych uzyskanych w wyniku wszechstronnej analizy możliwe jest zaprojektowanie modelu zaopatrzenia obiektu w instalację fotowoltaiczną, który będzie adekwatny do specyfiki danej inwestycji lub odpowiadał strategicznym celom spółki. W praktyce, uczestnicy rynku często zdają się pomijać aspekt regulacyjny i bazując często na modelach inwestycji w PV z innych jurysdykcji, podchodzą do projektów PV zbyt optymistycznie. 

Stąd struktury korporacyjne, zaprojektowane pod budowę instalacji PV, a następnie sprzedaż energii z zyskiem, często okazują się niemożliwe do zastosowania w polskim środowisku regulacyjnym. Ponadto, zmiany legislacyjne, dopasowujące prawo do zmieniających się okoliczności rynkowych, zazwyczaj nie przychodzą wystarczająco szybko.

Z punktu widzenia relacji: wynajmujący (właściciel) – najemca, istotne jest także ustalenie na wczesnym etapie, w jakim zakresie wyposażenie obiektu w instalacje PV lub modernizacje związane z taką instalacją podwyższą standard lub wartość budynku, a co za tym idzie – czy uzasadnione jest przenoszenie na najemców kosztów samej instalacji, jej serwisowania, odśnieżania i ubezpieczenia. 

‍

Przy długoterminowych umowach najmu często stosowane są formuły, w których najemcy partycypują w kosztach wyposażenia czy modernizacji obiektu, jeżeli przekłada się ona na możliwy do przewidzenia i rzeczywisty spadek innych kosztów (zwłaszcza kosztów energii), a jednocześnie podnosi jakość funkcjonowania nieruchomości i standard korzystania z niej.

Podsumowując, modele instalacji PV w obiektach komercyjnych niosą niewątpliwe korzyści w postaci ograniczenia kosztów energii i budowania wizerunku obiektu, ale również marki inwestora i najemcy, jako nowoczesnego i ekologicznego. Wymagają one jednak skrupulatnej analizy aspektów technicznych, regulacyjnych oraz rentowności inwestycji dla danej skali. Na etapie planowania przedsięwzięcia lub projektowania strategii przedsiębiorstwa warto więc skonsultować się z doradcami prawnymi doświadczonymi zarówno w obszarze szeroko rozumianego prawa energetycznego, jak i nieruchomościowego, aby uniknąć najczęstszych pułapek i w pełni wykorzystać potencjał płynący z instalacji fotowoltaicznych.

‍